Landinrichtingsprojecten maken het mogelijk om landbouwgrond en natuurgebieden beter in te delen. Vaak zijn deze landinrichtingsprojecten langdurig van aard. Soms komt er na die peildatum een nieuwe planologische bestemming, bijvoorbeeld voor woningbouw of een bedrijventerrein. Hoe wordt er in die procedure omgegaan met mogelijke planologische ontwikkelingen die kunnen leiden tot waardevermeerdering van percelen?
Als een grondeigenaar een agrarisch perceel inbrengt in een project, weet hij dat het perceel aan een andere eigenaar kan worden toegedeeld. Dat perceel is gewaardeerd op een bepaalde agrarische verkeerswaarde (art. 2 Bilg oud). Nu doet zich soms de situatie voor dat dit ingebrachte perceel betrokken raakt bij een nieuwe planologische ontwikkeling, die kan leiden tot een (aanzienlijke) waardevermeerdering. De inbrenger van die grond kan dan een claim hebben via de procedure voor de Lijst der Geldelijke Regelingen (LGR) ten opzichte van de nieuwe eigenaar (art. 26 Bilg oud).
Niet alleen landinrichtingsprocedures duren lang. Dat geldt vaak ook voor procedures om te komen tot een nieuwe planologische bestemming die tot waardevermeerdering leiden. In de landinrichtingsprocedure is het beslissende moment de datum van ter inzagelegging van het ontwerpruilplan. Die datum is bepalend voor de vraag of een niet-agrarische meerwaarde moet worden verrekend. Voor de verrekening is de datum van kavelovergang dus niet beslissend, maar de peildatum. Deze data liggen soms jaren uit elkaar. Dat kan slecht uitpakken voor een inbrengende eigenaar wanneer er op de peildatum nog geen zicht is op een planologische ontwikkeling zoals woningbouw of bedrijventerrein, maar bij de kavelovergang wel.
Een gangbaar criterium om te bepalen of er agrarische meerwaarde is ten tijde van de peildatum, dus de datum ter inzagelegging, is de vraag of een redelijk handelend koper uitgaande van redelijke verwachtingen over toekomstige planologische ontwikkelingen bereid zou zijn meer te betalen dan de agrarische waarde. Vooruitlopend op deze toekomstige ontwikkeling stijgt de grond namelijk (aanzienlijk) in waarde, hoewel de functie van de grond feitelijk nog agrarisch is. Dan spreken we van “warme grond.”
In de afgelopen tientallen jaren is de kwestie meermaals aan de orde geweest in de rechtspraak. Zo ook in de recent gepubliceerde beschikking dd. 1 mei 2024 betreffende de LGR in de landinrichting Staphorst (ECLI:NL:RBOVE:2024:7119). Het ging om een perceel ter grootte van 2.14.60 ha. Volgens de inbrenger zou al geruime tijd, dus ook voor de peildatum (in 2014) dit perceel aangewezen zijn als zoeklocatie voor een industrieterrein. Tevens werd aangevoerd dat het hoe dan ook de bedoeling is van de wetgever dat alle voor- en nadelen van de herverkaveling via de LGR worden verrekend.
De uitvoeringscommissie verweert zich door te stellen dat de grond nog steeds een agrarische bestemming heeft, dat er niet is aangetoond dat de percelen tot het zoekgebied behoorden en dat de inbrengende eigenaren geen zienswijze hebben ingediend tegen het ontwerp ruilplan.
De rechtbank stelt vast dat de gemeente in ieder geval vanaf 2020 een omgevingsvisie heeft waarin het perceel zoekgebied is voor industrie. Volgens de inbrengende eigenaar zou begin 2017 zijn begonnen met het ontwerp voor een structuurvisie.
Wat dat betreft vist de inbrenger achter het net, want dat is ruim na de peildatum. Maar is er reden een uitzondering te maken? Immers, op de datum van kavelovergang in 2021 was allang duidelijk dat het warme grond betrof. Dat kan niet de bedoeling zijn van de wetgever, vindt de inbrengende eigenaar. De wetgever, zo stelt de inbrenger, wilde juist een bepaalde afstemming tussen planologie en landinrichting. Verder kon de inbrenger, toen de gemeentelijke plannen duidelijk werden, geen zienswijze meer indienen tegen het ruilplan, want deze was toen al vastgesteld.
De rechtbank volgt de inbrenger niet. Er zijn onvoldoende gronden en mogelijkheden om van het wettelijk voorschrift dat beoordeeld moet worden op basis van het peilmoment, af te wijken. De Hoge Raad neemt een dergelijke mogelijkheid (nog) niet aan. Er zijn geen wettelijke aanknopingspunten om af te wijken. De wetgever vond het kennelijk voldoende evenredig om uit te gaan van het peilmoment.
De inbrenger werd in het ongelijk gesteld. Het beroep werd op dit onderdeel afgewezen. Dat betekent dat de inbrenger niet “meeprofiteert” van de waarschijnlijke waardevermeerdering. Het is onbekend of er beroep in cassatie is ingesteld.
De procedure is gevoerd volgens de inmiddels buiten werking getreden Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG). De landinrichtingsprocedure is inmiddels ondergebracht in de Omgevingswet (art. 12.3 en verder). De agrarische verkeerswaarde wordt geregeld in art. 10.2 van het Bkl. De peildatum voor niet-agrarische meerwaarde is nog steeds, net als onder de WILG, het moment van ter inzagelegging (art. 10.20 lid 3 Bkl). De hierboven geschetste casus zou onder de huidige regelgeving tot hetzelfde resultaat leiden.
