Met ingang van deze week – per 1 juli 2026 – is de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking getreden (met het oog op de leesbaarheid hierna verkort tot ‘Regiewet’). Aan de Regiewet hebben wij eerder aandacht besteed en hebben wij in de consultatiefase uitgebreide input geleverd. Nadat de Eerste Kamer op 26 juni 2026 instemde met de Regiewet, is deze er dan nu werkelijk. Maar wat betekent het in de praktijk voor woningcorporaties?
Allereerst is het belangrijk om stil te staan bij wat de Regiewet nou eigenlijk is. Het is geen wet die zelf rechtstreeks regels voorschrijft; de Regiewet wijzigt diverse andere wetten en in die andere wetten staan dus de nieuwe regels die van toepassing zijn vanaf vandaag. De voor woningcorporaties belangrijkste wijzigingen worden doorgevoerd in de Omgevingswet, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet.
De volgende vraag is wat de wetgever met de Regiewet beoogt. Dat is het versterken van de rol van overheden in de volkshuisvesting (met name in hun onderlinge verhouding), het versnellen van procedures en uiteindelijk het terugdringen van het tekort aan met name betaalbare woningen.
Hierbij moet bedacht worden dat het maar in beperkte mate gaat om regels die zich rechtstreeks tot woningcorporaties richten (zoals in verschillende wijzigingen van de Woningwet), maar dat de gevolgen voor corporaties breder zijn dan enkel die regels. In belangrijke mate gaat om regelgeving die zich primair richt tot bestuursorganen – rijk, provincie en met name de gemeente – maar dit werkt door tot de woningcorporaties. Het is veelzeggend dat het woord ‘woningcorporatie’ liefst 394 keer genoemd wordt in de memorie van toelichting bij de Regiewet.
Een simpel voorbeeld maakt de impact duidelijk: op grond van de Regiewet moeten gemeenten een volkshuisvestingsprogramma opstellen. Dit komt in de plaats van de huidige woonvisie. Hierin zal onder meer de woningbouwopgave moeten worden beschreven, met daarin beleid om minimale percentages voor betaalbare woningen te halen. Dit werkt indirect ook door naar woningcorporaties, omdat woningcorporaties op grond van de Woningwet geacht worden in redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma.
Tot slot is het belangrijk om in acht te nemen dat de Regiewet op veel punten nog nader uitgewerkt moet worden in lagere regelgeving: het Besluit versterking regie volkshuisvesting en de Regeling versterking regie volkshuisvesting. Het Regiebesluit en de Regieregeling zijn nog niet vastgesteld en zullen dus pas op een later moment in werking treden (in dit stuk wordt uitgegaan van de recentste versie van de concepttekst van het Regiebesluit). Op dit moment is inwerkingtreding per 1 januari 2027 beoogd.
In het onderstaande wordt kort aangegeven wat de belangrijkste wijzigingen zijn die de Regiewet met zich meebrengt. Over de komende weken zal ik in een serie(tje) berichten deze wijzigingen uitgebreider bespreken.
De belangrijkste wijzigingen in de sfeer van de Omgevingswet zijn tweeledig.
Enerzijds ziet dat op een volkshuisvestelijk kader in de vorm van instructieregels en het volkshuisvestingsprogramma dat vorm moet krijgen op rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijk niveau. Het doel is een programmering op landelijk, provinciaal en regionaal niveau van tweederde betaalbare woningen, waarvan 30 % sociale huur. Op gemeentelijk niveau zal de focus moeten liggen op ófwel 30% sociale huur (zolang het percentage sociale huur in de betreffende gemeente nog onder het landelijke percentage sociale huur ligt), ófwel 40% middenhuur en goedkope koop (als het percentage sociale huur al boven het landelijk gemiddelde ligt). Deze instructieregels zijn onderdeel van het nog niet definitief vastgestelde Besluit versterking regie volkshuisvesting en zullen uiteindelijk een plek krijgen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierbij is nog van belang dat Bkl een nieuwe definitie van ‘sociale huur’ krijgt, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen woningen die verhuurd worden door woningcorporaties en woningen die verhuurd worden door niet-woningcorporaties. Uiteraard hebben ook de instructieregels gevolgen voor woningcorporaties, want het ligt in de rede dat de opgave om voldoende betaalbare woningen toe te voegen in de belangrijke mate feitelijk uitgevoerd zal moeten worden door woningcorporaties.
Naast deze regels die erop gericht zijn om meer betaalbare woningen toe te voegen, beoogt de Regiewet ook de versnelling van bestuursrechtelijke procedures voor woningbouw. Lange procedures kunnen tot uitstel, kostenverhoging en zelfs afstel van plannen leiden. Het is de wens en verwachting dat kortere procedures bijdragen aan het terugdringen van het tekort aan betaalbare woonruimte.
De Regiewet heeft gevolgen voor de verdeling van woonruimte in alle gemeenten, maar die gevolgen zijn niet overal even groot. Waar tot op heden circa de helft van de gemeenten in Nederland een huisvestingsverordening had vastgesteld die (mede) zag op de woonruimteverdeling, worden nu alle gemeenten in Nederland verplicht om een huisvestingsverordening vast te stellen. Deze kan wel beperkt blijven tot enkel een urgentieregeling.
Die urgentieregeling heeft dan wel een serieuze omvang: de Regiewet voegt een groot aantal verplichte urgentiecategorieën toe. Over de evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden over verschillende gemeenten zullen gemeenten regionaal overleg moeten voeren.
Voor woningcorporaties is dit uiteraard van belang omdat een huisvestingsverordening via een vergunningstelsel regels kan stellen voor het in gebruik geven en nemen van aangewezen woonruimte. Hierbij moet bedacht worden dat de Huisvestingwet voorschrijft dat een gemeente, alvorens over te gaan tot het vaststellen van een huisvestingsverordening, daarover in overleg moet treden met (onder meer) de plaatselijke woningcorporaties. Waar dit voor een deel van de gemeenten en woningcorporaties gesneden koek is, is dat door anderen de eerste keer.
De voor woningcorporaties belangrijkste wijzigingen zijn gelegen in sfeer van de prestatieafspraken. Waar deze voorheen gericht waren op een redelijke bijdrage van de woningcorporaties aan de woonvisie van de gemeente, draait het nu om de redelijke bijdrage aan het volkshuisvestingsprogramma. Omdat gemeenten nog tot 1 juli 2027 hebben om dit vast te stellen zal dat op korte termijn nog niet veel gevolgen hebben.
Nieuw is dat zorgpartijen een rol krijgen in het proces om te komen tot prestatieafspraken. Nadat de woningcorporatie de gemeente en de huurdersorganisatie uitgenodigd heeft om in overleg te treden, zal de gemeente ervoor zorg moeten dragen dat ook de zorgpartijen die relevant zijn voor de realisatie van het volkshuisvestingsprogramma uitgenodigd worden.
Ook nieuw is dat de geschillenregeling niet langer enkel open staat wanneer partijen er niet in slagen om tot prestatieafspraken te komen, maar ook als die er wél zijn en er een geschil ontstaat over de nakoming daarvan. Deze mogelijkheid om prestatieafspraken af te dwingen geeft deze afspraken een zwaarder gewicht.
Ik heb hier in vogelvlucht de belangrijkste wijzigingen uit de Regiewet besproken. De komende weken zal ik nader ingaan op de wijzigingen in de sfeer van de Omgevingswet, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet.
