Gebiedsontwikkeling wacht niet tot de transitie naar het omgevingsplan is afgerond. Woningbouw, energienetten, bedrijventerreinen en binnenstedelijke transformaties gaan ondertussen gewoon door. Voor gemeenten ligt daar een van de grootste uitdagingen van de Omgevingswet: hoe faciliteer je nieuwe ontwikkelingen terwijl je tegelijkertijd werkt aan een gebiedsdekkend omgevingsplan? Tijdens een netwerksessie van de VNG lieten Ooststellingwerf en Meppel zien dat daar niet één juiste route voor bestaat, maar wel een aantal waardevolle lessen.
De vraag die veel gemeenten bezighoudt, is verrassend praktisch. Het omgevingsplan is nog volop in ontwikkeling, de bruidsschat moet worden verwerkt, beleidsherijkingen lopen door en ondertussen kloppen initiatiefnemers aan met woningbouwplannen, energieprojecten en transformaties. Hoe voorkom je dat de opbouw van het nieuwe plan botst met actuele ontwikkelingen? Hoe houd je het plan juridisch consistent én begrijpelijk voor gebruikers?
De VNG omschreef dit treffend als het combineren van gebiedsontwikkeling met de opbouw van het omgevingsplan. Tijdens de bijeenkomst werden twee praktijkvoorbeelden besproken die qua schaal sterk verschillen, maar dezelfde uitdaging adresseren. Meppel werkt aan een omvangrijke gebiedstransformatie met circa 1.000 woningen, terwijl Ooststellingwerf meerdere kleinere ontwikkelingen faciliteert, variërend van woningbouwlocaties tot een nieuwe hoogspanningsverbinding.
Wat de voorbeelden vooral laten zien: gemeenten hoeven niet te wachten tot 2032. Ze kunnen nu al ontwikkelen, mits ze bewust kiezen hoe die ontwikkeling wordt ingepast in het groeiende omgevingsplan.
De OWO-gemeenten – Ooststellingwerf, Weststellingwerf en Opsterland – begonnen al in 2021 met een eerste pilot in Appelscha. Die pilot leverde misschien niet direct een bruikbaar eindproduct op, maar wel een belangrijke les: fouten maken hoort bij de transitie. Ook bleek dat een themagerichte aanpak beter werkte dan een puur gebiedsgerichte omzetting van regels. Daarnaast werd duidelijk dat voldoende capaciteit cruciaal is.
De gemeente werkt inmiddels met een omzetstrategie langs drie sporen. Het eerste spoor is misschien wel het meest herkenbare: “de winkel open houden”. Ontwikkelingen moeten mogelijk blijven terwijl de rest van het omgevingsplan wordt opgebouwd. Het tweede spoor richt zich op de beleidsluwe overgang naar een gebiedsdekkend omgevingsplan. Het derde spoor bestaat uit beleidsherijkingen, zoals het warmtetransitieprogramma en de nota omgevingskwaliteit.
Voor het mogelijk maken van ontwikkelingen gebruikt Ooststellingwerf hoofstuk 21 van het omgevingsplan als tijdelijk transitiehoofdstuk. Daarin worden concrete projecten juridisch geregeld zonder dat direct het complete integrale omgevingsplan hoeft te worden aangepast. Volgens de gemeente fungeert dit hoofdstuk nadrukkelijk als groeimodel. Niet alles hoeft in één keer perfect te zijn; het plan ontwikkelt zich stap voor stap.
Die aanpak wordt inmiddels toegepast op uiteenlopende projecten. Van een woning in een bestaand bebouwingslint in Haule tot een nieuwe woonwijk in Haulerwijk en een 110 kV-verbinding tussen Donkerbroek en Oosterwolde. Juist die diversiteit bewijst de flexibiliteit van de gekozen constructie.
Waar Ooststellingwerf kiest voor een tijdelijk transitiehoofdstuk, bewandelt Meppel een andere route. De gemeente werkt gebiedsgericht richting 2032. Daarbij zijn grote delen van het omgevingsplan conserverend van aard, terwijl ontwikkellocaties juist expliciet ontwikkelgericht worden ingericht.
Het meest sprekende voorbeeld is Noordpoort, een voormalig bedrijventerrein dat wordt getransformeerd tot een nieuwe woonwijk met ongeveer 1.000 woningen en een nieuwe entree van de stad. Voor deze ontwikkeling heeft Meppel een afzonderlijk hoofdstuk voor ontwikkelgebieden opgenomen.
Daarmee ontstaat feitelijk een modulaire opbouw van het omgevingsplan. Specifieke regels voor gebruik, bouwen en aanleggen staan in het hoofdstuk voor het ontwikkelgebied, terwijl algemene regels vanuit de structuur van het omgevingsplan van toepassing blijven. Denk aan bepalingen over bodem, geluid, veiligheid, bouwregels, kostenverhaal en procedurele voorschriften.
Opvallend is dat Meppel bewust werkt met open normen. Onderwerpen als stedenbouwkundige kwaliteit, parkeren, duurzaamheid en klimaatadaptatie worden niet volledig dichtgeregeld in de planregels, maar uitgewerkt via beleidsregels. Daardoor ontstaat bestuurlijke flexibiliteit zonder dat de juridische basis verloren gaat.
De praktijkcasus van Meppel laat ook zien hoe het omgevingsplan kan worden gebruikt om maatschappelijke ambities daadwerkelijk af te dwingen.
Zo bevat Noordpoort een gebodsbepaling die voorschrijft dat minimaal 16 procent van de woningen sociale huur moet zijn. Die verplichting rust niet alleen op de ontwikkeling als geheel, maar op de eigenaren van gronden binnen het gebied. Daarnaast werkt de gemeente met een sociaal vereveningsfonds, zodat ontwikkelaars die minder sociale huur realiseren financieel bijdragen aan de opgave elders in het gebied.
Ook instrumenten zoals voorkeursrecht en voorbereidingsregels voor collectieve warmte worden ingezet om grip te houden op de gewenste ontwikkeling. Daarmee laat Meppel zien dat het omgevingsplan meer kan zijn dan een juridisch kader; het wordt een actief sturingsinstrument voor gebiedsontwikkeling.
De praktijkvoorbeelden van Ooststellingwerf en Meppel verschillen in schaal, ambitie en planopbouw. Toch komen er een aantal gezamenlijke lessen naar voren.
1. Wacht niet op het perfecte omgevingsplan.
Beide gemeenten kiezen nadrukkelijk voor een groeimodel. Ontwikkelingen gaan door terwijl het plan wordt opgebouwd.
2. Kies een structuur die past bij de opgave.
Kleinschalige initiatieven kunnen prima landen in een tijdelijk transitiehoofdstuk. Grote transformatiegebieden vragen vaak om een eigen plek binnen de structuur van het omgevingsplan.
3. Gebruik het omgevingsplan als stuurinstrument.
Open normen, beleidsregels, sociale woningbouwverplichtingen en vereveningsfondsen laten zien dat gemeenten meer kunnen dan alleen regels beheren. Ze kunnen actief richting geven aan gewenste ontwikkelingen.
De VNG presenteerde de bijeenkomst nadrukkelijk als een sessie over praktijkervaringen. Dat bleek terecht. De voorbeelden uit Ooststellingwerf en Meppel tonen aan dat de discussie over STOP/TPOD, transitiehoofdstukken en planstructuren uiteindelijk niet draait om techniek, maar om een bestuurlijke vraag: hoe blijf je ontwikkelingen mogelijk maken terwijl het nieuwe stelsel nog wordt opgebouwd?
Het antwoord lijkt minder ingewikkeld dan vaak wordt gedacht. Gemeenten die durven te beginnen, accepteren dat niet alles direct perfect is en hun omgevingsplan zien als een groeidocument, blijken verrassend goed in staat om de winkel open te houden tijdens de verbouwing. Misschien is dat wel de belangrijkste les van deze netwerksessie.
