Woningnood: nood splitst wet?

nlangs werd ook weer meer aandacht gevraagd voor de mogelijkheid om sneller toestemming verlenen om woningen te splitsen.

Veel, en zeker de grote gemeenten hebben een splitsingsverbod in hun plaatselijke huisvestingsverordening opgenomen. Dat verbod kan zowel zien op het feitelijk opdelen van de woonruimte, als op het formeel juridisch splitsen. De basis voor het verbod op splitsen is neergelegd in de Huisvestingswet die wijzigingen in de woonruimtevoorraad reguleert. Op grond van de wet is een vergunningplicht voor het splitsen van woonruimte (zowel in feitelijke zelfstandige eenheden als in appartementsrechten) afhankelijk van de gemeentelijke huisvestingsverordening. De vergunningplicht voor het civielrechtelijk splitsen in appartementsrechten, volgt ook uit die wet. Ten aanzien van beide verboden kan ruimte worden geboden voor een gemeentelijke vrijstelling of ontheffing. De gemeenteraad heeft daarbij de bevoegdheid om categorieën woonruimte, en/of gebieden binnen de gemeente, aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is. De overwegingen voor aanwijzing van een gebied, en gronden voor de mogelijkheid om vast te houden aan het verbod, om daarvan af te wijken, zijn vaak gelegen in de mogelijke gevolgen voor de leefbaarheid en het karakter van de wijk. Wel moet goed gemotiveerd worden aangegeven waarom geen toepassing wordt gegeven aan een hardheidsclausule die in het beleid staat opgenomen, dus weigering van een huisvestingsvergunning vanwege de specifieke omstandigheden in de buurt moet met concrete feiten worden onderbouwd. In gemeenten zonder zo’n aanwijzing voor gebied of type woning is géén vergunning nodig voor splitsing. De situatie verschilt dus per gemeente en hangt af van het lokale beleid en de huisvestingsverordening.

Gemeenten die hierin een oplossing zien om de woningnood te verminderen, kunnen overwegen om, al dan niet voor bepaalde wijken, het splitsingsverbod op te heffen of om ontheffingen sneller toe te staan.  De Huisvestingswet is niet meegegaan met de Omgevingswet. Een toets of een huisvestingsvergunning kan worden verleend of moet worden geweigerd vindt alleen plaats aan de Huisvestingsverordening zelf, en aan het daarbij behorend beleid. Het Omgevingsplan blijft buiten deze toets. Dit is bijvoorbeeld nog eens heel duidelijk verwoord door de rechtbank Amsterdam (1 juni 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4739).  Voordat een huisvestingsverordening mag worden vastgesteld of gewijzigd is overleg met betrokken partijen en afstemming binnen de woningmarktregio verplicht gesteld door de Huisvestingswet. Maar om het beleid omtrent het splitsingsverbod al dan niet aan te passen zal de raad toch gerelateerd aan het kader van de ETFAL (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) ook willen beoordelen of een (denkbare) verdubbeling van het aantal wooneenheden denkbaar en mogelijk is. In de praktijk zal dat een overlap geven met het streven naar een evenwichtige woningmarkt.

Ik ben benieuwd of er op grond van het grote tekort aan woningen in de nabije toekomst versoepeling in het huisvestingsbeleid zal optreden. Versoepeling zal ook van invloed zijn op lopende procedures. En zo blijven procedures over bouwen en splitsen nog lange tijd relevant.