Tijdelijke woningbouw: als de klok al tikt voordat de huur is gestart

Het ‘timingsprobleem’ rondom vergunningen

Voor tijdelijke woningbouw kunnen twee of soms wel drie verschillende omgevingsvergunningen benodigd zijn:

1. Als een locatie volgens het omgevingsplan niet mag worden bebouwd en/of gebruikt voor woondoeleinden, zal een omgevingsvergunning nodig zijn om af te wijken van het omgevingsplan. Hiervoor is meestal een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (de zogenaamde ‘BOPA’) nodig;
2. Als in het omgevingsplan is bepaald dat het verboden is om een bouwwerk te bouwen en in stand te houden zonder omgevingsvergunning, dan is een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (de zogenaamde ‘planologische bouwactiviteit’) nodig;
3. Wanneer het tijdelijke bouwwerk niet onder het stelsel van kwaliteitsborging valt (zoals bij gestapelde bouw), is aanvullend ook nog een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit nodig (de zogenaamde ‘technische’ bouwactiviteit). Er geldt een meldplicht in plaats van een omgevingsvergunningplicht als het tijdelijk bouwwerk wél valt onder het stelsel van kwaliteitsborging.

Een initiatiefnemer kan de verschillende omgevingsvergunningen in één keer gezamenlijk of los van elkaar aanvragen. Voor het planologisch afwijkend gebruik kan bovendien zowel met een tijdelijke als met een permanente omgevingsvergunning worden gewerkt. Bij een omgevingsvergunning voor het ‘planologisch’ en/of ‘technisch’ bouwen van een tijdelijk bouwwerk móet het bevoegd gezag een termijn van maximaal vijftien jaar in de omgevingsvergunning opnemen. Ook moet de vergunninghouder worden verplicht om de locatie na het einde van de looptijd weer in de oorspronkelijke toestand te herstellen.

In de praktijk komen verschillende combinaties voor. Hier ontstaan vaak ook de problemen. De wet bevat namelijk geen specifieke bepalingen over het moment waarop de termijn van een tijdelijke omgevingsvergunning begint te lopen. In het algemeen geldt dat een omgevingsvergunning in werking treedt op de eerste dag na bekendmaking/terinzagelegging van de omgevingsvergunning. Op dat moment zou ook de termijn van de tijdelijke vergunning dus aanvangen. De realisatie en verhuur van de tijdelijke woningen moeten dan nog beginnen, terwijl de klok van de omgevingsvergunning al tikt. Dit leidt tot een kortere exploitatietermijn. Dit verschil kan soms flink oplopen, zeker als er bezwaar tegen een vergunning wordt gemaakt en het proces stil komt te liggen. Het probleem speelt echter niet als de looptijd van de tijdelijke omgevingsvergunning pas ingaat bij de start of afronding van de bouwwerkzaamheden. Uit de letter van de wet volgt niet duidelijk dat het bevoegd gezag dit met voorschriften mág inregelen. Juridisch zijn daar wel aanknopingspunten voor te vinden.

Uitgestelde inwerkingtreding tijdelijke omgevingsvergunning lijkt mogelijk

De tijdelijke omgevingsvergunning bestond al voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de ‘Wabo’). Bij de regeling onder de Wabo had de wetgever toegelicht dat voor een tijdelijke omgevingsvergunning verschillende varianten in tijdsduur mogelijk zijn, en dat een termijn ook afhankelijk kan worden gesteld van een bepaalde omstandigheid of gebeurtenis. Als voorwaarde gold wel dat het verbinden van een dergelijke termijn gebaseerd moet zijn op de aanvraag. Ook onder het oude recht bleek deze mogelijkheid dus niet uit de letter van de wet, maar uit de toelichting van de wetgever op deze regeling. De huidige regeling onder de Omgevingswet moet volgens de wetgever worden gezien als een vervanging van de oude wetsartikelen over dit onderwerp. De toelichting op het Omgevingsbesluit is op dit punt bovendien gelijk aan de toelichting van de wetgever onder de Wabo. Als de aanvraag geen grondslag biedt voor het kunnen opnemen van een termijn, terwijl het bevoegd gezag dat wel noodzakelijk acht, moet de vergunning volgens de wetgever zelfs worden geweigerd. Bovendien is een ‘tijdelijk bouwwerk’ in het Besluit bouwwerken leefomgeving gedefinieerd als een “bouwwerk met een instandhoudingstermijn van ten hoogste 15 jaar op dezelfde locatie”. Een instandhoudingstermijn lijkt erop te wijzen dat de termijn pas aanvangt zodra het bouwwerk is gerealiseerd en dus als zodanig in stand wordt gehouden.

Recente rechtspraak lijkt ook aan te sluiten bij deze benadering. Op het moment van schrijven is er nog geen rechtspraak over dit onderwerp gepubliceerd waarbij de Omgevingswet is toegepast. Niettemin blijft rechtspraak onder het oude recht relevant, aangezien de wetgever heeft beoogd het oude recht onder de Omgevingswet voort te zetten.

Zo liet de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 29 juli 2026 een omgevingsvergunning voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten voor de duur van 15 jaar in stand. In deze omgevingsvergunning had de gemeente Meierijstad een voorschrift opgenomen waarmee bepaald werd dat de termijn van 15 jaar pas zou ingaan één dag na de formele gereedmelding van de bouwwerkzaamheden bij het bevoegd gezag. Eén appellant was het hier niet mee eens. De omgevingsvergunning werd namelijk verleend ter vervanging van een eerdere - door de gemeente ingetrokken - omgevingsvergunning, waarin nog was bepaald dat de termijn van 15 jaar direct na afgifte van de vergunning zou starten. In deze zaak stond niet ter discussie of de gemeente bevoegd was om een uitgestelde inwerkingtreding van de tijdelijke duur als voorschrift op te nemen. Wel lag bij de Afdeling de vraag voor of de gemeente met dit gewijzigde voorschrift een vergunning had verleend voor een langere duur dan door de aanvrager was verzocht. Uit de bij de aanvraag behorende ruimtelijke onderbouwing leidde de Afdeling af dat een exploitatietermijn van vijftien jaar was beoogd, en dat de gemeente géén ruimere termijn had vergund dan met de aanvraag was bedoeld. Met andere woorden: dat de gemeente Meierijstad met het voorschrift de aanvang van de tijdelijke duur van de omgevingsvergunning had verlegd naar een moment dat ver af lag van de datum waarop die vergunning was afgegeven, werd door de Afdeling niet onrechtmatig bevonden.

Ook de rechtbank Oost-Brabant beoordeelde in haar uitspraak van 24 maart 2026 een voorschrift in een omgevingsvergunning voor een tijdelijk bouwwerk, waarmee de instandhoudingstermijn van maximaal 15 jaar zou aanvangen vanaf het moment dat daadwerkelijk met de bouw is begonnen. Interessant daarbij is dat dit voorschrift pas later – ongeveer anderhalf jaar na afgifte van de omgevingsvergunning – werd toegevoegd aan de vergunning. Hoewel de omgevingsvergunning daarmee dus minstens 16,5 jaar geldig zou zijn, kon dit naar het oordeel van de rechtbank er niet toe leiden dat de instandhoudingstermijn van 15 jaar zou worden overschreden. Het tijdelijke bouwwerk was op het moment dat het voorschrift werd gesteld namelijk nog niet gerealiseerd. Het planologisch strijdig gebruik was daarmee dus nog niet aangevangen, aldus de rechtbank. Wél oordeelde de rechtbank dat het voorschrift onvoldoende duidelijk was, omdat niet nader was omschreven wat werd verstaan onder "start bouw" en verder ook niet van de vergunninghouder werd verlangd om te melden zodra er met de bouw zou worden gestart. Ook hier geldt dus dat de rechtbank geen juridische bezwaren zag tegen een startdatum op een veel later moment dan de dag na afgifte van de omgevingsvergunning. Het voorschrift sneuvelde uiteindelijk, maar alleen omdat het voorschrift een objectieve vaststelling van de startdatum (en daarmee dus ook de einddatum) niet mogelijk maakte. Dit zorgt voor rechtsonzekerheid.

Een vraag die rijst, na bestudering van deze twee uitspraken, is of de wetgever heeft beoogd dat tijdelijke bouwwerken maximaal 15 jaar in stand mogen worden gehouden vanaf het moment waarop de bouw aanvangt of juist gereed is. De uitspraak van de Afdeling van 29 juli 2026 lijkt die tweede optie impliciet te bevestigen, maar dit is niet letterlijk terug te lezen in die uitspraak. Terughoudendheid is dus vereist. Een veiliger uitgangspunt is om de datum waarop de bouw aanvangt aan te houden als ingangsdatum van de instandhoudingstermijn. Dat is namelijk het eerste moment waarop vergunningplichtige handelingen worden verricht.

Aandachtspunten voor de tijdelijke omgevingsvergunning

1. Verzoek in ieder geval in de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van het tijdelijke bouwwerk om een uitgestelde startdatum van de instandhoudingstermijn, en koppel de startdatum aan het moment waarop bij het bevoegd gezag de start van de bouw schriftelijk wordt gemeld.
2. Als voor het tijdelijke bouwwerk zowel een afwijking van het omgevingsplan als een omgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwwerk wordt verleend, controleer dan of deze vergunningen qua looptijd op elkaar aansluiten. Controleer ook of de termijn in de omgevingsvergunning(en) past binnen de beoogde exploitatietermijn van het project.
3. Controleer of er in de tijdelijke omgevingsvergunning een voorschrift is opgenomen dat de vergunninghouder verplicht om na verloop van een termijn van (maximaal) 15 jaar de locatie weer terug te brengen naar de oorspronkelijke toestand. Dit voorschrift biedt in geval van verhuur van zelfstandige woonruimte namelijk een mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen (waarover later meer).
4. Beschikt u over een tijdelijke omgevingsvergunning zonder een specifiek voorschrift over de ingangsdatum van de instandhoudingstermijn? In het geval de beoogde exploitatietermijn langer is dan de geldingsduur van de omgevingsvergunning, is het verstandig om het bevoegd gezag te vragen alsnog een dergelijk voorschrift toe te voegen aan de omgevingsvergunning.

Zorg ook dat huurovereenkomsten aansluiten op de tijdelijke omgevingsvergunning

De huur van een tijdelijke zelfstandige woning kan worden opgezegd tegen de dag waarop de omgevingsvergunning komt te vervallen (artikel 7:274 lid 1 sub g BW), maar alleen als in de schriftelijke huurovereenkomst melding is gemaakt van die vergunning én van het tijdvak waarvoor die is verleend. Voor de praktijk gelden de volgende aandachtspunten:

1. Let op de looptijd van de omgevingsvergunning(en) – Wellicht een open deur, maar van belang is dat verhuurder gedurende de gehele huurperiode dient te beschikken over de benodigde omgevingsvergunning(en) voor de tijdelijke woonruimte. Zorg er bij zelfstandige huurwoningen voor dat pas (definitieve) verhuurverplichtingen worden aangegaan zodra de looptijd van de tijdelijke omgevingsvergunning definitief is.
2. Benoem de juiste vergunning in de huurovereenkomst – De genoemde opzeggingsgrond kan alleen worden gebruikt voor zelfstandige woningen in een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning voor een ‘aflopende activiteit’ is verleend op grond van artikel 5.36 lid 2 Omgevingswet, met een termijn van maximaal 15 jaar. Dit betekent dat er expliciet gekoppeld moet worden aan de tijdelijke omgevingsvergunning voor de fysieke realisatie van de woningen, en niet aan de omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik. De wetgever merkt de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’ namelijk aan als een ‘voortdurende activiteit’ in de zin van artikel 5.36 lid 1 Omgevingswet. Indien de huurovereenkomst de verkeerde omgevingsvergunning vermeldt, kan de hiervoor bedoelde opzeggingsgrond naar de letter van de wet niet worden gebruikt.
3. Vermeld ook het juiste tijdvak –  De huurovereenkomst moet ook de looptijd van de tijdelijke omgevingsvergunning vermelden. Nu kan het uiteraard zo zijn dat een tijdelijk woningbouwproject aanvankelijk voor een kortere duur dan 15 jaar wordt vergund. De looptijd kan op een later moment nog worden verlengd tot maximaal 15 jaar. Het is dan van belang om in de huurovereenkomst niet alleen te verwijzen naar het initiële tijdvak van de verleende omgevingsvergunning, maar ook om een regeling op te nemen voor het geval dit tijdvak wordt verlengd. Informeer huurders ook schriftelijk bij een daadwerkelijke verlenging van de tijdelijke omgevingsvergunning en leg de nieuwe looptijd gezamenlijk vast in een addendum op de huurovereenkomst.
4. Let op het type woonruimte – De opzeggingsgrond uit artikel 7:274 lid 1 sub g BW kan alleen worden gebruikt voor zelfstandige woonruimten. Bij onzelfstandige woningen, kamergewijze verhuur of logies moet de huurovereenkomst langs een andere route worden opgezegd.

Meer weten?

Heeft u vragen over een tijdelijke omgevingsvergunning voor uw project? Neem dan contact op met Patrick Dijkink via patrick.dijkink@hyslegal.com of 06 – 13 94 47 23