Op 4 augustus 2026 (ECLI:NL:RBNNE:2026:3196) heeft de rechtbank Noord-Nederland de inmiddels 184e uitspraak gedaan over de BOPA. Deze zaak gaat over een verleende omgevingsvergunning voor de bouw van zeven appartementen op een bestaande parkeerkelder.
Enkele interessante overwegingen:
Volgens eisers is de omgevingsvergunning in strijd met de rechtszekerheid omdat niet duidelijk is of het inrichtingsplan daarvan onderdeel uitmaakt. Het inrichtingsplan heeft betrekking op het perceel van het Wetterskip Fryslân (wetterskip) dat grenst aan de percelen van eisers. Het inrichtingsplan voorziet in de aanleg van een wandelpad en het openbaar maken van een weg. Daar zijn eisers het niet mee eens.
De rechtbank overweegt dat het college in het bestreden besluit (met het overnemen van advies van de bezwaarschriftencommissie) heeft toegelicht dat de vergunning niet ziet op het perceel van het wetterskip. Het inrichtingsplan maakt geen onderdeel uit van de omgevingvergunning. Op zitting heeft het college dat bevestigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om daarover anders te oordelen. De omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend voor de bouw van zeven appartementen op de projectlocatie. In de Onderbouwing effecten fysieke leefomgeving staat onder het kopje ‘Voorgenomen ontwikkeling’ weliswaar een schets van de inrichting van het aangrenzende perceel, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat de inrichting van dat perceel onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning. Het betreft een ander kadastraal perceel met een andere eigenaar en een andere bestemming dan het perceel waarvoor de vergunning is aangevraagd en verleend. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende duidelijk dat het inrichtingsplan geen onderdeel is van de omgevingsvergunning. Het college heeft op zitting verder nog verklaard dat de inrichting van het perceel van het wetterskip geen noodzakelijke voorwaarde is voor de aanvaardbaarheid van het bouwplan. Voorgaande brengt met zich dat de beroepsgrond van eisers over de onduidelijkheid over de omvang van de aanvraag niet slaagt. Het perceel van het wetterskip valt niet onder de reikwijdte van de vergunning.
De rechtbank stelt dat vast dat voor de aanvraag in deze zaak geen verplichte participatie geldt. De rechtbank stelt verder vast dat het niet geheel duidelijk is wat is besproken tijdens een informatiebijeenkomst op 6 februari 2024 en wie daarbij aanwezig zijn geweest. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit door het college niet op een rechtmatige wijze is voorbereid. Omdat participatie voor dit project niet verplicht is, kan de gestelde omstandigheid dat de participatie gebrekkig was, ook als dat inderdaad zo is, niet tot het oordeel leiden dat de omgevingsvergunning om die reden niet verleend had mogen worden.
UITGEBREIDERE OVERWEGINGEN
Op 18 september 2024 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van zeven appartementen op een bestaande parkeerkelder, op het kadastraal perceel gemeente [naam], sectie [letter] nummer [nummer], aan [adres] te [plaats] (de projectlocatie). De omgevingsvergunning is verleend voor de activiteiten bouwen (technisch), bouwen (omgevingsplan) en afwijken van de regels van het omgevingsplan (buitenplanse omgevingsactiviteit). Met het bestreden besluit van 11 maart 2025 op het bezwaar van eisers is het college, onder aanvulling van de motivering, bij de omgevingsvergunning gebleven.
Toetsingskader
Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op de aanvraag, die op 26 april 2024 is ingediend, zijn de Omgevingswet en (onder meer) het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) van toepassing. Op grond van het Bkl wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (zie artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving).
Voor de projectlocatie geldt het omgevingsplan gemeente Ooststellingwerf (omgevingsplan). De beheersverordening Appelscha 2014 (beheersverordening) is onderdeel van het omgevingsplan (dat volgt uit artikel 22.1 Omgevingswet). Op grond van de beheersverordening zijn op de projectlocatie alleen bestaande bouwwerken toegestaan: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening aanwezig zijn of nog kunnen worden gebouwd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen. De gronden en bouwwerken mogen alleen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik.
Maakt het inrichtingsplan onderdeel uit van de aanvraag?
Volgens eisers is de omgevingsvergunning in strijd met de rechtszekerheid omdat niet duidelijk is of het inrichtingsplan daarvan onderdeel uitmaakt. Het inrichtingsplan heeft betrekking op het perceel van het Wetterskip Fryslân (wetterskip) dat grenst aan de percelen van eisers. Het inrichtingsplan voorziet in de aanleg van een wandelpad en het openbaar maken van een weg. Daar zijn eisers het niet mee eens. Ook is het onduidelijk wat de reikwijdte van de aanvraag en vergunning is. Het college stelt enerzijds dat het inrichtingsplan geen onderdeel is van de omgevingsvergunning, anderzijds verwijst het college wel naar de herinrichting bij de stelling dat de nog aan te brengen beplanting voor afscherming zal zorgen. Eisers stellen verder dat de eigenaar niet heeft ingestemd met de vergunde herinrichting en dat het college geen rekening heeft gehouden met de functie van het perceel voor de waterhuishouding.
De rechtbank overweegt dat het college in het bestreden besluit (met het overnemen van advies van de bezwaarschriftencommissie) heeft toegelicht dat de vergunning niet ziet op het perceel van het wetterskip. Het inrichtingsplan maakt geen onderdeel uit van de omgevingvergunning. Op zitting heeft het college dat bevestigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om daarover anders te oordelen. De omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend voor de bouw van zeven appartementen op de projectlocatie. In de Onderbouwing effecten fysieke leefomgeving staat onder het kopje ‘Voorgenomen ontwikkeling’ weliswaar een schets van de inrichting van het aangrenzende perceel, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat de inrichting van dat perceel onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning. Het betreft een ander kadastraal perceel met een andere eigenaar en een andere bestemming dan het perceel waarvoor de vergunning is aangevraagd en verleend. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende duidelijk dat het inrichtingsplan geen onderdeel is van de omgevingsvergunning. Het college heeft op zitting verder nog verklaard dat de inrichting van het perceel van het wetterskip geen noodzakelijke voorwaarde is voor de aanvaardbaarheid van het bouwplan. Voorgaande brengt met zich dat de beroepsgrond van eisers over de onduidelijkheid over de omvang van de aanvraag niet slaagt. Het perceel van het wetterskip valt niet onder de reikwijdte van de vergunning. Bovendien is door het college en derde-partij verklaard dat het inrichtingsplan ook niet zal worden uitgevoerd. Gelet op het voorgaande slaagt ook het betoog van eisers over de ontbrekende instemming van het wetterskip, de functie van het perceel van het wetterskip voor de waterhuishouding en het openbaar maken daarvan niet.
Is het besluit voldoende duidelijk over het toekomstig gebruik?
Volgens eisers is de omgevingsvergunning ook wat betreft het toekomstig gebruik in strijd met de rechtszekerheid. Het is niet duidelijk of de appartementen verkocht of verhuurd gaan worden en aan welke doelgroep. Zij voeren aan dat de bestaande appartementen deels als zorgwoning worden verhuurd en wijzen op rechtspraak waaruit volgt dat zorgbewoning, als meer maatschappelijke functie, niet past binnen de bestemming wonen (ABRvS 19 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1183).
Het college stelt dat uit de omgevingsvergunning blijkt dat het gaat om reguliere appartementen. Zolang het gebruik past binnen de functie wonen is volgens het college minder relevant of de appartementen verkocht of verhuurd gaan worden en aan welke doelgroep.
Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende duidelijk dat (regulier) wonen is aangevraagd en vergund. In de aanvraag staat als toekomstig gebruik ‘wonen’ vermeld. De rechtbank ziet in eisers’ stelling dat de bestaande appartementen deels als zorgwoning worden verhuurd, wat daar verder ook van zij, en ook anderszins geen aanleiding om te veronderstellen dat de appartementen anders dan voor wonen gebruikt zullen worden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is de bouwhoogte juist gemeten?
Eisers stellen zich op het standpunt dat de bouwhoogte ten onrechte niet is gemeten vanaf het aansluitende afgewerkte terrein, maar vanaf het dak van de parkeerkelder. Uit metingen die in opdracht van eisers door een deskundige zijn verricht volgt dat de nokhoogte vanaf het maaiveld 7.94 meter is. Daarmee staat volgens eisers onomstotelijk vast dat er vanuit de zeven appartementen rechtstreeks zicht bestaat op hun tuinen en woningen.
Het college stelt zich op het standpunt dat uit de aanvraag en de daarbij behorende bouwtekeningen blijkt dat bij het bepalen van de hoogte van het bouwplan is gemeten vanaf de bovenzijde van de al gerealiseerde parkeerkelder.
Naar het oordeel van de rechtbank mocht het college in deze situatie bij het bepalen van de hoogte van het bouwplan uitgaan van de bovenzijde van de bestaande parkeerkelder. Aan de hand daarvan kon het college ook de gevolgen van het bouwplan beoordelen. Uit de tekeningen bij de omgevingsvergunning blijkt voldoende duidelijk wat de vergunde bouwhoogte is, namelijk 6,34 meter vanaf de bovenzijde van de bestaande parkeerkelder. Dat uit de metingen die in opdracht van eisers zijn verricht een andere bouwhoogte volgt, doet daar niet aan af. Daarbij betrekt de rechtbank dat die metingen uitgaan van een ander, lager peil. Anders dan eisers menen, heeft dat voor de beoordeling van (de gevolgen van) het bouwplan geen gevolgen. De rechtbank ziet ook overigens geen aanknopingspunt voor het oordeel dat het college bij die beoordeling niet is uitgegaan van wat is aangevraagd. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Kon het college afwijken van de regels van het omgevingsplan?
Volgens eisers leidt de omgevingsvergunning tot een onevenredige verslechtering van hun woon- en leefklimaat door aantasting van de privacy, verslechtering van het uitzicht en hinder door geluid, licht en (verkeers)bewegingen. De omgevingsvergunning is niet gelijk te stellen met de in 2009 verleende omgevingsvergunning, waarvan het college heeft erkend dat die aanzienlijke inbreuk maakte op het woongenot van de omwonenden. Het nu vergunde bouwplan heeft twee bouwlagen (in plaats van één), er zijn raam- en deuropeningen in de gevel (in plaats van een dichte gevel), er zijn vijf terrassen, waarvan één op de 1e bouwlaag (in plaats van geen terrassen) en de bouw- en nokhoogte zijn beide ruim 2 meter hoger dan die van het bouwplan uit 2009. Ook het gebruik is anders, namelijk wonen in plaats van commerciële ruimten. Eisers voeren verder aan dat de aspecten sociale veiligheid en privacy onvoldoende zijn meegewogen bij de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Volgens het college voldoet het bouwplan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De omgevingsaspecten zijn in de Onderbouwing effecten fysieke leefomgeving meegewogen. Hoewel eisers’ woon- en leefomgeving zal veranderen, is dat volgens het college niet zo ingrijpend dat hun woon- en leefklimaat daardoor onevenredig wordt aangetast. De afstand tussen het bouwplan en de grens van eisers’ percelen (en hun woningen) varieert maar bedraagt minimaal 10 meter. Er bestaat geen recht op een vrij uitzicht. Het zicht op eisers’ percelen wordt enerzijds beperkt door aanwezige bomen en/of struiken en anderzijds doordat de toegang tot de appartementen niet aan de kant van eisers percelen is. Daardoor worden ook geluidsoverlast en loopbewegingen aan de kant van eisers percelen beperkt. In de gestelde overlast van de bestaande appartementen ziet het college geen aanleiding om aan te nemen dat het bouwplan zal leiden tot meer overlast of gevolgen voor de openbare orde.
Deze beroepsgronden van eisers slagen niet. De rechtbank licht dat hierna toe.
Met artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet, gelezen in combinatie met de begripsomschrijving van de 'buitenplanse omgevingsplan activiteit' in de bijlage van de Omgevingswet, beschikt het college over de bevoegdheid om op grondslag van een aanvraag een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan en die niet met toepassing van de beoordelingsregels van het omgevingsplan kan worden verleend. Het college kan de omgevingsvergunning, gelet op artikel 8.0a, tweede lid, van het Bkl, alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Bij de beoordeling van de aanvraag weegt het college de betrokken belangen af. De rechtbank oordeelt niet zelf of met het besluit over de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of dat besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan, binnen het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen (ABRvS 24 juni 2026, ECLI:NL:RVS:2026:3652).
Tussen partijen is niet in geschil dat het woon- en leefklimaat van eisers door de omgevingsvergunning in enige mate wordt aangetast. De vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of sprake is van een onevenredige aantasting. De rechtbank ziet in de stellingen van eisers geen aanleiding voor het oordeel dat dit het geval is. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
Ter zitting is besproken dat de afstand tussen het vergunde bouwplan en het dichtst bijgelegen perceel van eisers (met huisnummer 21) tenminste 10 meter zal bedragen en de afstand van dat bouwplan tot de woning op dat perceel ten minste 20 meter. De rechtbank acht het aannemelijk dat er, met name vanaf de verdieping, enig zicht is op de tuinen en de woningen van eisers. Het bouwplan kan daarmee enige gevolgen hebben voor de privacy van eisers en het kan leiden tot hinder door bijvoorbeeld (stem)geluid. Het is ook aannemelijk dat het uitzicht van eisers, ondanks de aanwezige bomen en struiken, verandert door het bouwplan. Toch heeft het college die gevolgen naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid aanvaardbaar kunnen achten. De projectlocatie ligt in het dorpscentrum, in een bebouwde omgeving in de nabijheid van winkels, woningen en enige bebouwing met twee tot drie bouwlagen. Enige inkijk en een zekere beperking van privacy is inherent aan het wonen in een bebouwde omgeving (ABRvS 11 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3107). Bovendien acht de rechtbank de afstand tussen het vergunde project en de dichtstbijzijnde woning niet ongebruikelijk in een omgeving als die van het project (ABRvS 21 januari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:370 en van 16 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:491). Ten aanzien van het terras op de verdieping overweegt de rechtbank dat het verder van de percelen en woningen van eisers ligt dan de eerder genoemde 10 respectievelijk 20 meter, omdat het ‘verspringt’ ten opzichte van de aan eisers zijde gelegen gevel. Desondanks kan ook het terras wel leiden tot enige (zicht- en geluid)effecten en kan het enige gevolgen hebben voor de privacy van eisers, maar in wat eisers daarover hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat eisers onevenredig in hun belangen worden geschaad (ABRvS 24 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:219). Dat sprake zou zijn van onevenredige lichthinder of hinder door (verkeers)bewegingen, is de rechtbank niet gebleken. Eisers hebben dat ook niet aannemelijk gemaakt.
In de gestelde overlast van de bestaande appartementen, wat daar verder ook van zij, ziet de rechtbank evenmin reden om aan te nemen dat de omgevingsvergunning zal leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van eisers. De rechtbank volgt eisers ook niet in hun stelling dat het college bij de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor dit bouwplan de sociale veiligheid onvoldoende heeft betrokken. Sociale veiligheid is vooral een kwestie van openbare orde, maar kan als daar aanleiding voor is (mede) worden betrokken bij de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De rechtbank ziet echter, mede ook omdat de omgevingsvergunning niet ziet op het inrichtingsplan (zie onder 5.), bij deze omgevingsvergunning geen aanleiding voor het oordeel dat de sociale veiligheid in geding is en dat sprake zal zijn van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van eisers.
Tenslotte volgt de rechtbank eisers niet in het standpunt dat uit de planschadebeoordeling over de in 2009 verleende omgevingsvergunning zou kunnen worden afgeleid dat die omgevingsvergunning hun woongenot al onevenredig aantastte (en dat van belang zou zijn voor de beoordeling van de nu verleende omgevingsvergunning). Een planschadebeoordeling is een andere beoordeling dan de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid of de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Participatie
Volgens eisers is er onvoldoende participatie geweest. Eisers zijn niet uitgenodigd voor een bijeenkomst over het bouwplan en hebben ook niet ingestemd met een (op die bijeenkomst besproken) aanpassing van het bouwplan.
Het college voert aan dat de omwonenden met een informatiebijeenkomst op 6 februari 2024 zijn betrokken bij de planvorming. Het toen voorliggende bouwplan is naar aanleiding van opmerkingen van omwonenden aangepast van drie naar twee bouwlagen. Het college is er vanuit gegaan dat er voldoende draagvlak was voor het nu voorliggende bouwplan.
De rechtbank overweegt dat de aanvrager van een omgevingsvergunning op grond van de Omgevingswet en de Omgevingsregeling de verplichting heeft om bij de aanvraag kenbaar te maken of participatie heeft plaatsgevonden en, zo ja, op welke wijze en met welk resultaat. Het uitgangspunt is dat participatie bij een omgevingsvergunning vrijwillig is, maar de gemeenteraad kan gevallen kan aanwijzen waarin participatie verplicht is (dat volgt uit artikel 16.55, zesde en zevende lid, van de Omgevingswet en artikel 7.4, eerste lid, van de Omgevingsregeling). De rechtbank stelt dat vast dat voor de aanvraag in deze zaak geen verplichte participatie geldt. De rechtbank stelt verder vast dat het niet geheel duidelijk is wat is besproken tijdens een informatiebijeenkomst op 6 februari 2024 en wie daarbij aanwezig zijn geweest. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit door het college niet op een rechtmatige wijze is voorbereid. Omdat participatie voor dit project niet verplicht is, kan de gestelde omstandigheid dat de participatie gebrekkig was, ook als dat inderdaad zo is, niet tot het oordeel leiden dat de omgevingsvergunning om die reden niet verleend had mogen worden.
Het beroep is ongegrond.
