Het opstellen van voorbeschermingsregels onder de Omgevingswet luistert ontzettend nauw. Dat blijkt maar weer uit een recente (en heel leerzame!) uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2026:7013) van 30 juli 2026.
De feiten in het kort
Een ontwikkelaar vraagt een omgevingsvergunning aan voor het bouwen van circa 300 studentenwoningen en een circulaire pannenkoekenherberg in Tilburg. De gemeente weigert de vergunning, omdat de aanvraag in strijd is met de voorbeschermingsregels uit een 'TAM-voorbereidingsbesluit'. Het doel van dit besluit was om de bestaande situatie op het perceel te 'bevriezen'. De ontwikkelaar gaat in beroep en stelt dat de bouw via een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) alsnog vergund had moeten worden na een inhoudelijke toets.
De juridische analyse
De rechtbank oordeelt dat het college de weigering onterecht heeft gebaseerd op artikel 2(a) van het TAM-voorbereidingsbesluit. Waarom? Artikel 4.14 lid 3 sub a van de Omgevingswet stelt duidelijk dat voorbeschermingsregels alléén betrekking mogen hebben op activiteiten die op grond van het omgevingsplan al zijn toegestaan (maar nog niet plaatsvinden). De gemeentelijke regel bevatte deze beperking niet en was veel te absoluut geformuleerd. Resultaat: de regel is onverbindend wegens strijd met de wet.
Wint de ontwikkelaar hiermee de zaak? Nee. De afwijzing was namelijk óók gebaseerd op artikel 2(b) van het voorbereidingsbesluit (het bouwverbod). Tegen dit specifieke artikel zijn in de procedure echter geen beroepsgronden aangevoerd. Omdat de bestuursrechter in beginsel alleen toetst wat er door een eiser wordt aangevochten, bleef dit bouwverbod in deze zaak juridisch in stand. De vraag is of het bouwverbod wel zou hebben voldaan. Omdat het bouwdeel van de aanvraag in strijd bleef met een geldende voorbeschermingsregel, was de juridische uitkomst onvermijdelijk. Artikel 8.0b lid 2 sub b van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt namelijk dwingendrechtelijk dat een BOPA in zo'n geval moet worden geweigerd. Er is dán simpelweg géén ruimte meer om inhoudelijk te toetsen aan een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL). Frustreert de ontwikkeling het bevriezende doel van het voorbereidingsbesluit? Dan is de weigering een gegeven.
De conclusie en lessen voor de praktijk
Formuleer voorbeschermingsregels loepzuiver en strikt binnen de kaders van artikel 4.14 Omgevingswet. Kopieer geen oude Wro-aanlegverboden, anders stranden ze bij de rechter.
