Vandaag, 15 november 2024, heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in het vervolg van de Didam I-zaak.
De Hoge Raad maakt duidelijk dat de regels van het Didam I-arrest altijd al hebben gegolden, dus ook voordat dat arrest werd gewezen. De Hoge Raad maakt ook duidelijk dat overeenkomsten, die eerder in strijd met de regels van het Didam I-arrest zijn gesloten, niet nietig zijn of vernietigbaar zijn. Deze overeenkomsten zijn dus rechtsgeldig. Wel kan de overheid die de regels van het Didam I-arrest niet heeft nageleefd, onrechtmatig handelen, en daarmee schadeplichtig worden jegens (potentiële) gegadigden die geen gelijke kans hebben gekregen. Dat kan eventueel ook leiden tot een verbod aan de overheid om de betreffende rechtshandeling aan te gaan.
De uitspraak van de Hoge Raad in het Didam II-arrest is volledig gericht op verkoop door een overheid. Het Didam II-arrest gaat niet in op de reikwijdte van de Didam-regels voor andere rechtshandelingen. Maar uit het feit dat de Hoge Raad in het Didam II-arrest niet meer spreekt over “rechtshandelingen”, maar over “verkoop”, zou wel kunnen worden afgeleid dat de Didam-regels alleen van toepassing zijn op verkoop. Daarmee geeft het Didam-II arrest een duidelijke inperking ten opzichte van het Didam I-arrest, dat spreekt over “privaatrechtelijke rechtshandelingen”.
De Hoge Raad herhaalt verder feitelijk de hoofdregels uit het Didam I-arrest:
Een overheid heeft ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen;
Als dit leidt tot een voorgenomen verkoop van een onroerende zaak door een overheid, dan moet die overheid de Didam-regels toepassen;
Ook als bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, gelden de Didam-regels;
De overheid moet dan het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen;
Daarbij moet de overheid motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt;
Zo kunnen gegadigden die menen volgens de criteria in aanmerking te komen voor aankoop of die menen dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid krijgen op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak.
De Didam-regels dwingen de overheid niet tot veiling of verkoop aan de hoogste bieder;
De overheid heeft dus bij de uiteindelijke keuze van de gegadigde koper beleidsvrijheid, als de overheid daarbij maar de te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria in acht neemt;
Deze criteria moeten in een beleidsregeling worden opgenomen.
