De woningbouwopgave schuift door naar 2036. De Nederlandse woningbouwopgave wordt opnieuw aangescherpt. In een nieuwe toelichting van ABF Research, opgesteld in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, wordt zichtbaar hoe groot de opgave is die voortkomt uit de herijking van de woondeals, de ambitie om het woningtekort terug te brengen tot 2 procent en de politieke wens om twee derde van de nieuwbouw betaalbaar te laten zijn. De uitkomsten vormen geen eindstation, maar een tussenstand in een proces waarin Rijk, provincies en gemeenten opnieuw naar de woningbouwprogrammering moeten kijken.
De kern van de opgave is eenvoudig te formuleren: hoeveel woningen moeten er tot en met 2036 bijkomen, waar moeten die komen en voor wie? ABF komt voor de periode 2025 tot en met 2036 uit op een totale bruto nieuwbouwopgave van 1.093.400 woningen. Gemiddeld betekent dat ruim 91.000 woningen per jaar. Daarmee ligt de opgave hoger dan de eerdere woondeals, die waren toegespitst op de periode 2022 tot en met 2030.
De herijking laat zien dat Nederland de komende jaren niet alleen veel woningen moet blijven bouwen, maar vooral beter moet sturen op timing en samenstelling. De opgave is niet gelijkmatig verdeeld over de jaren. In de eerste jaren van de nieuwe periode is veel productie nodig, terwijl richting 2035 en 2036 juist iets minder nieuwbouw nodig is om het doel van een landelijk woningtekort van circa 2 procent in 2037 te halen.
Dat past bij de logica van de herijking: niet alleen groei telt, maar ook de vraag hoe snel de achterstand kan worden ingelopen en hoeveel van die behoefte al in de bestaande voorraad of in reeds geplande bouw kan worden opgevangen. De druk ligt dus niet alleen op het toevoegen van capaciteit, maar vooral op de uitvoering. Zachte plannen moeten hard worden, vergunningen moeten volgen en projecten moeten daadwerkelijk van de grond komen.
In de regionale verdeling springen vooral Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant eruit. Zuid-Holland heeft met 257.700 woningen de grootste opgave in de periode 2025 tot en met 2036. Daarna volgen Noord-Holland met 191.100 woningen, Noord-Brabant met 174.600, Gelderland met 128.300 en Utrecht met 114.300 woningen.
Dat zijn precies de provincies waar de woningmarktdruk het grootst is en waar de combinatie van bevolkingsgroei, huishoudensgroei en schaarste het meest voelbaar blijft. De analyse bevestigt daarmee opnieuw dat de woningbouwopgave in Nederland niet alleen een kwestie is van aantallen, maar ook van ruimte en uitvoering. Juist in de regio’s waar de behoefte het grootst is, is de uitvoeringsruimte vaak het kleinst.
De herijking sluit nauw aan op het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, waarin is vastgelegd dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. ABF komt in zijn doorrekening voor de landelijke nieuwbouwopgave uit op 67 procent betaalbare woningen, dus vrijwel precies op de beoogde norm. Binnen dat betaalbare deel is ongeveer 32 procent sociale huur, 9 procent middenhuur en 25 procent betaalbare koop. De rest bestaat uit vrije sectorhuur en duurdere koopwoningen.
Dat betekent niet dat overal dezelfde verdeling haalbaar of wenselijk is. De regionale verschillen zijn groot. In sommige provincies komt het aandeel betaalbaar hoger uit, in andere regio’s juist lager. Ook de verhouding tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop verschilt aanzienlijk. De landelijke norm is dus richtinggevend, maar de uitvoering zal per regio een eigen invulling vragen.
Naast de algemene nieuwbouwopgave kijkt ABF ook naar de woningbehoefte van specifieke doelgroepen. Voor ouderen komt de uitbreidingsopgave in het basisscenario uit op 370.100 woningen voor de periode 2025 tot en met 2036. Daarvan is 77.200 zorggeschikt, 70.900 geclusterd en 221.900 nultredenwoningen.
In een aanvullend scenario, waarin ook alleenstaande 75-plussers met een laag inkomen worden meegenomen, loopt de opgave op tot 384.400 woningen. Daarmee wordt duidelijk dat vergrijzing niet alleen een zorgvraag is, maar ook een woonvraag die de komende jaren sterker zichtbaar wordt in het bouwprogramma.
Zuid-Holland heeft opnieuw de grootste opgave, gevolgd door Noord-Brabant, Noord-Holland en Gelderland. Limburg valt op doordat het aandeel ouderen daar relatief snel groeit, waardoor de opgave daar in verhouding tot de totale nieuwbouw groter uitvalt dan je op basis van de omvang van de provincie zou verwachten.
Ook voor studentenhuisvesting schetst ABF een duidelijke opgave. In het referentiescenario komt de landelijke uitbreidingsopgave uit op 33.840 woonplekken; in het hoge-vraagscenario loopt dat op tot 71.450. De vraag blijft dus bestaan, ook al groeit het aantal studenten minder hard dan in eerdere jaren werd gedacht.
Daar komt nog een tweede factor bij: het flexibele aanbod van studentenhuisvesting staat onder druk door de verkoop van particuliere huurwoningen. Daardoor is de opgave niet alleen een kwestie van nieuwbouw, maar ook van het behouden van bestaand aanbod en het stimuleren van alternatieve woonvormen zoals woningdelen en hospitaverhuur.
De belangrijkste boodschap van de herijking is dat Nederland op papier voldoende capaciteit heeft, maar dat die capaciteit alleen waarde heeft als plannen daadwerkelijk worden uitgevoerd. ABF wijst expliciet op planningsoptimisme: in eerdere jaren zijn plannen vaak verder vooruit geschoven dan uiteindelijk haalbaar bleek. De harde cijfers laten zien dat er wel een grote pijplijn is, maar dat een aanzienlijk deel van de toekomstige productie nog altijd afhankelijk is van zachte plannen, bestuurlijke keuzes en uitvoeringskracht.
Daarmee is de woningbouwopgave niet primair een tekort aan plannen, maar vooral een tekort aan tijdige realisatie. De uitdaging zit in het versnellen van vergunningen, het hard maken van zachte plannen en het daadwerkelijk bouwen van de woningen die al op papier staan.
De herijkingsopgave tot en met 2036 is daarmee vooral een bestuurlijk kantelpunt. De bestaande woondeals tot en met 2030 blijven leidend, maar de blik moet al verder reiken. De nieuwe cijfers zijn bedoeld als vertrekpunt voor gesprekken tussen het ministerie, provincies en regio’s over de volgende fase van de woningbouwprogrammering.
ABF benadrukt dat de uitkomsten richting geven, maar geen voorschrift zijn. Voor ouderen en studenten gaat het bovendien om uitbreidingsopgaven die niet één op één in nieuwbouw hoeven te worden vertaald. Een deel kan ook via bestaande voorraad, hergebruik of aanpassing van woningen worden ingevuld.
De conclusie is helder: de opgave is groot, de ruimte is regionaal ongelijk verdeeld en de tijd om zachte plannen om te zetten in harde productie wordt steeds korter. Juist daarom wordt de komende bestuurlijke ronde beslissend voor de vraag of de woningbouwambities tot en met 2036 haalbaar blijven.
