De hoop dat leegstaande gebouwen, woningsplitsing en optoppen de woningnood snel gaan verlichten, is volgens het Economisch Instituut voor de Bouw sterk overdreven. In een nieuw rapport stelt het EIB dat de bijdrage van de bestaande voorraad juist terugloopt en dat de oplossing vooral uit nieuwbouw moet komen.
Sinds 2019 is het beleid op het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen fors uitgebreid. Toch leveren transformatie, splitsen, optoppen en het terugdringen van leegstand volgens het EIB samen maar een bescheiden aantal extra woningen op. De centrale conclusie van het instituut is scherp: wie de woningnood echt wil aanpakken, moet vooral inzetten op nieuwbouw.
Het EIB ziet geen versnelling in de bijdrage van de bestaande voorraad. Integendeel: de netto toevoegingen uit die voorraad daalden van circa 14.000 tot 16.000 woningen in 2020 en 2021 naar minder dan 12.000 in 2024. Voor 2025 resteert naar schatting nog ruim 10.000 woningen.
De terugval komt volgens het rapport vrijwel volledig door een afname van transformaties. Woningsplitsing blijft al jaren steken op ongeveer 2.000 woningen per jaar, terwijl optoppen slechts 500 tot 600 woningen per jaar oplevert.
Transformatie is binnen de bestaande voorraad het belangrijkste kanaal, maar ook daar ziet het EIB een neergaande lijn. Waar vóór 2018 nog langdurig ongeveer 10.000 woningen per jaar werden gerealiseerd, piekte het aantal in 2018 en 2019 op ruim 12.000 woningen. In 2025 komt het aantal volgens een schatting uit op ruim 6.500.
Volgens het EIB komt dat doordat het eenvoudig te transformeren vastgoed grotendeels al is benut. De meest geschikte objecten op goede woonlocaties zijn volgens het rapport eerder al omgebouwd; wat overblijft, ligt vaker op minder geschikte plekken, is deels verhuurd of vergt hoge verbouwkosten.
Ook het vaak genoemde potentieel van leegstand nuanceert het EIB stevig. Van de ongeveer 190.000 administratief leegstaande woningen blijven na correcties voor frictieleegstand ongeveer 65.000 woningen over. Na een toets op feitelijk energiegebruik resteren volgens het rapport nog ongeveer 30.000 woningen die echt leeg lijken te staan.
De conclusie van het EIB: zelfs dat is te weinig om een betekenisvolle bijdrage te leveren aan het verminderen van de woningnood. Bovendien wijst het instituut erop dat de leegstand in de koopsector 1,5% bedraagt en daarmee zelfs lager ligt dan in de corporatiesector.
Bij woningsplitsing ziet het EIB eveneens geen groot groeipotentieel. In de periode 2014-2024 werden gemiddeld 1.100 woningen per jaar gesplitst, goed voor een netto toevoeging van ruim 2.000 woningen per jaar.
De praktijk is volgens het rapport beperkt tot specifieke panden en locaties: ruime woningen, vaak in binnensteden, waar voldoende marktwaarde bestaat om de verbouwkosten terug te verdienen. Ook regelgeving, parkeren en bezwaren van omwonenden beperken de mogelijkheden.
Bij optoppen gaat het om een nog kleinere stroom. Het EIB schat dat deze vorm van woningtoevoeging in de praktijk uitkomt op 500 tot 600 woningen per jaar. Vooral corporatiecomplexen die toch al ingrijpend worden gerenoveerd, bieden volgens het rapport kans op succes.
Het rapport zet ook vraagtekens bij de hoge verwachtingen die regelmatig in beleidsstukken en media terugkomen. Volgens het EIB worden aan de bestaande voorraad vaak veel te grote potenties toegeschreven, bijvoorbeeld 15.000 woningen per jaar via transformatie, circa 100.000 woningen via optoppen en honderdduizenden woningen via splitsen.
De onderzoekers schrijven dat zulke ramingen vaak voorbijgaan aan de praktische realiteit. Een deel van de leegstand is tijdelijk, een deel van de gebouwen ligt op ongeschikte locaties en in veel gevallen zijn er juridische, financiële en ruimtelijke belemmeringen.
De beleidsconclusie van het EIB is dat de bestaande voorraad de woningnood niet kan oplossen. Als die route maar ongeveer 10.000 toevoegingen per jaar oplevert, dan moet de rest uit nieuwbouw komen.
Het instituut rekent voor dat bij de kabinetsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar en een sloop van 10.000 woningen, er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen gebouwd moeten worden om netto uit te komen op die doelstelling. Volgens het rapport worden er nu ongeveer 70.000 woningen per jaar via nieuwbouw gerealiseerd.
De slotconclusie is helder: zonder forse opschaling van de nieuwbouw blijft er een groot gat tussen ambitie en realiteit.
