Blog 10 Helder Huurrecht: het indexeren van de huurprijs

In deze blog leggen wij uit hoe indexering van de huurprijs bij 290-ruimte en 230a-ruimte werkt. Hoe dit werkt bij woonruimte wordt in deze blog niet behandeld. Als eerste bespreken wij wat indexering van de huurprijs inhoudt en wat het juridische kader is. Omdat in de praktijk veel huurovereenkomsten op basis van een ROZ-model worden gesloten, behandelen we daarna hoe indexering volgens een ROZ-model werkt, om vervolgens te bespreken hoe indexering zonder een ROZ-model werkt. Tot slot wordt de discussie over de hoge CPI-indexeringen uit 2022/2023 besproken en wat dit voor de praktijk betekent.

Wat indexeren inhoudt en het juridische kader
Indexering betekent doorgaans dat de huurprijs wordt aangepast aan de inflatie. Het uitgangspunt is eenvoudig: om ervoor te zorgen dat de huurprijs meestijgt met de inflatie, wordt de huurprijs elk jaar aangepast, zodat geldontwaarding wordt voorkomen. De wet kent voor zowel 290-ruimte als 230a-ruimte geen specifieke regels over indexering. Partijen zijn daarom vrij om afspraken te maken over zowel de hoogte van de huurprijs als de wijze waarop deze wordt aangepast.

Het is belangrijk om indexering niet te verwarren met de huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW. Deze regeling geldt alleen voor 290-ruimte en maakt het mogelijk om de huurprijs opnieuw vast te stellen op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Hiervoor is een rechterlijke procedure nodig. Deze staat los van een indexatie- of opslagbeding. Waar indexering zorgt voor een periodieke aanpassing, is huurprijsherziening bedoeld om de huurprijs (weer) in lijn te brengen met het marktniveau. 

Indexering met het ROZ-model
In de praktijk wordt bij huurovereenkomsten voor 290-ruimte en 230a-ruimte vaak gebruikgemaakt van een ROZ-model. Voor beide typen bestaan algemene bepalingen met een uitgewerkte indexeringsregeling. Opvallend is echter dat de meest recente modellen (2025 voor zowel 290-ruimte als 230a-ruimte) geen standaardbepaling meer bevatten voor huurprijsindexering. De reden hiervoor is dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) van mening is dat de traditionele standaard, aan de consumentenprijsindex (CPI) gekoppelde indexering, strijdig is met de mededingingsregels. Volgens de ACM moet er ruimte zijn voor onderhandelingen over indexering.[1] De ROZ heeft daarom de vaste CPI-koppeling uit de algemene bepalingen geschrapt. In plaats daarvan bevatten de modelovereenkomsten nu verschillende alternatieven waaruit partijen kunnen kiezen.[2] De verschillende opties bespreken wij hierna.

ROZ-model 2025 voor 290-ruimte
Het ROZ-model 2025 voor 290-ruimte biedt in artikel 4.7.1 drie opties voor huurprijsaanpassing:

1. een vast percentage
   Partijen spreken een vast jaarlijks verhogingspercentage af (bijvoorbeeld 2% of 3%). Het voordeel hiervan is de voorspelbaarheid voor beide partijen en de eenvoud van de berekening. Het nadeel is dat dit percentage geen verband houdt met de werkelijke inflatie: bij hoge inflatie wordt de verhuurder benadeeld, bij lage inflatie de huurder.
    
2. Indexering op basis van een prijsindex 
   Dit is de variant die het meest lijkt op de oude standaardregeling. In artikel 4.7.2 wordt de verdere uitwerking gegeven. Nieuw is dat partijen nu expliciet een keuze moeten maken uit meerdere door het CBS gepubliceerde indexen: de CPI alle huishoudens (het bekende inflatiecijfer), de dienstenprijsindex (DPI), de producentenprijsindex (PPI) of de inputprijsindex nieuwbouwwoningen. Partijen kunnen ook een andere index overeenkomen. De rekenformule is identiek aan de oude ROZ-formule: de geldende huurprijs vermenigvuldigd met het indexcijfer vier maanden vóór de aanpassingsmaand, gedeeld door het indexcijfer zestien maanden daarvoor. Concreet werkt dat als volgt. Stel dat de huurprijs € 1.000 per maand bedraagt en per 1 juli 2026 wordt aangepast. Dan wordt gekeken naar het CBS-indexcijfer van vier maanden vóór de aanpassing (maart 2026) en dat van zestien maanden vóór de aanpassing (maart 2025). Als deze indexcijfers respectievelijk 120 en 115 zijn, wordt de verhouding berekend (120 / 115 ≈ 1,0435). Dat betekent een stijging van circa 4,35%. De huur wordt vervolgens met deze factor verhoogd: € 1.000 × 1,0435 = € 1.043,50.
   
   Ook de vangnetbepaling is behouden. De vangnetbepaling is een regeling die voorziet in de situatie dat het CBS de publicatie van het gekozen prijsindexcijfer staakt of de grondslag van de berekening daarvan wijzigt. In dat geval wordt een zoveel mogelijk daarop afgestemd of daarmee vergelijkbaar indexcijfer gehanteerd.
    
3. Optie c: een geheel vrije afspraak
   Partijen kunnen ook zelf een methode van huurprijsaanpassing overeenkomen. In de praktijk zien we vaak dat een cap wordt overeengekomen op de maximaal door te belasten indexatie. Dit betekent dat indien de indexering conform de CPI-formule boven bijvoorbeeld 5% uitkomt, de huurprijs slechts met maximaal 5% wordt geïndexeerd. Daarnaast zien we veelvuldig dat partijen een staffel overeenkomen. Een concreet voorbeeld hiervan is dat als de huurprijs conform de CPI-formule wordt geïndexeerd, een stijging tussen 0% en 3% voor 100% wordt doorbelast aan de huurder, een stijging tussen 3% en 6% voor 50% wordt doorbelast en een stijging boven 6% voor 0% wordt doorbelast. Een dergelijke staffel of cap op de indexering geeft de huurder zekerheid tegen extreme prijsstijgingen. Dit geeft de verhuurder ook duidelijkheid en voorkomt discussies bij extreme prijsstijgingen, zoals in 2022/2023 het geval was.

De rechtspraak laat zien dat hoge CPI-indexeringen niet snel worden beperkt

Verder bepaalt artikel 4.7.3 dat de aangepaste huurprijs van rechtswege opeisbaar is, dus zonder dat een afzonderlijke mededeling aan de huurder nodig is. Dit was ook al het geval onder eerdere modellen. Dit betekent dat de verhuurder, ondanks dat dit niet aan de huurder is aangekondigd, nog aanspraak kan maken op de indexering van de huurprijs tot vijf jaar terug. De bepaling dat de huurprijs niet wordt verlaagd indien indexering tot een lagere huurprijs zou leiden dan de laatst geldende huurprijs, is echter geschrapt. Indien de verhuurder dit wil voorkomen, dient dit te worden opgenomen in de huurovereenkomst. 

Indexering zonder ROZ-model
Wanneer partijen geen gebruikmaken van een ROZ-model, zijn zij volledig vrij in de vormgeving van hun indexeringsclausule. 

De CPI-discussie van 2022/2023
Indexering van huurprijzen kwam volop in de aandacht toen de CPI in 2022 sterk steeg. Deze inflatie werd onder meer veroorzaakt door de forse stijging van de energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne. In september 2022 bedroeg de inflatie maar liefst 14,5%.

Veel huurders werden hierdoor geconfronteerd met aanzienlijke huurverhogingen, die zij als disproportioneel ervaarden. Dit leidde tot procedures waarin huurders deze indexeringen probeerden aan te vechten. Inmiddels heeft dit de nodige rechtspraak opgeleverd. 

Onvoorziene omstandigheid
Huurders deden in procedures onder meer een beroep op artikel 6:258 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter een overeenkomst wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden die maken dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verlangd. In de meeste gevallen werden de verzoeken van de huurders door de rechter afgewezen. Een hoge inflatie wordt niet gezien als een onvoorziene omstandigheid, juist omdat partijen in de overeenkomst een indexeringsmechanisme hebben opgenomen om met dergelijke prijsstijgingen rekening te houden. Omdat partijen bovendien geen maximum (“cap”) hebben afgesproken, wordt aangenomen dat zij het risico van hoge inflatie hebben aanvaard.[3]

Onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
Huurders hebben zich in die procedures ook op het standpunt gesteld dat de hoge indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 BW). De jurisprudentie is hierover wisselend. Sommige kantonrechters oordeelden dat toepassing van de indexering onaanvaardbaar kon zijn. Daarbij werd niet zozeer de inflatie zelf doorslaggevend geacht, maar de wijziging in de rekenmethode van het CBS. Een deel van de rechters vond dat de nieuwe berekeningsmethode moest worden toegepast in plaats van de oude.[4] Het verschil zit in de verwerking van energieprijzen: waar de oude methode uitging van actuele prijzen, sluit de nieuwe methode meer aan bij prijzen in lopende contracten. In één van de zaken leidden deze verschillende rekenmethoden over twee jaar tot percentages van 14,5% en 0,21% tegenover 7,24% en 7,03%. Hoewel het effect over meerdere jaren elkaar grotendeels kan compenseren, kan het verschil in het eerste jaar aanzienlijk zijn, zo oordeelde de kantonrechter.

Daar staat tegenover dat andere rechters, onder meer in Amsterdam en Rotterdam, oordeelden dat toepassing van de CPI volgens de oude methode niet leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij werd benadrukt dat een beroep daarop door de rechter terughoudend moet worden getoetst. Van belang was onder meer dat het ging om professionele partijen die over de voorwaarden hadden kunnen onderhandelen en dus zelf risico’s hadden kunnen afdekken. Ook werd geoordeeld dat gestelde nadelen vaak onvoldoende concreet waren onderbouwd. Daarnaast speelt mee dat de CPI-systematiek zichzelf in zekere mate corrigeert. Deze omstandigheden leiden er doorgaans toe dat een CPI-indexeringsbeding niet snel als onaanvaardbaar wordt aangemerkt.[5] 

Conclusie
Indexering is een veelgebruikte en in beginsel vrije afspraak bij 290-ruimte en 230a-ruimte, bedoeld om de huurprijs mee te laten bewegen met de inflatie. In de ROZ-modellen van 2025 hebben partijen daarbij meer keuzevrijheid gekregen, maar die vrijheid brengt ook het belang van duidelijke afspraken en een goede vangnetregeling met zich mee. De rechtspraak laat zien dat hoge CPI-indexeringen niet snel worden beperkt: zowel een beroep op onvoorziene omstandigheden als een beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt slechts bij uitzondering. Het uitgangspunt blijft dat wat partijen afspreken, in beginsel geldt. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. Wij helpen u graag verder.

[1] https://www.acm.nl/nl/publicaties/vastgoedplatform-roz-schrapt-automatische-inflatiecorrectie-uit-modelcontracten.
[2] https://roz.nl/nieuws/2024/04/10/roz-geeft-modellen-meer-alternatieven-voor-huurprijsaanpassing-in-de-modelcontracten-voor-kantoorruimte-en-winkelruimte/.
[3] Rb. Rotterdam 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295, r.o. 2.6.; Rb. Amsterdam 18 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:193, r.o. 8.; Rb. Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786, r.o. 2.8.; Rb. Midden‑Nederland 10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:52, r.o. 4.3.
[4] Rb. Rotterdam 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295; Rb. Midden‑Nederland 10 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:52; Rb. Amsterdam 18 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:193; Rb. Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786.[5] Rb. Amsterdam 4 maart 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:1385; Rb. Rotterdam 14 juni 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:5549.

Helder Huurrecht

Iedereen krijgt vroeg of laat te maken met het huurrecht. Vrijwel alles is immers te huur: van partytenten tot kantoorgebouwen. Juist die breedte maakt het huurrecht tot een complex rechtsgebied. Want waar het (ver)huren van een kantoormeubilair weinig regels kent, gelden er voor het (ver)huren van woonruimte, kantoorruimte en bedrijfsruimte uitgebreide wettelijke kaders.

Voor wat betreft onroerende zaken onderscheiden we vier huurregimes:

• Onbebouwde grond
• Woonruimte
• 230a-bedrijfsruimte (hierna: “230a-ruimte”)(denk hierbij aan loodsen, kantoren, etc.)
• 290-bedrijfsruimte (hierna: “290-ruimte”) (denk hierbij aan de boekhandel, hotel, restaurant, een café, etc.)

Elk regime kent zijn eigen spelregels en uitzonderingen. Zo vereist de opzegging van een 290-ruimte een wettelijke opzeggingsgrond, terwijl dat bij een 230a-ruimte niet nodig is. Daar staat tegenover dat de huurder van een 230a-ruimte na afloop van de huurovereenkomst zich op ontruimingsbescherming kan beroepen.

Dit onderstreept hoe belangrijk het is om per situatie nauwkeurig vast te stellen welk regime van toepassing is. Voor verhuurders en huurders zonder juridische achtergrond is het begrijpelijk dat het overzicht soms ontbreekt. Daarom zetten wij in onze blogreeks de belangrijkste huurrechtelijke thema’s rondom 290-ruimte en 230a-ruimte voor u op een rij. Per onderwerp leggen wij de basisbeginselen uit, zodat u snel inzicht krijgt in de regels die voor uw situatie relevant zijn. 

Inhoud van de special Helder Huurrecht:

• Blog 1: Huur of bruikleen
• Blog 2: Opzeggen huurovereenkomst 230a-ruimte
• Blog 3: Opzeggen huurovereenkomst 290-ruimte
• Blog 4: Wettelijke opzeggingsgronden 290-ruimte 
• Blog 5: Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
• Blog 6: Gebreken aan het gehuurde 
• Blog 7: Servicekosten 
• Blog 8 Helder Huurrecht: Afwijkende bedingen bij huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW
• Blog 9 Helder Huurrecht: contractsoverneming en indeplaatsstelling

Wilt u direct de gehele special Helder Huurrecht ontvangen?
Vul dan hieronder het formulier in en wij sturen de special naar u toe.

Mocht u vragen hebben na het lezen van deze special, neem dan gerust contact op met een van onze Huurrecht-specialisten Elisabeth Sneeuw of Anne Veltman of bezoek de Huurrechtpagina op onze website.