De uitspraak van de rechtbank ECLI:NL:RBDHA:2026:20787 d.d. 22 juli 2026 laat een interessante dynamiek zien op het snijvlak van huur- en omgevingsrecht. Wat gebeurt er wanneer een huurder een omgevingsvergunning aanvraagt om af te wijken van het omgevingsplan, en de (nieuwe) verhuurder zich daar via de bestuursrechtelijke weg tegen verzet?
Kort de feiten
De nieuwe eigenaar van een kantoorpand in Oegstgeest neemt de bestaande huurcontracten over. Eén van de huurders exploiteert een massagesalon op de zolderverdieping. Omdat dit in strijd is met de kantoorbestemming, vraagt de huurder een tijdelijke vergunning (BOPA) aan om het gebruik te legaliseren tot het einde van het huurcontract in 2028. De gemeente verleent deze, maar de verhuurder tekent bezwaar aan. De eigenaar stelt dat de functie onwerkbaar is, wijst op een disbalans in de klimaatregeling, onevenredig stroomverbruik en parkeeroverlast.
Hoe toetst de rechter?
De uitspraak bevestigt de manier waarop de rechter dergelijke BOPA onder de Omgevingswet beoordeelt:
- Het toetsingskader is de 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (art. 8.0a lid 2 Bkl). De rechtbank benadrukt dat het bevoegd gezag hierbij ruime beleidsruimte heeft. De bestuursrechter toetst niet vol, maar beoordeelt terughoudend of het besluit in redelijkheid is genomen en of de nadelige gevolgen voor de eigenaar niet onevenredig zijn.
- Hoewel de gemeente zelf erkende dat een massagesalon in een kantoorpand vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is, oordeelde de rechtbank dat de tijdelijke aard (tot uiterlijk begin 2028) voldoende grond bood om het afwijkingsverzoek toch toe te staan.
- De rechtbank trekt een scherpe lijn tussen ruimtelijke argumenten en interne gebouwkwesties. Bezwaren over de klimaatregeling of het stroomverbruik van de huurder behoren wellicht tot het privaatrecht (huurrecht), maar zijn in de bestuursrechtelijke procedure niet planologisch relevant.
- Het argument dat de parkeerdruk te hoog zou worden, werd verworpen. De gemeente had een parkeerdrukmeting (<85%) overlegd. Omdat de pandeigenaar dit niet met concrete, objectieve contra-gegevens kon weerleggen, sneuvelde deze beroepsgrond.
De take-away
Deze zaak illustreert dat het omgevingsrecht zich strikt richt op de fysieke leefomgeving. Wanneer een verhuurder zich verzet tegen een ruimtelijk initiatief van een huurder, volstaan klachten over de interne bedrijfsvoering of de installaties van het pand niet. Om een BOPA met succes aan te vechten, is een concrete, met data onderbouwde planologische argumentatie (zoals een eigen verkeersonderzoek) vereist.
