Een huiseigenaar in Leiden (binnen een beschermd stadsgezicht) bouwde een overdekte installatieruimte voor een warmtepomp en een buffervat in de achtertuin, strak tegen een al bestaande aanbouw. Om dit te legaliseren, vroeg de eigenaar alsnog een omgevingsvergunning aan. De gemeente weigerde. De reden? Het maximale bebouwingspercentage op de bestemming 'Woondoeleinden' (30%) was met een eerdere aanbouw al overschreden, en op de gronden met de bestemming 'Tuin' mocht überhaupt niet gebouwd worden. De eigenaar was het hier niet mee eens en stapte naar de rechter.
De vraag
Mag het college een omgevingsvergunning weigeren ter bescherming van het (beschermd) stadsgezicht, óók als het bouwwerk niet zichtbaar is vanaf de openbare weg?
Het oordeel & Juridische analyse
Het antwoord van de Rechtbank Den Haag is duidelijk: ja, dat mag. De rechtbank stelde het college in het gelijk en verklaarde het beroep ongegrond. Hier zijn de belangrijkste juridische inzichten uit deze uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2026:20344 d.d. 28 mei 2026):
De rechter veegt het argument dat de installatieruimte vanaf de straat onzichtbaar is van tafel. Omdat de open groenstructuur van de binnengebieden al flink onder druk staat en het maximale bebouwingspercentage op dit perceel reeds is overschreden, is verdere verdichting van het achtererf stedenbouwkundig onwenselijk. Daarbij leidt een nieuw gebouwtje tegen de bestaande, zorgvuldig ontworpen aanbouw van dit karakteristieke pand tot verrommeling en verlies van de architectonische eenheid. Juist omdat de woonbestemming al bijna volledig is volgebouwd, mag de gemeente het behoud van het overgebleven groene tuinkarakter extra zwaar laten wegen.
⚖️ Omdat het plan in strijd was met het omgevingsplan, was een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig. Hierbij heeft het college beleidsruimte. Het college is dus niet verplicht om mee te werken aan een afwijking. Zij mag dit alleen doen als er sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.
Het college mocht oordelen dat de extra bebouwing stedenbouwkundig onwenselijk is (verdere verdichting en verrommeling). Het ruimtelijke belang om de open structuur van de tuin te behouden, mocht zwaarder wegen dan het persoonlijke (en duurzaamheids)belang van de eigenaar.
De gemeente hoefde in haar afweging geen rekening te houden met het feit dat het gebouwtje er al stond. Dat je eerst bouwt en dan pas om toestemming vraagt, komt volledig voor eigen rekening.
De les voor de praktijk💡
Verduurzamen is maatschappelijk cruciaal, maar het geeft je geen vrijbrief om ruimtelijke regels te passeren, zeker niet in een beschermd stadsgezicht.
