Rechtszaak over verbouwing: wat de feiten leren over correspondentie na een geschil

De feiten op een rij

• In 2022 sloten een particulier en een aannemer een overeenkomst voor de verbouwing van een woning, waaronder het vernieuwen van het dak, het plaatsen van dakkapellen en een ventilatiesysteem.
• Na afronding ontstonden discussies over gebreken, waaronder lekkage.
• De aannemer heeft op enig moment per e-mail voorgesteld om de zaak af te sluiten tegen betaling van een bedrag en het kwijtschelden van een openstaande factuur.
• De opdrachtgever deed een tegenvoorstel per e-mail: een hoger bedrag inclusief creditfactuur. Indien de aannemer hiermee niet zou stemmen dan zou een onafhankelijk deskundigenonderzoek volgen en, zo nodig, een procedure.
• Uiteindelijk heeft de aannemer een creditnota gestuurd en het door opdrachtgever gevorderde bedrag betaald, met de tekst dat ‘alles hiermee verrekend is’.
• De opdrachtgever reageerde dezelfde dag met een bedankmail, waarin zij ook aangeven dat zij blij zijn dat ‘de verbouwing na twee jaar eindelijk is afgerond’ en wensen de aannemer verder veel succes.
• Een aantal maanden later liet de opdrachtgever door een andere partij herstelwerk uitvoeren aan het dak. Daarbij kwamen nieuwe gebreken aan het licht, met een kostenpost van ruim € 7.200,00 euro.
• De aannemer maakte kenbaar dit bedrag niet te zullen betalen.
• De opdrachtgever stapte naar de rechter om deze kosten alsnog vergoed te krijgen.

Het oordeel van de rechter

• De rechter oordeelde dat de correspondentie tussen partijen een definitieve afspraak vastlegde: alle geschilpunten, inclusief de lekkage, waren daarmee afgesloten.
• Doorslaggevend was dat de opdrachtgever niet had gereageerd op de zin dat ‘alles verrekend is’ en de verbouwing na twee jaar ‘eindelijk is afgerond’. De rechter verwachtte dat een partij die het daar niet mee eens was, dit op dat moment kenbaar had gemaakt.
• Ook het eerdere tegenvoorstel van opdrachtgever werd door de rechter gebruikt als bewijs dat beide partijen wisten dat een schikking alle openstaande punten zou afdekken, inclusief een mogelijk toekomstig onderzoek of rechtszaak.
• De later ontdekte gebreken werden door de rechter gezien als onderdeel van het al bekende lekkagedossier, niet als iets nieuws.
• Daarnaast speelde mee dat de opdrachtgever de aannemer niet eerst de kans had gegeven om eventuele nieuwe gebreken zelf te herstellen, hetgeen wel van opdrachtgever verwacht mag worden.
• Kort en goed wees de rechter de volledige vordering af: geen schadevergoeding en geen vergoeding van incassokosten.

Wat dit betekent voor uw bedrijf

Deze zaak is een duidelijk voorbeeld van het belang van correspondentie en de inhoud daarvan. Een bedankmail met de bevestiging dat de verbouwing eindelijk is afgerond zonder voorbehoud kan door een rechter worden gelezen als volledige instemming (in de zin van een schikking met finale kwijting), ook als dat niet de bedoeling was.

Voor ondernemers is de les simpel: leg afspraken altijd volledig en precies vast. Wilt u een mogelijkheid openhouden om later nog iets te claimen? Neem dat dan op. Bent u het niet eens met een mededeling van de andere partij? Reageer daar dan duidelijk en schriftelijk op.