Interpretatie nodig? Dan is de belemmering niet evident

De casus
Een gemeente verleent een omgevingsvergunning (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) om de tijdelijke onzelfstandige bewoning door twee huishoudens in één pand te legaliseren. De huidige huurster stapt naar de rechter. Zij stelt dat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering: in haar huurcontract staat letterlijk dat het gehuurde "slechts door één persoon bewoond mag worden". Bovendien heet het document 'Huurcontract zelfstandige woonruimte'.

Wanneer is sprake van een evidente belemmering?
De bestuursrechter is van nature terughoudend; de burgerlijke rechter is de eerst aangewezene om civiele geschillen te beslechten. Een privaatrechtelijke belemmering is uitsluitend 'evident' als zonder nader onderzoek of complexe interpretatie direct vaststaat dat de activiteit civielrechtelijk onrechtmatig is.

In deze zaak oordeelt de voorzieningenrechter dat de belemmering niet evident is. Hoewel het contract inderdaad spreekt over bewoning door één persoon, verschillen de eigenaar en huurder van mening over wat exact onder "het gehuurde" valt. Valt de ruimte op de begane grond (een voormalige logopediepraktijk) daar wel of niet onder? Omdat het contract op dit punt onduidelijk is en interpretatie (uitleg) vergt, is er geen sprake meer van een evidente belemmering.

Het gevolg voor de besluitvorming
Omdat de belemmering interpretatie vereist, mag deze de publiekrechtelijke besluitvorming niet frustreren. Het gevolg is dat de privaatrechtelijke afspraak niet in de weg staat aan het verlenen van de omgevingsvergunning.

Handvatten voor de vergunningverlener
Laat je als gemeente niet in de rol van civiele rechter duwen wanneer derden wapperen met contracten of aktes. Advies is om de volgende vuistregels te hanteren:

• Is er discussie over de uitleg van een contract, eigendomsgrens of erfdienstbaarheid? Zodra je als vergunningverlener stukken moet gaan "uitleggen", is de belemmering per definitie niet meer evident.
• Beoordeel de aanvraag uitsluitend op ruimtelijke en publiekrechtelijke gronden. Past het binnen de kaders? Verleen de vergunning.
• Geef in de besluitvorming en de bezwaarfase helder aan dat een verleende omgevingsvergunning een eventuele civielrechtelijke wanprestatie of onrechtmatige daad niet opheft, maar dat dit een zaak is tussen private partijen onderling.