Wat gebeurt er als een perceel kadastraal wordt gesplitst, terwijl de bebouwing al jaren staat zoals zij staat? Die vraag lag voor in ATGB-advies 2608, over een manege met bedrijfswoning waarvan een deel van het oorspronkelijke perceel is verkocht. Na de splitsing liep de nieuwe kadastrale grens ineens op ongeveer een meter langs de westgevel van de woning. De omgevingsdienst vond dat aanleiding om de gevel alsnog te laten aanpassen aan een wbdbo-eis van minimaal 20 minuten, berekend via de zogenoemde spiegelsymmetriemethode. De eigenaar verzette zich daartegen en kreeg in de uiteindelijke beoordeling steun van de ATGB.
De kern van het advies is helder: een wijziging van de kadastrale perceelgrens verandert niet automatisch het bouwwerkperceel in de zin van het Besluit bouwwerken leefomgeving. En juist dat bouwwerkperceel is bepalend voor de toepassing van de brandvoorschriften. Met andere woorden: het feit dat het kadaster een nieuwe eigendomsgrens trekt, betekent niet dat het bouwrecht meteen mee verschuift.
De zaak draait om een manege met bedrijfswoning die sinds 2020 eigendom is van de belanghebbende. Het perceel was ooit onderdeel van een groter geheel, maar na verkoop van een deel daarvan ontstond een nieuwe kadastrale situatie. Daardoor kwam de perceelgrens ineens op ongeveer één meter van de westgevel van de bedrijfswoning te liggen. Op die erfgrens werd een houten schutting geplaatst. In de gevel zaten kunststof kozijnen met normale beglazing.
Dat leidde tot een handhavingskwestie. De omgevingsdienst stelde bij inspectie vast dat de westgevel volgens haar onvoldoende brandwerend was uitgevoerd. Omdat het gebouw nu dicht op de nieuwe perceelgrens staat, moest de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag, de wbdbo, volgens de dienst worden bepaald alsof aan de andere kant van de grens een identiek gebouw zou staan, spiegelsymmetrisch geplaatst. Die fictieve opstelling is precies de methodiek die artikel 3.41 van het Bbl voorschrijft.
Uit die redenering volgde volgens de omgevingsdienst dat de kozijnen in de gevel moesten worden aangepast om aan een wbdbo van ten minste 20 minuten te voldoen. De eigenaar kreeg uiteindelijk zelfs een last onder dwangsom opgelegd.
De eigenaar vond dat onredelijk. De bedrijfswoning stond er immers al vóór de perceelsplitsing. Bovendien is het eerstvolgende gebouw aan de andere kant van de grens een veldschuur op circa 9 meter afstand. Volgens de eigenaar is het niet aannemelijk dat daar nog extra bebouwing zal komen, omdat het maximaal toegestane bebouwingsvlak binnen de bestemming al is benut. De gedachte: als nieuwe bebouwing toch al niet realistisch is, waarom dan doen alsof aan de overkant een identiek bouwwerk zal verschijnen?
Dat is precies waar het juridisch-technische onderscheid tussen kadastrale grens en bouwwerkperceel van belang wordt. De ATGB haalt in haar advies de definitie van het bouwwerkperceel aan uit het Bbl: een perceel dat als uitgangspunt dient bij het toetsen van een bouwwerk aan de regels van het besluit. Daarbij wijst de commissie ook op de toelichting in de Nota van Toelichting, waarin expliciet staat dat de contouren van het bouwwerkperceel niet in alle gevallen gelijk zijn aan de eigendomsgrenzen in het kadaster.
Dat is een fundamenteel punt. Het bouwwerkperceel is geen puur administratieve eigendomsgrens, maar een toetsingsgrens die bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen wordt bepaald. Voor een bestaand gebouw betekent dat volgens de ATGB dat de bouwwerkperceelgrens in beginsel al eerder is vastgesteld, bij de oorspronkelijke vergunningverlening. Op dat moment zijn de bouwvoorschriften, waaronder de regels over wbdbo tussen gebouwen, ook al getoetst.
Daarmee legt de commissie de vinger op een misverstand dat in de praktijk vaker speelt: dat de wijziging van een eigendomsgrens automatisch ook de rechtsgevolgen van het Bbl zou wijzigen. Dat is niet zo. De kadastrale grens kan verschuiven door verkoop of splitsing, maar de bouwwerkperceelgrens schuift niet vanzelf mee.
De omgevingsdienst beriep zich op artikel 3.41 van het Bbl, waarin is bepaald dat de wbdbo naar een ruimte op een aangrenzend perceel moet worden vastgesteld op basis van een denkbeeldige, identieke en spiegelsymmetrische situatie. Die methode is bedoeld om te voorkomen dat de brandveiligheid afhankelijk wordt van toevallige eigendomsverhoudingen of van de vraag wat de buurman al dan niet doet.
Maar juist daar trekt de ATGB een duidelijke grens. De spiegelsymmetriemethode moet worden toegepast binnen het kader van het bouwwerkperceel. Dat het kadaster een nieuwe lijn trekt, betekent niet dat daarmee ook de fictieve toetsingssituatie moet worden hertekend. De commissie stelt zelfs nadrukkelijk dat het veranderen van de kadastrale perceelgrens een ander rechtsgevolg heeft dan het veranderen van de bouwwerkperceelgrens.
Daarmee komt de feitelijke situatie van de bedrijfswoning in een ander licht te staan. Als het bouwwerk destijds rechtmatig is gebouwd en getoetst volgens de toen geldende regels, dan is er geen reden om enkel vanwege een latere kadastrale splitsing de gevel alsnog als strijdig met het Bbl aan te merken. De ATGB ziet bovendien geen strijdigheid met de voorschriften voor de wbdbo tussen de bouwwerken die eerder ten westen van de woning zijn gerealiseerd.
De conclusie van de commissie is daarom scherp: het Bbl verzet zich niet tegen een situatie waarin de bouwwerkperceelgrens afwijkt van de kadastrale perceelgrens. En juist daarom biedt de nieuwe kadastrale perceelgrens langs de westgevel van de bedrijfswoning in deze casus geen grond voor handhavend optreden.
Dat betekent niet dat brandveiligheid ineens ondergeschikt is, maar wel dat de handhavingsbevoegdheid niet kan worden gebaseerd op een foutieve veronderstelling over de relatie tussen eigendomsgrens en bouwwerkperceel. De redenering van de omgevingsdienst – dat de gevel nu moet voldoen aan de eis alsof er op 1 meter afstand een identiek gebouw kan staan – gaat volgens de ATGB te kort door de bocht als zij wordt losgekoppeld van de oorspronkelijke bouwwerkperceelgrens.
De commissie spreekt dat in haar advies ook expliciet uit: de veronderstelling dat de begrenzing van het bouwwerkperceel automatisch volgt uit een verandering van de kadastrale begrenzing, is onjuist.
Op het eerste gezicht gaat deze zaak over een geschil tussen een eigenaar en een omgevingsdienst. In werkelijkheid raakt zij aan een belangrijk vraagstuk in de bouwpraktijk: wat gebeurt er met bestaande gebouwen als de juridische kaart van het erf verandert? Zeker in buitengebieden, waar percelen geregeld worden gesplitst of herverkaveld, kan de afstand tot de erfgrens ineens een andere betekenis krijgen. Dan rijst al snel de vraag of een gevel die jarenlang probleemloos bestond ineens moet worden aangepast.
De ATGB maakt duidelijk dat die vraag niet alleen langs de lijn van de nieuwe eigendomsgrens mag worden beantwoord. Het bouwrecht kent zijn eigen logica, met het bouwwerkperceel als toetsingskader. Dat voorkomt dat bestaande gebouwen telkens opnieuw moeten worden beoordeeld alsof de omgeving bouwkundig van nul af aan begint.
Voor gemeenten, omgevingsdiensten en eigenaren is de les van advies 2608 duidelijk. Bij kadastrale herverkaveling of splitsing moet goed worden gekeken naar het onderscheid tussen eigendom, perceelgrens en bouwwerkperceel. Wie dat onderscheid overslaat, loopt het risico om brandvoorschriften toe te passen op een onjuiste fictieve situatie.
Voor de eigenaar van de manege en bedrijfswoning betekent het advies in elk geval dat de kadastrale splitsing op zichzelf geen reden vormt om de westgevel alsnog tot 20 minuten wbdbo te laten voldoen. Voor de uitvoeringspraktijk is het vooral een bevestiging dat het Bbl niet automatisch meebeweegt met het kadaster.
De bredere betekenis is misschien nog belangrijker: het bouwrecht is niet alleen een kwestie van meters en lijnen op de kaart, maar ook van juridische tijd. Wat rechtmatig en getoetst is gebouwd, blijft niet zomaar nieuw tekortschieten doordat de eigendomskaart later anders is ingetekend. De ATGB houdt dat onderscheid in deze casus stevig overeind.
