De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van vandaag geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI) in het algemeen niet als een oneerlijk beding kan worden beschouwd.
In vrije-sector huurcontracten met betrekking tot woonruimten wordt vaak een beding opgenomen dat het mogelijk maakt om de huur jaarlijks te verhogen op basis van de CPI plus een vaste of maximum opslag. Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen ambtshalve door rechters getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. In deze zaak ging het over een opslag van maximaal 3%, die door de rechtbank Amsterdam was beoordeeld als mogelijk oneerlijk. Indien dat oordeel juist zou zijn, zou het beding nietig zijn en zouden huurders alle op deze grond doorgevoerde verhogingen kunnen terugvorderen. De rechtbank stelde daarom prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen daarvan.
Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding gesplitst worden in een indexatiebeding (dat inflatie compenseert) en een opslagbeding (dat aanvullende kostenstijgingen of waardeontwikkelingen dekt). Volgens de Hoge Raad kan het ene beding eerlijk zijn, terwijl het andere mogelijk oneerlijk is, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De Hoge Raad oordeelt dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet als oneerlijk wordt beschouwd. De reden hiervoor is dat een maximum opslag van 3% doorgaans niet onredelijk hoog is en aansluit bij wat gebruikelijk is in de vrije huursector. Bovendien zijn de financiële gevolgen voor huurder voorzienbaar, aangezien de maximale verhoging bij het aangaan van de huurovereenkomst is vastgelegd.
Desondanks kunnen bijkomende omstandigheden in individuele gevallen ertoe leiden dat een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden. In dat geval gelden de volgende consequenties:
Correctie van huurachterstanden: Huurverhogingen op basis van een oneerlijk opslagbeding moeten buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van achterstallige huur;
Terugbetaling: Te veel betaalde huur op grond van een oneerlijk beding kan door de huurder worden teruggevorderd;
Verrekening: Verrekening met de huurachterstand is mogelijk, indien de huurder hier een beroep op doet. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand;
Beëindiging huurovereenkomst: Bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens achterstallige huur moet de rechter zelf nagaan of het niet-betalen ernstig genoeg is, waarbij ook relevant kan zijn dat de huurder te veel huur heeft betaald op grond van het oneerlijke beding.
