Non-conformiteit en risicoverdeling bij koop van vervuilde bouwgrond: rechtbank wijst aansprakelijkheid verkoper af

Feiten

Twee professionele partijen sloten een koopovereenkomst voor een perceel bouwgrond. In de overeenkomst was opgenomen dat de grond werd geleverd “in de staat waarin deze zich bevond”, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper gaf geen garantie of vrijwaring af over de afwezigheid van asbest. Na levering bleek uit nader onderzoek dat de grond zodanig met asbest was verontreinigd dat zonder sanering geen vergunning voor het bouwen van garageboxen kon worden verkregen. De koper stelde de verkoper aansprakelijk voor de saneringskosten.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank stelde vast dat sprake was van non-conformiteit: de grond voldeed niet aan het doel dat partijen voor ogen hadden. Toch werd de verkoper niet aansprakelijk gehouden. Doorslaggevend was dat partijen in de koopovereenkomst een vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid waren overeengekomen. De koper had het perceel uitdrukkelijk aanvaard in de feitelijke staat, zonder garanties over de afwezigheid van asbest. Daarmee lag het risico van de asbestverontreiniging bij de koper.

Ook een beroep op dwaling slaagde niet. De rechtbank oordeelde dat sprake was van wederzijdse dwaling over de aanwezigheid van asbest, maar dat de overeenkomst op grond van de gemaakte afspraken niet vernietigbaar was. De risicoverdeling was immers contractueel vastgelegd.

Praktische betekenis

Deze uitspraak onderstreept het belang van duidelijke contractsbepalingen over de staat van een onroerende zaak en de verdeling van risico’s tussen koper en verkoper. Zelfs bij non-conformiteit kan een verkoper aan aansprakelijkheid ontkomen als in de overeenkomst expliciet is bepaald dat het risico van bepaalde gebreken bij de koper ligt. Voor kopers is het daarom essentieel om alert te zijn op uitsluitingen van aansprakelijkheid en om – waar nodig – garanties of vrijwaringen te bedingen.