Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huurprijsbedingen die bestaan uit een indexatiebeding en een opslagbeding van maximaal 3% niet in strijd zijn met Europees recht (richtlijn 93/13).
De Hoge Raad maakt daarmee een einde aan de onzekerheid die verhuurders boven het hoofd hing na uitspraken van meerdere kantonrechters waarin geoordeeld werd dat dergelijke huurprijsbedingen uit modelhuurovereenkomsten in strijd zijn met Europees recht. De Hoge Raad gaat tevens in op de gevolgen van een beding dat wel oneerlijk blijkt te zijn.
Veel (model)huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimten bevatten een huurverhogingsbeding, dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs bovenop de indexering krachtens de consumentenprijsindex. Doorgaans gaat het om een jaarlijks door de verhuurder toe te passen opslag van tussen de 3% en 5%.
Dergelijke bepalingen worden al jarenlang op grote schaal zonder noemenswaardige problemen gebruikt, totdat een Amsterdamse kantonrechter oordeelde dat een dergelijk beding als oneerlijk moest worden beschouwd in de zin van Richtlijn 93/13. Omdat oneerlijke bedingen nietig zijn, worden dergelijke bedingen geacht nooit te zijn overeengekomen. Dat betekent dat de huurverhogingen vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst onverschuldigd zijn betaald.
Deze nieuwe lijn in de jurisprudentie heeft tot grote onzekerheid geleid. Niet alleen over de rechtsgeldigheid van dergelijke huurprijsverhogingsbedingen, maar ook over de rechtsgevolgen die daaraan verbonden moeten worden als dergelijke bedingen inderdaad nietig blijken te zijn.
De rechtbank Amsterdam heeft om aan deze onzekerheid een einde te maken in twee zaken nagenoeg dezelfde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voorgelegd:
Moet een huurprijswijzigingsbeding dat zowel een indexatie- als opslagcomponent bevat, als één beding worden gezien, of als twee afzonderlijk toetsbare bedingen?
Is een opslagbeding van maximaal 3% een oneerlijk beding?
Wat zijn de gevolgen als een oneerlijk beding buiten toepassing wordt gelaten?
Wat moet en mag de rechter ambtshalve doen als sprake is van een oneerlijk beding?
De Hoge Raad oordeelt dat het indexatiecomponent en het opslagcomponent in het huurprijswijzigingsbeding verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding heeft tot doel om de inflatie te compenseren. Een opslagbeding compenseert kostenstijgingen boven de inflatie en heeft tot doel om de huurprijs van de woning in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Daarmee is sprake van twee van elkaar te onderscheiden bedingen die afzonderlijk van elkaar moeten worden getoetst. Ook als beide in één contractuele bepaling zijn opgenomen.
De toetsing van de eerlijkheid van een opslagbeding moet daarom losstaan van de indexatiecomponent, hoewel het cumulatieve effect wel meegewogen wordt. Als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, doet dat in beginsel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.
De Hoge Raad onderzoekt vervolgens of een opslagbeding van maximaal 3% als oneerlijk kan worden aangemerkt. Na eerst de maatstaven te hebben geschetst waaraan getoetst moet worden, overweegt de Hoge Raad dat dit niet het geval is. Daarvoor is volgens de Hoge Raad redengevend:
Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. Omdat de verhuurder de huurovereenkomst slechts op beperkte gronden kan beëindigen heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang om een huurprijsaanpassing na te streven, dat verder gaat dan alleen de geldontwaarding zoals met het indexatiebeding ook wordt beoogd.
De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor huurders voldoende voorzienbaar. Dit komt doordat de maximale verhoging, de berekening daarvan en de frequentie waarmee het kan worden toegepast duidelijk zijn vastgelegd. Hoewel het voor huurders niet te voorspellen is in hoeverre een verhuurder daadwerkelijk gebruik zal maken van het opslagbeding, kan de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding wel voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak.
Huurders hebben in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogt. Ook al zal een huurder daar gezien de krapte op de woningmarkt niet snel toe overgaan.
De Nederlandse huurwetgeving voor de geliberaliseerde sector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur voorzien ook in een opslag bovenop de indexering.
Op basis hiervan concludeert de Hoge Raad dat een opslagbeding als zodanig niet als oneerlijk kan worden beschouwd. Een opslagpercentage van maximaal 3% wordt redelijk geacht, omdat het de verhuurder helpt de hierboven genoemde doelen te bereiken, terwijl de financiële gevolgen voor huurders ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorspelbaar blijven. Bovendien blijft een jaarlijkse stijging van maximaal 3% in de meeste gevallen binnen aanvaardbare grenzen. Toch kan in individuele gevallen een andere beoordeling nodig zijn, afhankelijk van specifieke omstandigheden die speelden bij het sluiten van de overeenkomst.
De Hoge Raad maakt duidelijk dat de rechter, wanneer hij geconfronteerd wordt met een vordering tot betaling van achterstallige huur, een huurprijsverhoging die voortvloeit uit een oneerlijk opslagbeding ambtshalve buiten beschouwing moet laten. Dit betekent dat de rechter het toe te wijzen bedrag verlaagt door de verhogingen op basis van het oneerlijke beding weg te strepen. Dit hoeft echter niet te betekenen dat de rechter zich beperkt tot de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Verhogingen die zijn gebaseerd op een niet-oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven namelijk in stand.
Wanneer een huurder in het verleden te veel heeft betaald vanwege een oneerlijk opslagbeding, mag de rechter deze bedragen niet automatisch verrekenen met achterstallige huur. De Hoge Raad wijst hierbij op artikel 6:127 BW, waarin is vastgelegd dat verrekening alleen plaatsvindt als de schuldenaar (in dit geval de huurder) daar een beroep op doet.
De Hoge Raad behandelt ook de situatie waarin een verhuurder een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst indient vanwege een huurachterstand. De rechter moet in dat geval niet alleen toetsen of de tekortkoming zwaar genoeg weegt om de huurovereenkomst te ontbinden, maar ook ambtshalve onderzoeken of bijzondere omstandigheden een ontbinding rechtvaardigen of juist verhinderen. Dit is vastgelegd in de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW.
Een van die bijzondere omstandigheden kan zijn dat de huurder in het verleden onterecht te veel huur heeft betaald vanwege een oneerlijk opslagbeding. De rechter moet dit meewegen bij de beoordeling van de ernst van de huurachterstand en de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst proportioneel is.
De uitspraak van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de beoordeling van huurprijswijzigingsbedingen. Een opslag van maximaal 3% bovenop een CPI-indexatie wordt, in beginsel, niet als oneerlijk beschouwd. Deze uitspraak benadrukt daarnaast het belang van ambtshalve toetsing door rechters bij oneerlijke bedingen en de noodzaak voor huurders om expliciet een beroep te doen op verrekening.
De conclusie van de procureur-generaal (P-G) voorafgaand aan de uitspraak was dat een huurprijswijzigingsbeding kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, waarbij een opslagbeding van maximaal 3% op zichzelf niet als oneerlijk hoeft te worden beschouwd, tenzij specifieke omstandigheden dat rechtvaardigen. Wanneer een huurprijswijzigingsbeding wél als oneerlijk wordt aangemerkt, wordt dit beding in beginsel geacht nooit te hebben bestaan. In dat geval zijn de in het verleden doorgevoerde huurverhogingen onverschuldigd betaald. Aldus de P-G.
