In huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimten (waaronder het ROZ-model) is veelal een huurprijsverhogingsbeding (opslagbeding) opgenomen op grond waarvan verhuurders een jaarlijkse opslag (doorgaans tussen de 3% en 5%) op de huurprijs (mogen) toepassen bovenop de overeengekomen indexering krachtens de consumentenprijsindex.
Sinds 2023 bestaat discussie over de vraag of een dergelijk opslagbeding als oneerlijk in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG moet worden aangemerkt. In de rechtspraak is uiteenlopend geoordeeld over deze vraag en over de mogelijke rechtsgevolgen. Dit heeft tot grote rechtsonzekerheid geleid bij verhuurders.
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad duidelijkheid geschept in haar uitspraak naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam.
Ten eerste oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding losstaat van een indexatiebeding een daarom apart kan en moet worden getoetst. Beide bedingen hebben namelijk onderling verschillende doelen, aldus de Hoge Raad. Een indexatiebeding heeft tot doel om geldontwaarding (inflatie) te compenseren, terwijl een opslagbeding in de regel tot doel heeft om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een opslagbeding dat als oneerlijk wordt aangemerkt, doet daarom in beginsel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.
Ten tweede oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex geen oneerlijk beding is.
Daartoe acht de Hoge Raad onder meer relevant dat de huurovereenkomst voor woonruimte doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en de verhuurder die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden kan beëindigen. Daarmee heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang om de huurprijs jaarlijks aan te kunnen passen, niet alleen in verband met geldontwaarding (inflatie), maar ook om de doelen van het opslagbeding na te streven. Daarnaast acht de Hoge Raad relevant dat de financiële gevolgen van een dergelijk opslagbeding voor de huurder voorzienbaar zijn, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Ook acht de Hoge Raad relevant dat de huurder in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te beëindigen als de huurprijs wordt verhoogd. Verder acht de Hoge Raad relevant dat de Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde sector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft bij een jaarlijkse huurprijswijziging. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur voorzien in de jaarlijks toegestane maximale huurprijsverhoging, waarbij voor opslagen bovenop de indexering een maximumpercentage is voorgeschreven.
Een en ander kan evenwel in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, aldus de Hoge Raad.
De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of een opslagbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van meer dan 3% (bijv. 4% of 5%) bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex toelaatbaar is. Wij menen dat gelet op de argumentatie van de Hoge Raad en de Procureur-Generaal in zijn conclusie van 19 juli 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:770) een opslagbeding van bijv. 4% of 5% onder omstandigheden ook rechtsgeldig kan zijn.
Ten derde oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding, wanneer dit opslagbeding oneerlijk wordt bevonden, buiten toepassing moet worden gelaten en dat de situatie waarin de huurder rechtens en feitelijk zonder dat opslagbeding zou hebben verkeerd, hersteld moet worden. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding wordt niet mogelijk geacht, zowel voor het verleden als voor de toekomst, aldus de Hoge Raad.
Dit betekent dat iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding onverschuldigd is betaald in de zin van art. 6:203 BW, zodat de huurder in beginsel een vordering jegens de verhuurder heeft tot terugbetaling daarvan.
Ten vierde oordeelt de Hoge Raad dat de rechter bij de beoordeling van een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen de op een oneerlijk opslagbeding gebaseerde huurprijsverhoging ambtshalve moet aftrekken van het toe te wijzen bedrag aan achterstallige huurtermijnen. Dit betekent echter niet dat de rechter slechts de bij aanvang bedongen huurprijs kan toewijzen. In het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven namelijk in stand.
Verder bevestigt de Hoge Raad dat de rechter de omstandigheid dat de huurder in het verleden op grond van een oneerlijk opslagbeding te veel huur heeft betaald, ambtshalve dient mee te wegen bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens achterstallige huurtermijnen.
