ECLI:NL:RBROT:2026:9047text/xmlpublic2026-08-04T16:23:342026-07-24Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Rotterdam2026-04-1711797434 CV EXPL 25-15501UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLRotterdamCiviel recht; VerbintenissenrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:9047text/htmlpublic2026-08-04T16:22:162026-08-04Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBROT:2026:9047 Rechtbank Rotterdam , 17-04-2026 / 11797434 CV EXPL 25-15501 Huur woonruimte, overlast, ontbinding, ontruiming.
RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11797434 CV EXPL 25-15501 datum uitspraak: 17 april 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting MaasWonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.E. den Engelsen, tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus. De partijen worden hierna ‘MaasWonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
<nr>1</nr>De procedure1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 8 juli 2025, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; een brief van [gedaagde] van 4 maart 2026, met één bijlage; een brief van MaasWonen van 16 maart 2026, met bijlagen. 1.2. Op 19 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens MaasWonen mevrouw [persoon A] (manager klant en wonen), mevrouw [persoon B] (huismeester), mevrouw [persoon C] (woonconsulent) en de gemachtigde;
[gedaagde] met haar zoon en haar gemachtigde.
<nr>2</nr>De beoordeling Waar gaat de zaak over? 2.1.
[gedaagde] huurt vanaf juli 2021 van MaasWonen binnen het complex ‘Emmahuis’ een woning aan de [adres] in Rotterdam. 2.2. Volgens MaasWonen gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder door ernstige (geluids)overlast te veroorzaken en door de woning te beschadigen. Daarom eist zij dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen twee maanden te ontruimen. 2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis van MaasWonen. Zij stelt dat zij geen overlast veroorzaakt. Zij is juist slachtoffer, omdat zij structureel overlast heeft van omwonenden die zelfs bij haar inbreken en haar eigendommen beschadigen. 2.4. De kantonrechter wijst de eis van MaasWonen toe. [gedaagde] moet de woning dus verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagde] veroorzaakt langdurige ernstige overlast 2.5. MaasWonen stelt dat [gedaagde] het woongenot van omwonenden ernstig verstoort door het veroorzaken van overlast. Zij overlegt ter onderbouwing verschillende overlastmeldingen. Deze hebben betrekking op onder meer het lastigvallen, intimideren, bedreigen en aanvallen van omwonenden, het veroorzaken van geluidsoverlast, gillen tegen omwonenden, trappen tegen deuren en het gooien van spullen op het balkon van de onderbuurvrouw. Het gaat voornamelijk om meldingen van de onderbuurvrouw. Begin 2024 is het geëscaleerd en heeft de politie [gedaagde] meegenomen. Daarna zijn er in 2024 en 2025 regelmatig meldingen geweest; ook van andere omwonenden dan de onderbuurvrouw. In de eerste maanden van 2026 heeft de onderbuurvrouw nog overlast gemeld. Uit de stukken blijkt dat zij al lange tijd doodsbang is voor [gedaagde] . 2.6.
[gedaagde] betwist dat zij structureel en ernstige overlast veroorzaakt, maar de kantonrechter vindt dat zij deze betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd. [gedaagde] stelt dat zij juist degene is die structureel (ernstige) overlast ervaart van omwonenden. Zij wijst daarbij voornamelijk naar de woning van haar onderbuurvrouw. Het zou niet gaan om overlast door haar, maar door mensen die bij haar over de vloer komen. Deze zouden regelmatig in de woning van [gedaagde] komen als zij er niet is en haar spullen vernielen en stelen. [gedaagde] legt echter geen stukken over waaruit dit blijkt. Zij heeft vele meldingen gedaan bij MaasWonen over de overlast, maar haar meldingen worden verder door niets ondersteund. MaasWonen heeft herhaaldelijk onderzoek gedaan naar de door [gedaagde] gestelde klachten. Zo heeft MaasWonen onder meer extra camera’s geplaatst, de inzet van de huismeester vergroot en gesprekken gevoerd met andere bewoners van het complex. Hieruit is niets naar voren gekomen die de klachten van [gedaagde] ondersteunen. 2.7. Omdat [gedaagde] haar betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd, komt de stelling van MaasWonen dat [gedaagde] langdurig overlast veroorzaakt vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat deze overlast zo ernstig en structureel is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit ligt alleen anders als het persoonlijke belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van MaasWonen bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Belangenafweging 2.8. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] waarde hecht aan haar huidige woning en dat zij vanwege haar persoonlijke situatie een zwaarwegend belang heeft bij het behoud daarvan. MaasWonen heeft echter een verantwoordelijkheid ten opzichte van de andere bewoners in het complex. Verschillende bewoners hebben last van het gedrag van [gedaagde] en met name de onderbuurvrouw lijdt hier al langdurig onder. Aan deze situatie moet op korte termijn een einde komen. MaasWonen heeft [gedaagde] verschillende malen gewaarschuwd en haar meerdere kansen geboden om haar gedrag te wijzigen. In maart 2024 heeft zij twee maal een waarschuwingsbrief gestuurd. Dit heeft geen resultaat gehad. [gedaagde] heeft geen inzicht in haar gedrag en wat zij daarmee haar omwonenden aandoet. De overlast kan daardoor alleen gestopt worden als [gedaagde] gedwongen wordt de woning te verlaten. Het belang van MaasWonen bij ontbinding van de huurovereenkomst weegt daarom zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning.
[gedaagde] moet de woning verlaten 2.9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, wordt de huurovereenkomst ontbonden. [gedaagde] moet daarom de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen twee maanden nadat dit vonnis is betekend, zoals MaasWonen heeft geëist. De kantonrechter vindt deze termijn redelijk.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.10. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan MaasWonen moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 434,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 857,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.11. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat MaasWonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
<nr>3</nr>De beslissing De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van MaasWonen te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van MaasWonen worden begroot op € 857,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
67789 Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
