Verontreiniging in bouwgrond: risico voor koper of verkoper?

De deal: perceel bouwgrond voor €120.000

Een eigenaar koopt een perceel bouwgrond met het plan om daarop garageboxen te realiseren. Kort na aankoop toont de ontwikkelaar van het naastgelegen appartementencomplex interesse in het perceel, omdat hij het terrein kan gebruiken voor de invulling van de parkeerbehoefte voor dit project. De grond wordt vervolgens met winst aan deze partij doorverkocht.

Over de koopovereenkomst is nagenoeg niet onderhandeld. De grond wordt geleverd ‘in de staat waarin deze zich bevindt’. In principe komen eventuele gebreken na overdracht daarmee voor rekening van de koper.

Partijen spreken wel af dat de grond de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als bouwgrond, met het oog op de bouw van garageboxen. De verkoper verklaart in dat verband niet bekend te zijn met een verontreiniging, onder verwijzing naar een verkennend bodemonderzoek door een gecertificeerd bureau. Het rapport, dat onderdeel was van de koopovereenkomst, vermeldt dat de bodem ‘vanuit milieukundig oogpunt geschikt is voor het toekomstige gebruik’.

De verrassing achteraf: €60.000 aan saneringskosten

Na de overdracht laat de koper een eigen bodemonderzoek uitvoeren. Daarbij wordt op een van de meetpunten een verhoogd asbestgehalte geconstateerd, wat aanleiding geeft tot nader onderzoek. Uit dat onderzoek blijkt vervolgens dat een deel van het perceel is verontreinigd met asbest. Voordat met de bouw van de garageboxen kon worden begonnen, moest het terrein daarom worden gesaneerd.

De koper stelt de verkoper aansprakelijk voor de schade, met het argument dat deze tekort is geschoten in de nakoming van diens verplichting om een perceel te leveren dat geschikt is voor het doel dat beide partijen voor ogen hadden: de bouw van garageboxen.

Kat in de zak (ver)kopen: wie draagt het risico?

Beide partijen verkeerden op basis van het vooronderzoek in de veronderstelling dat de grond asbestvrij was, althans dat zich daarin geen asbest bevond boven de grenswaarden die een saneringsplicht meebrengen. In het bodemrapport dat bij de koopovereenkomst was gevoegd stond ook nog vermeld dat uit het verkennend bodemonderzoek geen aanwijzingen waren die duidden op een asbestverontreiniging.

Echter, aan het rapport lag een algemeen onderzoek naar de aanwezigheid van een bodemverontreiniging conform de NEN 5740 ten grondslag. Dit type onderzoek is niet geschikt om aan te tonen of sprake is van een asbestverontreiniging. Om dat te kunnen uitsluiten moest een onderzoek worden uitgevoerd op basis van de NEN 5707, die specifieke normen bevat voor het detecteren van asbest in de bodem.

Dat roept de vraag op of er sprake was van wederzijdse dwaling: een onjuiste veronderstelling van zaken die aanleiding kan zijn om de overeenkomst te wijzigen of te vernietigen. De overeenkomst blijft echter in stand wanneer het risico op asbest in de bodem voor rekening van de koper hoort te blijven. Helaas voor de koper, was dit hier het geval.

De ‘as is, where is’-clausule betreft namelijk een vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid. De koper had wel verklaard niet bekend te zijn met een asbestverontreiniging, maar dit kan niet worden beschouwd als een garantie dat de grond schoon is of een vrijwaring voor saneringskosten.

Ook het beroep op non-conformiteit slaagde niet: het feit dat de grond niet geschikt was voor de bouw van garageboxen, betekende niet dat de verkoper (toerekenbaar) tekort was geschoten. Ook hier wreekt zich de risicoverdeling in de koopovereenkomst.

Tips voor de praktijk

Bij zakelijke vastgoeddeals legt een ‘as is, where is’-clausule vrijwel alle risico’s bij de koper. Alleen concrete afspraken over garanties of vrijwaringen verschuiven dit risico terug naar de verkoper. Voor beide partijen is het daarom verstandig om bij de koopovereenkomst helder vast te leggen wie welk risico draagt.

Bodemverontreinigingen zijn typisch kwesties waarmee hoge kosten gemoeid zijn en die vaak pas later aan het licht komen. Een (voor)onderzoek wordt helaas nog niet altijd op waarde geschat. Wanneer al onderzoek heeft plaatsgevonden, is het belangrijk om te weten welk type onderzoek is uitgevoerd en of dat onderzoek past bij het beoogde gebruik van de grond. Als het niet mogelijk blijkt om vooraf voldoende zekerheid te krijgen, dan kan dit worden vertaald in de prijs of aanvullende contractvoorwaarden.