In haar uitspraak van 29 november 2024 velde de Hoge Raad een oordeel over de inmiddels bekende kwestie van indexeringsclausules in woonruimte-huurovereenkomsten waaraan een opslagbeding was toegevoegd. Diverse lagere rechters oordeelden dat het hele beding (indexering + opslag) oneerlijk was voor een woonruimtehuurder was. De Hoge Raad oordeelt anders.
ASR Dutch Residential Custodian was een gerechtelijke procedure begonnen tegen een huurder van een appartement met huurachterstanden. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule met een opslagbeding:
“De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs”
De kantonrechter meende dat deze (hele!) bepaling in strijd was met de Europese richtlijn 93/13. In die richtlijn is bepaald dat oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten niet geldig zijn. Rechters moeten ook wanneer de huurder van woonruimte (immers ook een consument) zich hier niet op beroept onderzoeken of een beding ‘oneerlijk’ is. Wanneer het hele beding (indexering plus opslag) oneerlijk heeft dit vergaande gevolgen. De verhuurder had dan nooit mogen indexeren en ook mag ook nooit meer mag indexeren. De huurder krijgt geld terug en de huurachterstand verdwijnt als sneeuw voor de zon. Er lopen inmiddels vele gerechtelijke procedures waarin hetzelfde speelt. De kantonrechter in deze zaak stelde vragen aan de Hoge Raad over de uitleg van deze Europese richtlijn over oneerlijke bedingen in consumenten transacties.
De Hoge Raad oordeelde met name het volgende:
De gewone indexering en het opslagbeding kunnen los beoordeeld worden. De regeling kan dus worden gesplitst. Dit is voor verhuurders een heel groot voordeel. Het ‘rampenscenario’ dat de hele regeling (indexeringsclausule en opslag) nietig is wanneer het opslagbeding als ‘oneerlijk’ wordt aangemerkt blijft uit;
Een indexeringsbeding is bedoeld om inflatie te corrigeren en is niet oneerlijk. Ook dit is gunstig voor verhuurders van woonruimte. Maar dit is naar mijn mening ook logisch. Verhuurders kunnen in ieder geval aanspraak maken op de indexering;
Dit opslagbeding van 3% is niet oneerlijk. De Hoge Raad wijst erop dat de Nederlandse wetgever per 1 mei 2021 bij geliberaliseerde woonruimte al paal en perk aan de hoogte van huurindexeringen heeft gesteld. Bij gereguleerde woonruimte was dat al veel langer het geval. Ook wijst de Hoge Raad erop dat huurovereenkomsten lang kunnen duren en een verhuurder een woonruimte huurovereenkomst vrijwel niet kan beëindigen. Een verhuurder heeft dan ook belang bij een jaarlijkse huuraanpassing waarbij ook rekening wordt gehouden met (1) kosten die harder stijgen dan de inflatie en (2) het in de pas laten lopen van de huur met de waardestijging van de woning. De Hoge Raad houdt wel een slag om de arm. Er kan sprake zijn van ‘bijkomende omstandigheden in een individueel geval’. Verder spreekt de Hoge Raad over ‘het opslagbeding in deze zaak’. Bij een hoger percentage dan 3% kan een rechter mogelijk anders oordelen;
Wanneer een opslagbeding als ‘oneerlijk’ wordt aangemerkt dan kon en kan dat opslagbeding niet worden toegepast. De huurder heeft in dat geval recht op terugbetaling. De vraag wanneer de verjaring begint is nog niet beantwoord. Kan de huurder de ‘extra’ verhogingen van de afgelopen 5 jaar terugkrijgen of ook van daarvoor?
De rechter mag bij de vraag of een huurovereenkomst woonruimte moet worden ontbonden meewegen of de huurder in het verleden op grond van een oneerlijk beding te veel huur heeft betaald.
De verhuurders van woonruimte die gebruik maakten van een indexeringsclausule met een opslagbeding komen dan ook met de schrik vrij. De uitspraak valt hier te vinden.
