Blogreeks Gebiedsontwikkeling - Blog 14: het prioriteringskader in de praktijk – actualiteiten netcongestie

Het ACM-prioriteringskader verdeelt de schaarse transportcapaciteit door bepaalde functies voorrang te geven. Woningbouw valt in de derde en laatste prioriteitscategorie, de basisbehoeften. Dat lijkt goed nieuws, maar in de praktijk moet woningbouw binnen deze categorie concurreren met andere projecten en staat zij achter de eerste en tweede categorieën in de rij.

Bij het schrijven van onze vorige blog bestond nog veel onduidelijkheid over de gevolgen van het prioriteringskader en de overgangsperiode voor kleinverbruikers. Inmiddels is er meer duidelijkheid. In deze blog zetten we de belangrijkste veranderingen per 1 juli en 1 oktober 2026 op een rij, bespreken we de gevolgen voor woningbouwprojecten en benoemen we praktische aandachtspunten voor gemeenten en ontwikkelaars.

Wat is er per 1 juli 2026 daadwerkelijk veranderd?
Tot 1 juli 2026 reserveerden netbeheerders een deel van de beschikbare netcapaciteit specifiek voor kleinverbruikers, zoals woningen. Volgens de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de netbeheerders gepubliceerde procesbeschrijving ‘Eerder Aanvragen’[1] is die aparte reservering per 1 juli 2026 vervangen door één integrale wachtlijst, waarop groot- en kleinverbruikers gezamenlijk worden bediend via het ACM prioriteringskader. Het vermogen dat voorheen exclusief voor kleinverbruik was gereserveerd, wordt vanaf die datum stapsgewijs vrijgegeven aan de integrale wachtlijst. De ‘aparte pot’ die werd gereserveerd voor woningbouw en andere kleinverbruikers is daarmee dus verdwenen. Woningbouw moet voortaan concurreren met andere aanvragen. 

De tussenfase: 1 juli 2026 tot 1 januari 2027
In de periode tussen 1 juli 2026 en 1 januari 2027 geldt bovendien dat transportcapaciteit die vrijkomt uit de voormalige kleinverbruikreservering, uitsluitend wordt toegekend aan partijen die prioriteit hebben gekregen op basis van het prioriteringskader. Pas na 1 januari 2027 verandert dit. Vanaf die datum wordt eventueel resterende transportcapaciteit ook beschikbaar gesteld aan wachtlijstpartijen zonder prioriteit. Voor woningbouwprojecten kan een toegekend prioriteitsverzoek dus het verschil maken tussen het wel of niet op korte termijn over transportcapaciteit beschikken.

Eerder Aanvragen: nieuwe mogelijkheden vanaf 1 oktober 2026
Om gemeenten en ontwikkelaars van woningbouw eerder in het planproces duidelijkheid te geven, is de werkwijze ‘Eerder Aanvragen’ geïntroduceerd. Deze werkwijze stelt gemeenten in staat om voor woningbouw-, collectieve woonvorm- en onderwijshuisvestingsprojecten die binnen tien jaar worden gerealiseerd, al vroeg in het planproces transportcapaciteit aan te vragen. Vanaf 1 oktober 2026 kunnen deze aanvragen via mijnaansluiting.nl worden ingediend.

Er geldt een gefaseerd tijdblokkenschema. Het beoogde startbouwjaar bepaalt vanaf welk moment een aanvraag kan worden ingediend. Hoe eerder de startbouw, hoe eerder een aanvraag kan worden ingediend. Projecten die uiterlijk in 2028 starten, mogen vanaf 1 oktober als eerste aanvragen. Daarna volgen de overige projecten gefaseerd tot en met 22 oktober. Vanaf 23 oktober vervalt het tijdblokkenschema.

De procedure bestaat uit vier stappen: 

1. De gemeente vraagt via mijnaansluiting.nl aansluiting en transportcapaciteit aan, de netbeheerder controleert de aanvraag en brengt een offerte uit, en na aanvaarding plaatst de netbeheerder de aanvraag definitief op de wachtlijst.
2. De gemeente dient een prioriteitsverzoek in, parallel aan stap 1 of later; bij toekenning stijgt de aanvraag naar de bijbehorende prioriteitscategorie op de wachtlijst.[2]
3. Zodra transportcapaciteit beschikbaar is, doet de netbeheerder een aanbieding aan de gemeente en worden aanvaarding aansluitingen en transportcapaciteit definitief vastgelegd. Op dat moment is er zekerheid dat er aansluitingen en transportcapaciteit beschikbaar zijn voor het project.
4. De ontwikkelaar dient, zodra het project voldoende is uitgewerkt, een detailaanvraag in op basis van de door de gemeente vastgelegde capaciteit, waarin deze wordt vertaald naar concrete aansluitingen binnen het plangebied.

Een belangrijk aandachtspunt is dat eenmaal vastgelegde capaciteit niet achteraf kan worden verhoogd. Wie later meer aansluitingen of capaciteit nodig heeft, moet daarvoor een nieuwe en zelfstandige aanvraag indienen. Bij gefaseerde gebiedsontwikkeling is het daarom van belang om de benodigde capaciteit bij de eerste aanvraag niet te conservatief te ramen, maar uit te gaan van een realistische en tevens verantwoordelijke marge. Voorkomen moet worden dat er te veel ruimte voor 1 project wordt gereserveerd.

Wat moeten gemeenten en ontwikkelaars voorbereiden?
Om voorrang te krijgen, is een volledige aanvraag noodzakelijk. Voldaan moet worden aan het informatieverzoek onder het ACM-prioriteringskader (tabel 4) én het informatieverzoek onder de “Eerder Aanvragen” werkwijze. Zoals gezegd kan het prioriteitsverzoek onder de “Eerder Aanvragen” werkwijze uitsluitend door de gemeente worden ingediend. De hoofdlijnen voor het aanvraagformulier zijn inmiddels gepubliceerd en zullen in de zomer van 2026 nader worden uitgewerkt. 

In aanvulling op de bewijslast onder het ACM-prioriteringskader (tabel 4), moet bijvoorbeeld worden toegelicht om welk type bouw het gaat, de wijze van verwarmen op planniveau, gewenste realisatiedatum en een inschatting van het aantal en type aansluitingen (per fase) per (i) woning en; (ii) voor eventuele collectieve voorzieningen.  

Zoals eerder aangekondigd, wordt onder het ACM-prioriteringskader onderscheid gemaakt in de bewijslast voor gemeenten en ontwikkelaars als indiener van het prioriteringsverzoek. Voor gemeenten betekent dit onder andere dat een overeenkomst met de ontwikkelaar of initiatiefnemer moet worden overgelegd, zoals een koop-, erfpacht-, intentie- of anterieure overeenkomst. Is er nog geen overeenkomst, bijvoorbeeld omdat de gemeente zelf grondeigenaar is en nog geen ontwikkelaar heeft geselecteerd? Dan kan ook een omgevingsplan worden overgelegd waaruit blijkt dat op de betreffende locatie woningbouw is voorzien.

Wie tijdig prioriteit wil aanvragen om de transportcapaciteit veilig te stellen, doet er dus goed aan de benodigde contractuele en planologische stukken vooraf op orde te hebben. Als ontwikkelaar is het zaak de betreffende gemeente hierop te wijzen en tijdig te verzoeken het prioriteitsverzoek en de Eerder Aanvragen-aanvraag in te dienen.

KOVA en collectieve voorzieningen: wat mag meeliften op de prioriteit van woningbouw?
Gebiedsontwikkeling omvat vrijwel nooit alleen woningen. In woongebouwen worden vaak ook functies als buurthuis, supermarkt of horeca opgenomen (ook wel: Kleinschalige Onlosmakelijk Verbonden Activiteiten (“KOVA”)), naast gemeenschappelijke voorzieningen zoals liften en parkeergarages. 

Per woning kan voor KOVA maximaal 1,3 kW worden aangevraagd, berekend over het totale project. Zo wordt voorkomen dat grootschalige commerciële functies meeliften op de prioriteit van woningbouw. Collectieve voorzieningen vallen buiten de KOVA-regeling en tellen niet mee bij de 1,3 kW per woning. Het gaat om onlosmakelijk bij het woongebouw behorende voorzieningen, zoals liften, collectieve verwarming, verlichting van gemeenschappelijke ruimten, collectieve zonnepanelen en systemen voor ventilatie, brandmelding en sprinklers.

Voor zowel KOVA als collectieve voorzieningen geldt op grond een afzonderlijke motiveringsplicht bij het aanvragen van prioriteit. Voor KOVA moet worden onderbouwd dat de activiteit noodzakelijk is om in de woonbehoefte te voorzien; voor collectieve voorzieningen moet worden aangetoond waarom zij noodzakelijk zijn voor de woonfunctie.

Bij gefaseerde gebiedsontwikkeling met meerdere ontwikkelaars kunnen KOVA-aanvragen uit verschillende fasen worden samengevoegd, mits sprake is van één samenhangend project en de KOVA-functie voor het geheel is bedoeld. Zo kan bijvoorbeeld één grotere supermarkt worden gerealiseerd ten behoeve van twee woontorens.

Conclusie 
Zoals wij in blog drie al signaleerden, worden sinds 2026 ook kleinverbruikers en daarmee woningbouwprojecten geconfronteerd met de gevolgen van netcongestie. Sinds 1 juli 2026 is de aparte reservering voor kleinverbruik verdwenen en geldt tot 1 januari 2027 een prioriteit-afhankelijke tussenfase. Woningbouwprojecten zonder prioriteit komen in die periode niet aan de beurt. 

Vanaf 1 oktober 2026 kunnen gemeenten al vroeg in het planproces transportcapaciteit aanvragen voor hun project via het “Eerder Aanvragen” proces, hiermee wordt voorzien in de behoefte om in een vroeg stadium zekerheid te krijgen dat het project bij realisatie is verzekerd van aansluitingen en transportcapaciteit. De KOVA-regeling biedt daarnaast ruimte om bepaalde kleinschalige functies mee te nemen in de prioriteitsaanvraag.

Voor de praktijk wordt tijdige voorbereiding steeds belangrijker. Het op orde hebben van overeenkomsten en planologische stukken is bepalend voor de vraag of een project tijdig over voldoende netcapaciteit kan beschikken. Daarbij geldt opnieuw voor de ontwikkelaar dat het verstandig is om al in een vroeg stadium met de gemeente samen te werken zodat een prioriteitsverzoek zo vroeg mogelijk kan worden aangevraagd
 

---

[1] Ministerie van BZK, Eerder Aanvragen – prioriteringskader ACM (2026).

[2] Meer lezen over de bewijslast bij een prioriteitsverzoek, lees dan hier verder.

De overheid moet inhoudelijk kunnen onderbouwen waarom de gekozen constructie in de specifieke omstandigheden leidt tot een marktconforme uitkomst

Gemengde opdrachten en splitsing
Bij gebiedsontwikkelingen is regelmatig sprake van zowel publieke als private onderdelen. Daarbij kan worden gedacht aan een project waarbij een ontwikkelaar woningen realiseert, terwijl tegelijkertijd openbaar gebied – zoals wegen, groenvoorzieningen of infrastructuur – wordt aangelegd en aan de gemeente wordt overgedragen. De vraag komt dan op of de opdracht kan worden gesplitst in een aanbestedingsplichtig deel, dat ziet op de realisatie van openbare werken en voorzieningen, en een niet-aanbestedingsplichtig deel, namelijk de private vastgoedontwikkeling. Een dergelijke splitsing zou ertoe kunnen leiden dat het aanbestedingsplichtige deel onder de toepasselijke drempelwaarde blijft en de opdracht als geheel uiteindelijk niet hoeft te worden aanbesteed.

Dergelijke projecten kunnen zich in beginsel inderdaad lenen voor een feitelijke splitsing tussen het publieke en het private deel van de ontwikkeling. Het Gerechtshof Den Haag heeft in 2022 geoordeeld dat woningbouw in beginsel een zuiver private activiteit vormt wanneer een ontwikkelaar grond van de gemeente koopt, daarop woningen realiseert en deze vervolgens voor eigen rekening en risico verkoopt of verhuurt. In dat geval kwalificeert uitsluitend de aanleg van het openbaar gebied als een mogelijke overheidsopdracht voor werken. Dat betekent dat uitsluitend voor dat publieke onderdeel moet worden beoordeeld of sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht en of de toepasselijke Europese drempelwaarde wordt overschreden. Een gemeente mag echter alleen tot een dergelijke splitsing overgaan wanneer geen sprake is van een ondeelbare opdracht. Indien de publieke en private onderdelen functioneel en economisch zodanig met elkaar zijn verweven dat zij niet afzonderlijk kunnen worden uitgevoerd, kan splitsing niet worden toegepast.[11] 

Staatssteunrecht bij gebiedsontwikkeling
Het verbod en de vier voorwaarden
Artikel 107 lid 1 VWEU verbiedt steunmaatregelen van staten die de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen, voor zover het handelsverkeer tussen lidstaten daardoor ongunstig wordt beïnvloed. Bij gebiedsontwikkeling moet daarom worden beoordeeld of sprake is van staatssteun. Daarvoor geldt een toets aan vier cumulatieve voorwaarden: (1) financiering door de overheid of uit overheidsmiddelen, (2) een selectief economisch voordeel aan bepaalde ondernemingen, (3) (dreigende) vervalsing van de mededinging, en (4) ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen lidstaten.[12]

In de praktijk wordt bij gebiedsontwikkelingen doorgaans relatief snel aangenomen dat aan de laatste twee voorwaarden is voldaan. Het Hof van Justitie van de Europese Unie en de Europese Commissie beschouwen deze criteria als nauw met elkaar verbonden. Omdat de vastgoedmarkt een open en internationale markt betreft, kan staatssteun al snel invloed hebben op de mededinging en het handelsverkeer binnen de Europese Unie. Dat een ontwikkelaar uitsluitend lokaal actief is, maakt dit in beginsel niet anders. Ook lokale vastgoedmarkten staan immers open voor ondernemingen uit andere lidstaten. Slechts in uitzonderlijke gevallen ontbreekt een dergelijk interstatelijk effect. Een voorbeeld daarvan is het Sliedrecht-besluit uit 2012, waarin de verplaatsing van een manege vanwege het sterk lokale karakter onvoldoende invloed op het handelsverkeer tussen lidstaten werd geacht te hebben.[13]

Een belangrijke uitzondering binnen het eerste criterium – de inzet van overheidsmiddelen – betreft de wijziging van een omgevingsplan. Een planologische wijziging leidt op zichzelf namelijk niet tot een overdracht of verlies van overheidsmiddelen en kwalificeert daarom in beginsel niet als staatssteun.[14] Ook het bouwrijp maken van gronden en het realiseren van aansluitingen op nutsvoorzieningen worden in de regel beschouwd als de uitvoering van een publieke taak en niet als een economische activiteit in de zin van het staatssteunrecht.[15]

Het MEO-beginsel
De kern van de staatssteuntoets bij gebiedsontwikkeling wordt gevormd door het zogenoemde Market Economy Operator-beginsel (MEO-beginsel). Dit beginsel houdt in dat de overheid marktconform handelt, en dus niet in strijd handelt met het staatssteunrecht, wanneer zij optreedt zoals een particuliere marktpartij onder vergelijkbare omstandigheden zou handelen. De overheid moet inhoudelijk kunnen onderbouwen waarom de gekozen constructie in de specifieke omstandigheden leidt tot een marktconforme uitkomst. De Europese Commissie hanteert daarbij een zogenoemde contextbenadering. Niet alleen de afzonderlijke grondtransactie wordt beoordeeld, maar het geheel van afspraken tussen partijen. Bij gebiedsontwikkeling betekent dit dat samenwerkingsovereenkomsten, exploitatiebijdragen, grondprijsafspraken en kostenverdelingen in onderlinge samenhang worden beoordeeld. Daarnaast mogen bij de MEO-toets uitsluitend economische belangen van de overheid worden meegewogen. Publieke belangen, zoals werkgelegenheid, sociale cohesie, duurzaamheid of woningbouwversnelling, zijn daarbij niet relevant. Een private investeerder zou dergelijke niet-commerciële belangen immers evenmin laten meewegen bij een investeringsbeslissing.[16] Dat betekent in de praktijk dat een gemeente niet automatisch marktconform handelt door grond tegen een lagere prijs uit te geven met als doel de woningbouw te versnellen. Bepalend is uitsluitend of de overeengekomen voorwaarden marktconform zijn.

Vier methoden om marktconformiteit aan te tonen

De Mededeling Staatssteun noemt vier methoden waarmee een overheid kan aantonen dat een grondtransactie marktconform is:

1. Pari passu. Bij een pari passu-constructie handelt de overheid onder dezelfde voorwaarden als private marktpartijen die bij hetzelfde project betrokken zijn. Daarbij moeten overheid en private partijen een vergelijkbaar risicoprofiel en rendementsperspectief hebben. Van belang is onder meer dat partijen gelijktijdig beslissen en investeren, dat zij onder dezelfde voorwaarden deelnemen en dat de private bijdrage een reële economische betekenis heeft. Ook moet sprake zijn van een vergelijkbare en neutrale uitgangspositie.[17]
2. Openbare biedprocedure. Een tweede methode is het organiseren van een open, transparante en onvoorwaardelijke biedprocedure. Een prijs die onder dergelijke omstandigheden tot stand komt, wordt geacht de marktwaarde te weerspiegelen.[18] De biedprocedure moet voldoende openbaar zijn aangekondigd. Daarnaast moeten alle bieders gelijk en non-discriminatoir worden behandeld. Verder moet de procedure onvoorwaardelijk zijn. Dat betekent dat potentiële bieders de grond in beginsel vrij moeten kunnen verwerven en gebruiken, zonder aanvullende verplichtingen die verder gaan dan hetgeen reeds publiekrechtelijk is voorgeschreven.[19]
3. Benchmarking. Een derde methode betreft benchmarking. Daarbij wordt beoordeeld of de transactie vergelijkbaar is met transacties die onder vergelijkbare omstandigheden tussen private partijen tot stand zijn gekomen. Het gebruikte referentiemateriaal moet daarbij voldoende representatief, actueel en controleerbaar zijn.[20]
4. Onafhankelijke taxatie. Een taxatie door een onafhankelijke deskundige vóór aanvang van de onderhandelingen, op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, is in beginsel voldoende. Aan deze onafhankelijke taxatie worden acht cumulatieve eisen gesteld.[21] 

Onrendabele topfinanciering

Het financieren van een onrendabele top, het tekort bij een gebiedsontwikkeling dat niet uit grondopbrengsten kan worden gedekt, kan meldingsplichtige staatssteun opleveren. Dit is met name relevant bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen of dorpscentra, waar sloop-, sanerings- en inrichtingskosten de verwachte opbrengsten overstijgen.

De Europese Commissie heeft dergelijke steun in meerdere Nederlandse zaken op grond van artikel 107, lid 3, onder c, VWEU verenigbaar met de interne markt geacht en goedgekeurd. De verenigbaarheidstoets vindt plaats aan de hand van zeven beginselen: (i) bijdrage aan een duidelijk omschreven doelstelling van gemeenschappelijk belang, (ii) het bestaan van marktfalen, (iii) geschiktheid van de steun als instrument, (iv) aanwezigheid van een stimulerend effect, (v) beperking van de steun tot het minimum, (vi) vermijding van buitensporige negatieve mededingingseffecten, en (vii) transparantie. Cruciaal bij onrendabele topfinanciering is de terugbetaalclausule. Wanneer het werkelijke resultaat – achteraf berekend – minder negatief uitvalt dan het oorspronkelijke tekort, dient het verschil volledig naar de gemeente terug te vloeien. Zonder een dergelijke clausule lijkt goedkeuring door de Europese Commissie uitgesloten.[22] 

Conclusie en aandachtspunten
Het aanbestedingsrecht en het staatssteunrecht fungeren als waarborgen voor een gelijk speelveld bij gebiedsontwikkeling. Voor initiatiefnemers – waaronder gemeenten, ontwikkelaars en grondeigenaren – zijn met name de volgende aandachtspunten relevant:

• Maak in een zo vroeg mogelijk stadium van het planproces inzichtelijk of binnen het project openbare voorzieningen worden gerealiseerd en, zo ja, of de aanleg daarvan materieel fungeert als tegenprestatie aan de gemeente. Deze beoordeling is bepalend voor het al dan niet bestaan van een aanbestedingsplicht en staat los van zowel de eigendomssituatie van de grond als de contractuele vormgeving van de samenwerking.
• Ga bij een grondtransactie na of is voldaan aan de drie cumulatieve voorwaarden voor een aanbestedingsplichtige overheidsopdracht: een rechtstreeks economisch belang van de gemeente, een juridisch afdwingbare verplichting voor de ontwikkelaar om te bouwen, en het stellen van aanvullende eisen die verder gaan dan het publiekrechtelijke kader. Ontbreekt één van deze voorwaarden, dan bestaat geen aanbestedingsplicht. 
• Wees terughoudend met het doorleggen van een aanbestedingsplicht aan een marktpartij. Dit is uitsluitend toegestaan indien daarvoor een noodzaak bestaat, hetgeen zich met name voordoet wanneer de gronden volledig in eigendom zijn van een private partij met een recht op zelfrealisatie. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden, ontbreekt deze noodzaak in beginsel en is doorleggen niet toegestaan.
• Onderbouw grondtransacties en andere financiële afspraken met een overheid tijdig en op controleerbare wijze vanuit het perspectief van marktconformiteit. Maak daarbij gebruik van één van de vier in de Mededeling Staatssteun erkende methoden: pari passu, een openbare biedprocedure, benchmarking of een onafhankelijke taxatie voorafgaand aan de onderhandelingen. 
• Houd er rekening mee dat publieke belangen, zoals woningbouwversnelling of werkgelegenheid, geen rol mogen spelen bij de MEO-toets. Het nastreven van maatschappelijke doelstellingen rechtvaardigt niet dat een gemeente grond onder de marktwaarde uitgeeft. Doorslaggevend zijn uitsluitend de economische voorwaarden van de transactie.
• Indien sprake is van financiering van een onrendabele top, dient de betreffende steun tijdig bij de Europese Commissie te worden aangemeld. Zorg er daarnaast voor dat in de overeenkomst een terugbetaalclausule wordt opgenomen. Indien achteraf blijkt dat het werkelijke tekort lager is dan geraamd, dient het verschil aan de gemeente te worden terugbetaald. Zonder een dergelijke clausule is goedkeuring door de Europese Commissie in beginsel uitgesloten.

In de volgende blog in deze serie over gebiedsontwikkeling komt de anterieure overeenkomst aan bod. 

---

[1] Artikel 1.1 Aanbestedingswet 2012.
[2] HvJ EU 12 juli 2001, C-399/98 (Scala). 
[3] HvJ EU 25 maart 2010, C-451/08 (Helmut Müller), r.o. 41.
[4] HvJ EU 25 maart 2010, C-451/08 (Helmut Müller), r.o. 48-52.
[5] HvJ EU 25 maart 2010, C-451/08 (Helmut Müller), r.o. 54-57.
[6] Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling, 3e druk, Den Haag: Instituut voor Bouwrecht, p. 249.
[7] Hof Arnhem‑Leeuwarden 19 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9911. 
[8] HvJ EU 25 maart 2010, C‑451/08 (Helmut Müller), r.o. 67.
[9] Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling, 3e druk, Den Haag: Instituut voor Bouwrecht, p. 250.
[10] Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling, 3e druk, Den Haag: Instituut voor Bouwrecht, p. 242‑245.
[11] Hof Den Haag 19 juli 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1463. 
[12] Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling, 3e druk, Den Haag: Instituut voor Bouwrecht, p. 251. 
[13] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 604.
[14] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 596.
[15] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 603.
[16] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 596.
[17] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 598‑599.
[18] Let wel, het begrip ‘openbare biedprocedure’ is niet hetzelfde als een aanbestedingsprocedure in de zin van de Aanbestedingswet. Dit betekent dus dat ook een zelfstandige staatssteuntoets dient plaats te vinden na het doorlopen van een aanbestedingsprocedure.
[19] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 599‑601.[20] A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 601.
[21] Het strekt te ver om deze cumulatieve eisen hier verder uit te werken. Voor deze cumulatieve eisen verwijzen wij naar A.D.L. Knook & G.J. van Midden, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling (deel 1)’, BR 2016/88, afl. 11, p. 601‑602.
[22] Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling, 3e druk, Den Haag: Instituut voor Bouwrecht, p. 253.

Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling in de praktijk
Gebiedsontwikkelingen zijn vaak complexe opgaven, die vragen om regie, samenwerking tussen verschillende vakgebieden en een zorgvuldige inzet van juridische en financiële instrumenten. Beleidsmedewerkers, economen, adviseurs en ontwikkelaars krijgen daarbij te maken met uiteenlopende belangen, complexe regelgeving en maatschappelijke ambities. Wij zien dan ook dat de betrokken partijen zich vaak laten adviseren en dat, zonder goed advies, gebiedsontwikkelingen veel vertraging kunnen oplopen, meer kosten en geregeld zelfs tot procedures leiden.

In de praktijk spelen met name de volgende juridische vraagstukken:

• Grondbeleid en grondverwerving
  Hoe houdt u regie op grondposities en welke risico’s kleven aan actief/passief grondbeleid?
• Keuze en samenhang van juridische uitvoeringsinstrumenten
  Welke instrumenten zet u wanneer in, zoals het omgevingsplan, de BOPA, het projectbesluit, het voorkeursrecht en onteigening, en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
• Natuur- en milieubeperkingen
  Hoe gaat u om met stikstof, flora- en faunaonderzoeken en mogelijke vertragingen in de planvorming?
• Kostenverhaal en financiële haalbaarheid
  Wanneer is publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk en wanneer privaatrechtelijk, en hoe borgt u financiële bijdragen die juridisch houdbaar zijn?
• Samenwerking tussen publieke partijen en marktpartijen
  Hoe organiseert u publiek-private samenwerking zonder in strijd te komen met aanbestedings- of staatssteunregels?
• Overgang van planvorming naar realisatie
  Waar liggen de juridische risico’s in de (voorfase van de) bouw, bij de toepassing van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en bij schade tijdens of na de bouw? En, indien mogelijk, op welke manier kunnen deze risico’s worden gemitigeerd? 

Op deze themapagina vindt u artikelen, publicaties en webinars die ingaan op deze vraagstukken. De bijdragen bieden juridische duiding en praktische handvatten voor beleidsvorming, besluitvorming en uitvoering.

Regelmatig publiceren wij blogs en organiseren wij webinars. Hieronder vindt u een overzicht van de (reeds gepubliceerde of nog te verschijnen) blogs en een overzicht van onze webinars.

De blogreeks:

• Inleiding: instrumenten Ow om te sturen op gebiedsontwikkeling. Doorwerking regels.
• Samenwerkingsmodellen gebiedsontwikkeling.
• Energieaansluitingen
• Instrumenten grondverwerving: het voorkeursrecht.
• Inzet planologische instrumenten – omgevingsplan/bopa/projectbesluit.
• Instrumenten grondverwerving: onteigening.
• Rol van natuur in gebiedsontwikkeling – stikstof.
• Rol van natuur in gebiedsontwikkeling – flora en fauna.
• Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal publiekrechtelijk.
• Gebiedsontwikkeling en financiële bijdragen.
• Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal privaatrechtelijk
• Gebiedsontwikkeling en gronduitgifte.
• Gebiedsontwikkeling en aanbestedingsrecht/staatssteun.
• Het prioriteringskader in de praktijk – actualiteiten netcongestie
• Gebiedsontwikkeling en anterieure overeenkomst.
• Gebiedsontwikkeling en de Woo.
• Gebiedsontwikkeling en de voorfase van de bouw, deel 1.
• Gebiedsontwikkeling en de voorfase van de bouw, deel 2.
• Gebiedsontwikkeling en financieringsvormen.
• Gebiedsontwikkeling en Wkb.
• Gebiedsontwikkeling en schade tijdens en na de bouw.