De titel geeft het resultaat aan; de ambtenaren werkten echter aan "Regelversoepeling voor meer woningbouw". Als we kijken naar de koersontwikkeling van Heijmans, dan zou je kunnen constateren dat aandeelhouders de versoepeling van de regels vooral zien als een winstmaximalisatie voor de bouwbedrijven. De koersen van bouwbedrijven lopen immers flink op. De koers van Heijmans verdubbelde de afgelopen twaalf maanden. Dat komt niet uit de lucht vallen. Hun bedrijfswinsten nemen ook flink toe. De vraag roept zich dan ook op: is die versoepeling van de regels inderdaad gunstig voor meer woningbouw, of is het vooral gunstig voor meer winst?
De woningbouw in Nederland blijft nog altijd achter bij de behoefte. Er is ook geen structurele groei van het aantal ontwikkelde woningen. Sterker nog, als 2024 een indicatie is, dan neemt de woningbouw zelfs af!
Dit zijn de cijfers:
Jaar Nieuwbouwwoningen
2015 48.400
2016 54.800
2017 63.000
2018 66.600
2019 71.500
2020 70.000
2021 71.200
2022 74.600
2023 73.300
2024 69.000
Totaal: circa 662.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen.
Dat is niet alles. Er kwamen ook, noem het wooneenheden, bij in de vorm van:
Inclusief die “overige toevoegingen” lag de totale groei van de woningvoorraad hoger, grofweg rond de 750.000 à 800.000 wooneenheden over die tienjarige periode. We zien al sinds 2019 een stagnatie met een piek die in 2022 lag. De forse daling in 2024 is opvallend, want juist toen werd de regelgeving flink versoepeld.
Wat deed de wetgever om woningbouw te stimuleren?
In 2010 kwam er de Crisis- en herstelwet. (Chw) In de periode 2015 en 2024 is meerdere keren een uitbreiding op die regels aangenomen. Ook in de Omgevingswet, die in 2024 ingevoerd werd, zitten soepeler regels. In de periode 2020 tot 2023 is er wetgeving gekomen die het omvormen van kantoorpanden naar woningen makkelijker moest maken. Om de kwaliteit van de woningbouw te waarborgen, is veel bouwkundig onderzoek van gemeenten naar de private sector gebracht. Dit zou de snelheid en de kwaliteit moeten verbeteren. Dit alles heeft qua nieuwbouw dus niet voor een grotere productie van woningen gezorgd.
Ondertussen ging de winst van een bedrijf als Heijmans, dat veel meer doet dan alleen woningbouw, in de laatste 5 jaar sterk omhoog.
Jaar Netto winst / verlies
2021 €50 miljoen
2022 €60 miljoen
2023 €60 miljoen
2024 €90 miljoen
2025 €130 miljoen
Koersgrafiek Heijmans, bron Euronext
Het kan natuurlijk toeval zijn, maar de soepelere regels leiden niet tot meer woningen, wel tot meer winst bij Heijmans.
Dan BAM
Jaar Nettoresultaat
2015–2017 zwak / soms verlieslatend
2018–2020 herstelperiode
2021 €187 mln
2022 €132 mln
2023 € 177 mln
2024 € 82 mln*
2025 € 211 mln
* De slechte cijfers van 2024 waren het gevolg van een eenmalige afschrijving. Was dat niet gebeurd, dan was duidelijk geworden dat ook hier grosso modo steeds meer winst gemaakt wordt.
Koersgrafiek Bam, bron Euronext
Nu zijn mijn cijfers juist, maar niet zuiver. Immers, beide bedrijven doen meer dan alleen woningbouw. Het zou echter wel opvallend zijn als ze alleen maar winst maken buiten de sector die helemaal naar hen toegeschreven is. De vraag roept zich dan ook op: waarom zijn ambtenaren zo druk met het 'versoepelen' van de regels? Het resultaat is niet meer woningen, wel meer winst voor de bouwbedrijven. Zijn de ambtenaren in dienst van de bevolking of in dienst van de bedrijven? Een andere vraag die ik stel, is of de kwaliteit van de woningen, inclusief de woonomgeving, wel op peil blijft.
De reden van mijn twijfel is een aantal bouwprojecten in het dorp waar ik in woon. Enorme woonkazernes in de planning met honderden wooneenheden tot wel 14 hoog op postzegelpercelen. Bewust geen parkeerplekken, want... Dat gaan we in de toekomst anders oplossen. Openbaar vervoer en deelauto's die er nu in ons dorp beide nog vrijwel niet zijn. Dat is wel een heel makkelijke manier om kosten te besparen. Immers, parkeergelegenheid is duur. Dat wegstrepen is kassa voor de ontwikkelaars.
Ook de wooneenheden zelf worden kleiner en kleiner. 45 vierkante meter, 40 vierkante meter. Openbare groenvoorziening wordt deels op de daken ingetekend. De architecten zijn heel creatief om de bouw zo winstgevend mogelijk voor de ontwikkelaars te maken. De gemeente doet concessie op concessie om maar 'iets' ontwikkeld te krijgen. Bouwprojecten van de laatste jaren laten zien dat de winstgevende bouwwerken er wel komen, maar de bedrijven staken hun activiteiten zodra de sociale woningen moeten worden gebouwd. Dan is de project-BV ineens failliet. Ondanks de eisen van de politiek blijven steeds die niet-winstgevende delen van het project achter bij wat er geleverd had moeten worden.
Kortom, ik ben niet optimistisch over de woningbouw in Nederland. Er zit te weinig politieke aan maatschappelijke visie achter. In het verleden kwamen er wijken met een visie. In mijn dorp bijvoorbeeld Batadorp, dat gebouwd werd voor de arbeiders van de lokale Bata-schoenfabriek. Heel bewust bepaalde huizen met veel meer luxe dan in de rest van het dorp. Ook minder bergruimte, want de directie van Bata wilde niet dat hun werknemers te veel spullen gingen verzamelen. Ook kwam hier de wijk Hoge Akker, die door Philips werd ontwikkeld. Die huizen hadden badkamers. Dat was indertijd ongekend. Arbeiderswoningen met een echte badkamer.
Nu maken we woonkazernes waar mensen 40 vierkante meter en geen balkon krijgen. En dat moet allemaal maar goed blijven gaan? De bouwer laat de ontwikkel-bv. na het project afwikkelen. Eventuele toekomstige problemen zijn voor de samenleving.
Door Tom Lassing
