Van agrarisch naar wonen: zo gaat u om met mondelinge pacht op ontwikkellocaties

Wat is pacht?

Pacht lijkt op huur, maar is een aparte juridische overeenkomst: het gaat om het in gebruik geven van onroerende zaken (zoals landbouwgrond of een hoeve) voor bedrijfsmatige landbouw tegen een vergoeding.

Mondelinge pacht: bescherming én nuances

Veel pachtafspraken ontstaan informeel, bijvoorbeeld aan de keukentafel. Een mondelinge pachtovereenkomst (en een niet‑goedgekeurde schriftelijke overeenkomst door de grondkamer) geldt in beginsel voor onbepaalde tijd. Het alsnog schriftelijk vastleggen én goedkeuren bij de grondkamer geeft duidelijkheid en versterkt de rechtspositie van beide partijen. Voor pachters kan een goedgekeurde overeenkomst extra voordelen bieden (zoals een voorkeursrecht bij verkoop), die bij mondelinge of niet‑goedgekeurde afspraken meestal niet gelden. Voor verpachters biedt het vastleggen én goedkeuren van een pachtovereenkomst de mogelijkheid om, onder voorwaarden, op te zeggen en te ontbinden, maar ook om niet-betaalde pacht te vorderen bij de pachter.

Waarom dit voor ontwikkelaars van belang is

Wie agrarische grond wil kopen voor woningbouw of andere niet‑agrarische functies, moet zorgvuldig onderzoeken of er een pachtovereenkomst op rust. Belangrijke aandachtspunten:

Pacht eindigt niet automatisch bij bestemmingswijziging. Ontbinding wegens bestemmingswijziging verloopt via de pachtrechter en vergt een concreet, spoedig realiseerbaar plan dat in het algemeen belang is.

Geliberaliseerde pacht kan ruimte bieden doordat deze eindigt van rechtswege. Daarnaast kan daarin een beëindigingsbeding worden opgenomen, mits deze objectief bepaalbaar is (bijvoorbeeld bij verkoop). Zo’n beding moet zorgvuldig zijn geformuleerd en goedgekeurd door de grondkamer.

Schadeaspecten: ontbinding kan (soms) leiden tot discussies over schadeloosstelling. Dit is bijvoorbeeld het geval bij ontbinding vanwege een bestemmingswijziging.

Kortom, een pachtpositie kan de transactiestructuur, timing en haalbaarheid van een project wezenlijk beïnvloeden. Due diligence op pacht is daarom net zo cruciaal als onderzoek naar planologie, bodem en eigendom.

Bestemmingswijziging als beëindigingsgrond

Ontbinding op grond van bestemmingswijziging (bijvoorbeeld van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ of ‘natuur’) is mogelijk als:

de voorgenomen bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang (veelal bij een onherroepelijk plan),

de realisatie voldoende concreet, financieel uitvoerbaar en op afzienbare termijn is,

een belangenafweging niet anders uitwijst.

Let op: zelfs bij een onherroepelijke nieuwe bestemming kan het feitelijke gebruik, de planregels (zoals agrarisch medegebruik) en de projectfase de uitkomst beïnvloeden. Ontbinding is maatwerk.

Praktische stappen

Inventariseer de pacht (mondeling/schriftelijk, duur, grondkamer‑goedkeuring, bedingen).

Beoordeel beëindigingsmogelijkheden: opzegging, ontbinding wegens bestemmingswijziging, herziening of een objectief tussentijds beëindigingsbeding.

Plan de transactiestructuur: voorwaarden in de koop, fasering, alternatieve gronden/compensatie.

Betrek tijdig de grondkamer en pachtrechter waar nodig.

Hoe kan Schenkeveld Advocaten helpen?

Wij adviseren en procederen voor pachters, verpachters en ontwikkelaars over:

duidelijke (en goedgekeurde) pachtovereenkomsten;

beëindiging of ontbinding, ook bij bestemmingswijziging;

geliberaliseerde pacht met objectieve tussentijdse beëindigingsbedingen;

voorkeursrechten, schadeloosstelling en belangenafweging.

Vroegtijdige juridische begeleiding voorkomt vertraging en beperkt risico’s, van planvorming tot oplevering.