Onderzoek schetst forse ruimtelijke opgave voor gemeenten en marktpartijen. De voorgenomen aanscherping van de huisvestingsregels voor arbeidsmigranten dreigt vast te lopen op een tekort aan geschikte woonruimte. Uit een quickscan van het Notitie-huisvesting-arbeidsmigranten-1 van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt dat circa 24.000 extra woningen nodig zijn om bestaande huisvesting aan de Roemer-norm te laten voldoen. Tegelijkertijd bieden zowel de bestaande woningvoorraad als de reguliere woningbouw nauwelijks ruimte om die extra vraag op te vangen. Volgens het onderzoek is een realistische invoering van het wetsvoorstel daarom pas mogelijk ná 2034.
Aanleiding voor het onderzoek is het wetsvoorstel Passende Huurcontracten. Het kabinet wil tijdelijke huurcontracten voor arbeidsmigranten alleen toestaan wanneer de huisvesting voldoet aan de zogenoemde Roemer-norm. Die norm vereist een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m², minimaal 15 m² leefruimte per persoon en alle noodzakelijke voorzieningen onder één dak.
Vooral arbeidsmigranten die korter dan drie jaar in Nederland verblijven worden hierdoor geraakt. Van deze groep van circa 447.000 personen deelt volgens het onderzoek ongeveer 45 procent momenteel een slaapkamer. Naar schatting voldoet de huisvesting van ruim 130.000 arbeidsmigranten daardoor niet aan de nieuwe norm. Om hen allemaal een eigen slaapkamer te bieden zijn circa 72.000 extra kamers nodig. Omgerekend naar de huidige bezettingsgraad van gemiddeld drie personen per woning resulteert dat in een additionele vraag van ongeveer 24.000 woningen.
Deze opgave staat niet op zichzelf. Het EIB verwacht dat het aantal arbeidsmigranten met een verblijfsduur korter dan drie jaar de komende jaren autonoom groeit met gemiddeld 6.500 personen per jaar. In 2035 zullen daardoor naar verwachting circa 60.000 meer arbeidsmigranten in deze categorie verblijven dan in 2026.
Het rapport laat zien dat de bestaande woningvoorraad in theorie een deel van de vraag zou kunnen opvangen. In 2023 kwamen landelijk circa 360.000 woningen vrij. Daarvan betroffen ongeveer 50.000 woningen particuliere huurwoningen met minimaal vier kamers, een segment dat relatief geschikt is voor gedeelde bewoning door arbeidsmigranten.
In de praktijk wordt die route echter steeds lastiger. Het wetsvoorstel beperkt de inzet van huurcontracten "naar aard van korte duur" tot maximaal dertig dagen. Voor de meeste arbeidsmigranten betekent dit dat reguliere huurbescherming gaat gelden. Daardoor valt een groot deel van de huisvesting onder het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten, waarmee de maximale huurprijs per kamer wordt gereguleerd. In combinatie met de Wet betaalbare huur neemt voor particuliere verhuurders de aantrekkelijkheid af om woningen aan groepen arbeidsmigranten te verhuren.
Volgens het EIB ontstaat hierdoor een economische prikkel om woningen liever te verhuren aan gezinnen of reguliere huishoudens. Daarmee ontstaat een opmerkelijke spanning tussen sociaal beleid en huisvestingsbeleid: maatregelen die zijn bedoeld om de positie van arbeidsmigranten te verbeteren kunnen tegelijkertijd leiden tot een kleiner aanbod van beschikbare woonruimte.
Naast landelijke regelgeving wijst het onderzoek op een groeiend aantal lokale beperkingen. Veel gemeenten passen inmiddels opkoopbescherming toe, beperken het aantal woningen waarin arbeidsmigranten mogen wonen of stellen quota vast per straat, wijk of kern. Daarnaast is groepsbewoning vaak alleen mogelijk via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
Werkgevers en uitzendorganisaties signaleren bovendien dat tijdelijke toestemmingen steeds vaker niet worden verlengd. Hierdoor gaat bestaande huisvestingscapaciteit verloren. Vanuit omgevingsrechtelijk perspectief raakt dit een fundamenteel vraagstuk: gemeenten willen grip houden op leefbaarheid en woningmarktontwikkelingen, maar beperken daarmee tegelijkertijd de mogelijkheden om een steeds grotere doelgroep te huisvesten.
De financiële impact op bestaande huisvestingslocaties is aanzienlijk. Het EIB rekent voor dat een accommodatie met 150 bedplaatsen en 75 kamers ongeveer € 12 miljoen kost. Wanneer kamers gedeeld mogen worden, bedraagt de jaarlijkse huuropbrengst circa € 1,17 miljoen. Bij toepassing van de Roemer-norm halveert de capaciteit naar 75 bewoners en daalt de opbrengst naar ongeveer € 585.000 per jaar.
De gevolgen voor de exploitatie zijn fors. Waar een bestaande locatie zonder Roemer-norm nog een positieve netto contante waarde van ongeveer € 1,5 miljoen kent, slaat dit volgens de berekeningen om naar een negatieve waarde van circa € 5,3 miljoen na invoering van de nieuwe norm.
Daarmee ontstaat een risico dat bestaande aanbieders investeringen uitstellen of locaties voortijdig sluiten, terwijl juist extra capaciteit nodig is.
De reguliere woningbouw biedt volgens het onderzoek weinig perspectief. Hoewel tussen 2026 en 2030 naar verwachting circa 420.000 woningen worden toegevoegd, zijn deze programma's vooral gericht op starters, jongeren, statushouders en reguliere huishoudens. Arbeidsmigranten vormen nauwelijks een expliciete doelgroep binnen de woningbouwprogrammering.
De onderzoekers zien flexlocaties daarom als de meest realistische oplossing. Op dit moment woont ongeveer 42 procent van de arbeidsmigranten in tijdelijke woonvormen zoals logiesgebouwen, woonunits, hotels of recreatieverblijven. Jaarlijks worden ongeveer 2.500 nieuwe plekken gerealiseerd. Meer dan 90 procent van de nieuwe projecten richt zich uitsluitend op arbeidsmigranten.
Juist deze locaties sluiten aan bij het tijdelijke karakter van arbeidsmigratie en veroorzaken doorgaans minder weerstand vanuit bestaande woonwijken. Tegelijkertijd lopen initiatiefnemers tegen lange procedures, bezwaren van omwonenden, beperkingen op bedrijventerreinen en milieuregels rondom geur- en spuitzones aan. Ook investeringen in infrastructuur en nutsvoorzieningen blijken regelmatig noodzakelijk.
De meest opvallende conclusie van het onderzoek betreft de planning. Om de benodigde 72.000 extra huisvestingsplaatsen te realiseren moet het huidige bouwtempo van circa 2.500 plekken per jaar vertienvoudigen naar ongeveer 25.000 plekken per jaar. Daarbij moet rekening worden gehouden met een gemiddelde voorbereidingstijd van 3,5 jaar en een bouwperiode van 2,5 jaar. Daarmee duurt het traject van planvorming tot oplevering ongeveer zes jaar.
Zelfs wanneer direct wordt gestart met grootschalige planvorming, ontstaat de eerste grote capaciteitsuitbreiding pas halverwege 2032. De volledige extra vraag kan volgens het EIB niet vóór halverwege 2034 worden opgevangen. Daarbij is de jaarlijkse autonome groei van arbeidsmigratie nog niet eens meegenomen.
Het debat over arbeidsmigratie wordt vaak gevoerd vanuit arbeidsmarktbeleid en sociale bescherming. De EIB-analyse laat zien dat de kern van het vraagstuk steeds sterker verschuift naar ruimtelijke ordening en vergunningverlening. De gewenste kwaliteitsverbetering van huisvesting lijkt breed gedragen, maar vraagt om een schaalvergroting waarvoor gemeenten, provincies en het Rijk momenteel onvoldoende instrumenten en locaties beschikbaar hebben.
De quickscan legt daarmee een ongemakkelijke werkelijkheid bloot: zonder een ingrijpende versnelling van procedures, een ruimer lokaal toelatingsbeleid en een forse uitbreiding van flexibele huisvestingslocaties dreigt de Roemer-norm vooral een juridische ambitie te blijven. De vraag is niet langer óf betere huisvesting nodig is, maar of het omgevingsrechtelijke systeem voldoende capaciteit heeft om die ambitie tijdig mogelijk te maken.
