Wie draagt het risico bij asbest in bouwgrond

Wat speelde er?

In deze zaak kocht een bedrijf bouwgrond van een projectontwikkelaar, met de bedoeling aldaar garageboxen te realiseren. Het milieuonderzoek vooraf leverde geen signalen op van asbest; beide partijen gingen uit van ‘schone’ grond. Na overdracht liet de koper aanvullend onderzoek uitvoeren, waaruit bleek dat de grond zodanig met asbest was verontreinigd dat zonder sanering geen vergunning voor het bouwen van de garageboxen kon worden verkregen. De koper legde de kwestie bij de verkoper neer, stelde hem aansprakelijk en vroeg om vergoeding van de forse saneringskosten.

Risico bij koper vanwege contract

Uit het vonnis blijkt hoe doorslaggevend contractuele afspraken zijn. De akte bevatte klassieke bepalingen: de levering vond plaats in de feitelijke staat, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en exclusief garanties over de afwezigheid van asbest. De rechtbank wees erop dat beide partijen – beiden professional – contractueel helder hadden vastgelegd dat het risico van niet-bekende verontreiniging bij de koper hoorde te liggen.

De rechtbank nam het volgende in overweging: “Hieruit volgt dat de koper het risico draagt voor het geval dat zich hier heeft voorgedaan, namelijk dat later is gebleken dat de grond een zodanige hoeveelheid asbest bevat dat eiser daarom (zonder sanering) geen vergunning voor het bouwen van garageboxen kan krijgen. Op deze risicoverlegging stuiten op één na alle vorderingen van koper af.”

Zelfs nu het perceel objectief niet geschikt bleek voor het afgesproken doel, oordeelde de rechter dat er geen tekortkoming was aan verkoperszijde. De koper bleef achter met de kosten van sanering.

Dwaling: geen uitweg bij professionele partijen

Ook het argument dat beide partijen gedwaald zouden hebben over de afwezigheid van asbest bood de koper geen redding. De rechtbank vond dat deze dwaling in de professionele context en gezien de contractsbepalingen voor risico van de koper moest blijven: “Dat is hier het geval omdat partijen dat hebben afgesproken.”

Conclusie

Deze uitspraak laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om bij vastgoedtransacties contracten én onderzoeksrapporten tot op het detailniveau te doorgronden. De risicoverdeling vooraf bepaalt wie uiteindelijk de rekening betaalt als na levering tegenvallers aan het licht komen. Grondige due diligence en scherpe contractsbepalingen zijn – zeker voor professionele partijen – geen overbodige luxe, maar een absolute noodzaak. Deze uitspraak bevestigt dat een verkoper – zelfs bij non conformiteit – aan aansprakelijkheid kan ontkomen indien in de overeenkomst expliciet is opgenomen dat het risico van bepaalde gebreken bij koper ligt.