Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in het Didam II-arrest de gevolgen van schending van de Didam-regels verduidelijkt. Het Didam-arrest van 26 november 2021 riep in de afgelopen jaren de nodige vragen op waaronder de voor de praktijk belangrijke vraag: wat zijn de gevolgen voor (koop)overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten, zowel voor als na dit arrest? Zijn deze overeenkomsten nietig, vernietigbaar, of blijft slechts een beroep op onrechtmatige daad over? Deze onzekerheid is door het Didam II-arrest weggenomen. Hieronder lichten Jet Naber en Caspar Delissen het arrest toe.
Wat waren de regels uit het eerste Didam-arrest?
De regels uit het Didam-arrest van 26 november 2021 verplichten overheidslichamen op grond van de doorwerking van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel) via artikel 3:14 BW, bij de verkoop van onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden.
Als er op voorhand vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde is, kan een openbare selectieprocedure achterwege blijven. Er geldt in die gevallen een publicatieplicht waarin het betreffende overheidslichaam het voornemen tot verkoop kenbaar maakt en motiveert waarom er sprake is van slechts één serieuze gegadigde is.
Terugwerkende kracht van de Didam-regels
De Hoge Raad bevestigt in het Didam II-arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661) dat de Didam-regels terugwerkende kracht hebben. Dit betekent dat deze regels ook van toepassing zijn op handelen door overheidslichamen dat plaatsvond vóór het arrest van 2021. Overheidslichamen moeten zich dus altijd aan de Didam-regels houden, ongeacht het tijdstip van de transactie.
Geen nietigheid of vernietigbaarheid
Belangrijk is dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat (koop)overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten, niet nietig of vernietigbaar zijn op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en schending van die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling. De gevolgen voor reeds gesloten koopovereenkomsten lijken dus mee te vallen.
Onrechtmatig handelen en schadeplichtigheid
Overheidslichamen die handelen in strijd met de Didam-regels kunnen wel onrechtmatig handelen jegens gegadigden die geen gelijke kans hebben gekregen. Dit kan leiden tot schadeplichtigheid jegens benadeelde partijen.
Levering
Wel blijkt uit het arrest dat een gegadigde, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden via de rechter afdwingen dat de levering wordt tegengehouden.
Enige serieuze gegadigde
Ook als slechts één gegadigde kan voldoen aan het door het overheidslichaam ontwikkelde plan, dan gelden de Didam-regels (vooraf bekendmaken van de voorgenomen koop en duidelijk motiveren waarom er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria maar één serieuze gegadigde is).
Praktische implicaties voor vastgoedprofessionals
Het arrest benadrukt het belang voor overheidslichamen om bij de verkoop van onroerende zaken zorgvuldig en transparant te handelen, zoals vereist onder de Didam-regels. Tegelijkertijd is de rechtszekerheid van koopovereenkomsten toegenomen. De kans om als gegadigde een voorgenomen verkoop tegen te gaan is naar aanleiding van dit arrest beperkter dan op grond van lagere rechtspraak wellicht eerder werd aangenomen. Vastgoedprofessionals en hun adviseurs moeten hier alert op blijven om juridische risico’s te vermijden.
