Didam II – De Hoge Raad verduidelijkt: een koopovereenkomst in strijd met het Didam-arrest is niet nietig of vernietigbaar. Wel kan het overheidslichaam schadeplichtig zijn.
Vandaag, eerder dan aangekondigd, heeft de Hoge Raad arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661) gewezen in de bodemprocedure tussen de gemeente Montferland en Bedeco. Dit arrest is het vervolg op het arrest dat de Hoge Raad op 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) in kort geding wees (Didam I). Het eerste arrest heeft veel stof opgeworpen en onzekerheid gecreëerd. De hoop was dat dit tweede arrest meer duidelijkheid zou geven. Dat is gedeeltelijk het geval.
Heel kort samengevat oordeelde de Hoge Raad in Didam I dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, mededinging mogelijk moet maken en daartoe transparantie moet betrachten. Dit volgt uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. Een uitzondering daarop is mogelijk, indien kan worden gemotiveerd dat er slechts één partij serieuze gegadigde voor de aankoop is. In beide gevallen dient het voornemen tot de verkoop te worden gepubliceerd.
Didam I leidde tot vragen en onzekerheid. Het arrest vormt bovendien een breuk met de praktijk tot dan toe, omdat veel overheden om allerlei redenen vaak een-op-een grond verkochten. De verwachting was dat in ieder geval een deel van de vragen die door het eerste arrest rezen, nu zou worden beantwoord. Ten dele is dat ook zo.
Misschien wel de meest dringende vraag die voortvloeide uit Didam I zag op de consequenties van een verkoop in strijd met de regels van Didam I. De lagere rechtspraak hierover is verdeeld, van geldig tot vernietigbaar tot nietig.
Didam II geeft hierover duidelijkheid. De Hoge Raad oordeelt hierover, kort gezegd, als volgt:
Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten is niet op die grond nietig of vernietigbaar (ongeacht of de overeenkomst is gesloten voor of na Didam I);
Een overheidslichaam dat in strijd met de Didam-regels handelt, handelt in beginsel wel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij de verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen; en
Op grond daarvan kan het overheidslichaam:
(i) schadevergoedingsplichtig zijn jegens die gegadigde; en/of(ii) zolang geen overeenkomst is gesloten of geen levering heeft plaatsgevonden, kan er onder omstandigheden, aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde de verkoop of levering aan een ander te verbieden.
Alhoewel denkbaar is dat bij een willens en wetens in strijd handelen met de Didam-regels toch sprake zal zijn van nietigheid of vernietigbaarheid, is met dit arrest duidelijk dat een verkoop en levering die in strijd met de Didam-regels heeft plaatsgevonden, niet op grond daarvan kan worden aangetast. In zoverre kan enigszins opgelucht adem worden gehaald.
De Hoge Raad bevestigt dat de Didam-regels niet pas gelden vanaf de datum waarop het Didam I arrest is gewezen. De Didam-regels zijn namelijk (via artikel 3:14 BW) gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaraan overheidslichamen ook al voor Didam I waren gebonden. Ook een overeenkomst van voor Didam I kan daarom in strijd met de Didam-regels zijn.
Een andere vraag is, of de Didam-regels überhaupt van toepassing zijn indien het overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld, waaraan slechts één partij zou kunnen voldoen. Deze vraag gaat ervan uit dat als bij voorbaat met slechts één partij een overeenkomst kan worden gesloten, er ook niet meerdere gegadigden zijn en dus de Didam-regels niet aan de orde zijn. De Hoge Raad verduidelijkt dat ook dan de Didam-regels van toepassing zijn; als zo’n plan leidt tot een voornemen tot verkoop zijn daarop de Didam-regels van toepassing. Vindt het overheidslichaam dat maar één partij in aanmerking komt, dan zal het voornemen tot verkoop dus moeten worden gepubliceerd en moeten derden daartegen kunnen opkomen.
Kortom, een plan of beleid leidt er niet toe dat de Didam-regels niet van toepassing zijn, maar kan wel leiden tot een gemotiveerd beroep op de uitzondering.
Over de inmiddels ontstane praktijk waarbij een voornemen tot een-op-een verkoop wordt gepubliceerd en een korte termijn wordt verleend om daartegen in kort geding op te komen, laat het arrest zich niet (expliciet) uit. Met enige voorzichtigheid lijkt het erop dat als daarmee een reële kans wordt geboden om alsnog mee te dingen, aan de Didam-regels wordt voldaan.
De Hoge Raad geeft ten slotte nog mee dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of verkoop aan de hoogste bieder. Aan wie mag worden verkocht, is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Deze criteria kunnen in een beleidsregeling worden opgenomen.
Het arrest biedt dus duidelijk op belangrijke punten, maar in de praktijk zullen ongetwijfeld nog nieuwe vragen opduiken.
