De Hoge Raad deed recent uitspraak in de prejudiciële procedures over de in geliberaliseerde huurovereenkomsten veel gebruikte huurverhogingsbepalingen. De centrale vraag was of een bepaling die jaarlijkse huurverhogingen toestaat op basis van de consumentenprijsindex (CPI) plus een opslag van maximaal 3% oneerlijk is volgens de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) en zo ja, wat de gevolgen daarvan kunnen zijn. De Hoge Raad oordeelde dat deze bepaling in principe niet oneerlijk is, maar verduidelijkte ook de mogelijke gevolgen als een dergelijke bepaling wel als oneerlijk zou worden beschouwd. In deze News Update bespreken we kort de belangrijkste punten van deze prejudiciële uitspraak.
De Hoge Raad oordeelt allereerst dat het opslagbeding en het indexatiebeding afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Een indexatiebeding en een opslagbeding hebben onderling verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet dus apart worden getoetst.
Een beding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de CPI-indexering is, behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval, volgens de Hoge Raad geen oneerlijk beding. Dit percentage kan namelijk in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen de hiervoor genoemde doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft, aldus de Hoge Raad. Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet op een en ander heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen.
Over opslagpercentages hoger dan 3% overweegt de Hoge Raad niets, maar het is gunstig dat de Hoge Raad kennelijk geen twijfel had over de mogelijke noodzaak en eerlijkheid van het beding met het opslagpercentage van (maximaal) 3%. Plv. P-G Wissink merkte in zijn conclusie op dat hij het voorstelbaar acht dat opslagpercentages van 4% -5 % ook niet oneerlijk zijn. Wat ons betreft is dan ook goed verdedigbaar dat een (maximum) opslagpercentage van bijvoorbeeld 5% evenmin oneerlijk is.
Als wordt vastgesteld dat sprake is van een oneerlijk opslagbeding, dan moet dit beding buiten toepassing worden gelaten en moet de situatie waarin de huurder rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, hersteld worden. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is dus niet mogelijk, niet in het verleden en ook niet in de toekomst . Verder is iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding onverschuldigd betaald.
De rechter moet in geval van oneerlijkheid van een opslagbeding, indien hij de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijst, op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dus ambtshalve een aftrek toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. Dit betekent niet zonder meer dat de rechter slechts de bij aanvang overeengekomen huurprijs kan toewijzen. In het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven namelijk in stand. Tot slot oordeelde de Hoge Raad dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening van een schuld van de huurder wegens achterstallige huurtermijnen met diens vordering op de verhuurder uit hoofde van onverschuldigde betaling ter zake van in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding betaalde huurprijsverhogingen. Uit de wet volgt dat op verrekening een beroep moet worden gedaan.
