Regelmatig rijst de vraag of het gemeentebestuur in het kader van een gronduitgifte dan wel een bevoegdheden- of anterieure overeenkomst eisen kan stellen met betrekking tot de beoogde woningbouw ter plaatse. Die vraag speelt te meer nu de regering in het regeerakkoord inzet op voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen, waarbij prioriteit wordt gegeven aan het middenhuursegment.
In de uitspraak Kunst en Antiekstudio Lelystad (bevestigd in Chidda) heeft de Hoge Raad overwogen dat het een gemeente vrij staat om de belangen ter behartiging waarvan haar de in artikel 10 Wet op de Ruimtelijke Ordening (thans artikel 3.1 Wro) genoemde bevoegdheden zijn toegekend, te dienen door in overeenkomsten omtrent gronduitgifte voorwaarden omtrent grondgebruik op te nemen. Dit is slechts anders indien de gemeente geen redelijk belang heeft bij het inroepen van de voorwaarden.
Onder de oude WRO kon naar mijn mening nog discussie ontstaan over de vraag of die voorwaarden ook zouden kunnen zien op het bouwen van bepaalde woningbouwcategorieën nu de gemeente niet de bevoegdheid toekwam om in een bestemmingsplan te bepalen dat bepaalde categorieën van woningen zouden moeten worden gebouwd. Immers, het werd ruimtelijk niet relevant geacht of ter plaatse sociale dan wel dure woningbouw werd gerealiseerd. De juridische mogelijkheden beperkten zich tot het vastleggen van typen woningen (vrijstaand, halfvrijstaand, gestapelde woningen en aaneengesloten bebouwing).
Onder de per 1 juli 2008 in werking getreden Wro is dat anders en kunnen gemeenten in bestemmingsplannen expliciet sturen op de gewenste woningbouwcategorieën. In artikel 3.1 Wro is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen percentages van woningbouwcategorieën kunnen opnemen (In een exploitatieplan kunnen daarnaast ook het aantal en de situering van desbetreffende woningen worden vastgelegd). De categorieën die de gemeente mag hanteren in het bestemmingsplan (en exploitatieplan) zijn nader bepaald in artikel 3.1.2 lid 1 Bro en waren tot voor kort beperkt tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap. In de toelichting op het Bro is hierover opgemerkt dat particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw onvoldoende van de grond komen als het aan de markt wordt overgelaten. Per 1 juli 2017 (Stb. 2017, 172) is de categorie geliberaliseerde woningen voor middenhuur toegevoegd: een huurwoning met aanvangshuurprijs van ten minste 710,68 en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Vanwege de grote verschillen tussen gemeenten wat betreft de spanning op de woningmarkt en de daarmee samenhangende marktprijs, is ervoor gekozen geen landelijk uniforme maximale huurprijs te bepalen, maar die over te laten aan gemeenten, aldus de NvT.
In artikel 1.1.1 Bro zijn definities van de desbetreffende woningbouwcategorieën opgenomen. Wat betreft de categorieën sociale huur- en koopwoningen is in de definities aangegeven dat deze voor een in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep bestemd zijn. (In de volksmond wordt een dergelijke verordening ook wel een doelgroepenverordening genoemd). Volgens de NvT bij de wijziging van het Bro is de aanwijzing van een doelgroep voor het middensegment facultatief en zou dat ook in een huisvestingsverordening kunnen worden geregeld. Blijkens de definities dient een dergelijke gemeentelijke verordening ook de instandhoudingstermijn van de desbetreffende woningbouwcategorie alsmede, indien van toepassing, de aanvangshuur voor het middenhuursegment te regelen. Anders dan bij een huisvestingsverordening, kan toedeling op basis van een doelgroepenverordening dus ook zien op sociale koopwoningen, zij het dat de toedeling beperkt is tot de instandhoudingstermijn.
In de NvT bij de wijziging van het Bro is aangegeven dat indien een middenhuurwoning binnen de instandhoudingstermijn niet meer wordt verhuurd dan wel voor een te hoge huurprijs wordt verhuurd handhavend kan worden opgetreden vanwege strijd met het bestemmingsplan. Daarbij is aangegeven dat een eventuele nieuwe huurder net als bij sociale huur bij de gemeente kan melden dat de nieuwe huur niet voldoet aan de verordening. Echter, als de nieuwe huurder niet voldoet aan de doelgroep, verwacht ik niet dat de nieuwe huurder aan de bel zal trekken. Kortom, naar mijn mening zal de gemeente ook steekproefsgewijs aan de hand van BRP/GBA mutaties de nieuwe huurder en de prijs moeten checken.
Wat betreft de kenbaarheid van de publiekrechtelijke beperkingen heeft de minister aangegeven dat deze via ruimtelijke plannen, het kadaster en de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) inzichtelijk zullen zijn. Daarbij merk ik wel op dat in de Wkpb niet wordt verwezen naar het Bro. Naar mijn mening is het dan ook raadzaam een doelgroepenverordening die ziet op sociale koopwoningen proactief onder de aandacht te brengen van notarissen binnen de gemeente. Voor zover het sociale huur en middenhuur betreft, is het naar mijn mening raadzaam de doelgroep ook vast te leggen in een huisvestingsverordening.
Ondanks bovenstaande kanttekeningen bestaat er al met al wel een duidelijk publiekrechtelijk kader dat naar mijn mening goed kan dienen als stok achter de deur voor het privaatrechtelijk afdwingen van het gewenste woningbouwprogramma.
