Projectontwikkelaars en vastgoedbeheerders opgelet: de EPBD IV komt eraan!

De wetgever implementeert de EPBD IV in tranches in nationale wetgeving. Als eerste voorziet de wetgever een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Omgevingsbesluit (Ov). Voor vastgoedbeheerders en eigenaren van bestaande gebouwen en voor projectontwikkelaars introduceert de implementatie nieuwe verplichtingen. Omdat veel bestaande gebouwen niet direct aangepast kunnen worden, zijn overgangsregimes voorzien.

Grondige renovatie

Voordat wij toekomen aan de belangrijkste verplichtingen, focussen we op de begrippen ingrijpende renovatie en grondige renovatie. Een ingrijpende renovatie is een verbouwing waarbij meer dan 25% van de oppervlakte van de bouwschil wordt aangepakt. Dit is een begrip dat wettelijk is gedefinieerd. Als sprake is van een ingrijpende renovatie, dan gelden diverse verplichtingen.

Daarnaast introduceert de EPBD IV het begrip grondige renovatie. Dit is een meer beleidsmatig begrip en is gericht op het structureel verbeteren van de energieprestaties van gebouwen in de gehele EU. In de EPBD IV wordt dit omschreven als een renovatie volgens het energie-efficiëntie-eerst-principe:

eerst energieverlies beperken (bijvoorbeeld door isolatie);

daarna pas investeren in technische installaties.

Zo’n renovatie kan gefaseerd worden uitgevoerd, mits elke stap onderdeel is van een routekaart naar bijvoorbeeld een Zero Emission Building (ZEB). Het renovatiepaspoort ondersteunt gebouweigenaren hierbij met een plan voor fasering, timing en financiering van de maatregelen. Dit begrip is nog niet exact uitgewerkt. In de Nederlandse consultatieversie van van het wijzigingsbesluit Bbl is (voorlopig) alleen de term ingrijpende renovatie gebruikt. Stimulering van grondige renovaties zal vooral via instrumenten als het renovatiepaspoort en subsidieregelingen plaatsvinden.

In de consultatie zijn deze concrete verplichtingen geïntroduceerd:

De verplichting om zonne-energie op daken van gebouwen op te wekken

Bestaande gebouwen:

Overheidsgebouwen krijgen als eerste de verplichting. Afhankelijk van de grootte (250 m², 750 m² of 2000 m²) geldt dit vanaf 2028, 2029 of 2031. Zij moeten een geschikte installatie op het dak hebben die minimaal 10 kWh/m²/jr opwekt, gecorrigeerd voor de verhouding tussen de dakoppervlakte en de gebruiksoppervlakte.

Utiliteitsgebouwen groter dan 500 m² moeten bij een vergunningplichtige verbouwing voldoen aan dezelfde eisen als bij een ingrijpende renovatie. Deze eis ligt hoger dan voor overheidsgebouwen (30 x ((Aroof/Ag;tot) kWh/m²/jr).

Uitzonderingen zijn mogelijk bij technische of economische belemmeringen (bijv. onredelijk lange terugverdientijd).

Nieuwe gebouwen:

Vanaf 2030 moeten alle nieuwe woon- en utiliteitsgebouwen (inclusief parkeervoorzieningen) voorzien zijn van zonne-energie.

Bij het ontwerp en de oriëntatie moet direct rekening worden gehouden met optimale benutting van zonnepanelen.

De verplichting tot zonne-energie brengt ook juridische aandachtspunten met zich mee. Of zonnepanelen tot het gebouw behoren of als losse zaken worden gezien, bepaalt wie eigenaar is en verantwoordelijk is voor onderhoud en verzekering. Als hoofdregel geldt dat de panelen in geval van een duurzame verbinding onderdeel zijn van het onroerend goed. Worden zonnepanelen geplaatst met gebruikmaking van een opstalrecht, dan blijft de eigendom bij de externe partij. Heldere afspraken hierover zijn cruciaal om conflicten bij verkoop, renovatie of gebruik te voorkomen.

Duurzame mobiliteitsinfrastructuur in en naast gebouwen

Ter implementatie van de EPBD IV zijn enkele bepalingen opgenomen in het Bbl over infrastructuur voor duurzame mobiliteit, namelijk dat een gebouw voldoende laadpalen, laadinfrastructuur en fietsparkeerplaatsen moet hebben.

Bestaande gebouwen:

Voor utiliteitsgebouwen met meer dan 20 autoparkeerplaatsen geldt vanaf 1 januari 2027 een minimale hoeveelheid laadpunten, laadinfrastructuur en fietsparkeerplaatsen:

minimaal 1 laadpunt voor elke 10 autoparkeerplaatsen;

bekabeling voor 50% van de autoparkeerplaatsen, en;

voldoende fietsparkeerplaatsen voor minstens 15% van het gemiddelde aantal gebruikers op een dag, of 10% van de maximale gebruikerscapaciteit van het gebouw.

Voorbeeld: Voor een kantoorgebouw met een totale gebruikerscapaciteit van 100 personen vereisen de nieuwe artikelen dat er fietsparkeerplaatsen beschikbaar zijn voor 10% van de totale gebruikerscapaciteit, in dit geval betekent dat 10 fietsparkeerplaatsen. Indien dit kantoorgebouw een gemiddelde gebruikerscapaciteit heeft van 2/3 van de totale gebruikerscapaciteit, dan vereist de verplichting beschikbare fietsparkeerplaatsen voor 15% van de gemiddelde gebruikerscapaciteit, namelijk 10 fietsparkeerplaatsen.

Woongebouwen: verplichting bij ingrijpende renovatie, tenzij de kosten van laadvoorzieningen meer dan 10% van de totale renovatiekosten bedragen.

Nieuwe gebouwen (vanaf 29 mei 2026):

Woongebouwen met meer dan 3 autoparkeerplaatsen:

minimaal 1 laadpunt;

bekabeling voor 50% van de autoparkeerplaatsen;

leidingen voor alle autoparkeerplaatsen;

2 fietsparkeerplaatsen per woning.

Kantoorgebouwen met meer dan 5 autoparkeerplaatsen:

minimaal 1 laadpunt per 5 autoparkeerplaatsen,

bekabeling voor 50% van de autoparkeerplaatsen

leidingen voor alle autoparkeerplaatsen;

fietsparkeerplaatsen voor minstens 15% van de gemiddelde of 10% van de totale gebruikscapaciteit van het gebouw.

Wijzigingen technische bouwsystemen en gebouwautomatisering en -controlesystemen (GACS)

Ter implementatie van de EPBD IV zijn enkele bepalingen aangepast in het Bbl over technische bouwsystemen.

Bestaande gebouwen:

Grote utiliteitsgebouwen (≥ 290 kW): verplichte GACS vanaf 1 januari 2026. Deze gebouwen moeten bovendien vanaf 2028 uitgerust zijn met systemen voor automatische lichtregeling.

Middelgrote gebouwen (70–290 kW): verplichte GACS, inclusief automatische lichtregeling, vanaf 1 januari 2030.

Kleine utiliteitsgebouwen (< 70 kW): verplichte meet- en regelapparatuur voor binnenluchtkwaliteit.

Woningen: meet- en regelsystemen verplicht bij ingrijpende renovatie, tenzij de kosten hoger zijn dan de baten.

Nieuwe gebouwen:

Nieuwe utiliteitsgebouwen ≥ 70 kW: direct bij oplevering voorzien van GACS.

Nieuwe en ingrijpend gerenoveerde woongebouwen: vanaf 29 mei 2026 verplicht voorzien van meet- en regeltechniek.

Wijzigingen met betrekking tot energielabels

De regels rond energielabels worden uitgebreid en aangescherpt, zodat eigenaren, huurders en kopers beter inzicht krijgen in energieprestaties.

Bestaande gebouwen:

Energielabel niet alleen verplicht bij een nieuwe huurovereenkomst, maar ook bij verlenging van een huurcontract of na een ingrijpende renovatie.

Monumenten moeten voortaan ook een energielabel hebben bij verkoop of verhuur.

Meer informatie op het label, zoals aanbevelingen voor CO₂-reductie en binnenklimaat.

Advertenties moeten naast de energieprestatie-indicator (kWh/m².jaar) ook de labelklasse (A+++++ t/m G) vermelden.

Affichering: energielabel moet zichtbaar worden ophangen in alle overheidsgebouwen en utiliteitsgebouwen zodra een label is afgegeven.

Nieuwe gebouwen:

Energielabel verplicht bij oplevering (dit gold al).

Keuringen van verwarmingssystemen, ventilatiesystemen en airconditioningsystemen in gebouwen

Er worden enkele bepalingen geschrapt in het Bbl over de keuring van verwarmingssystemen en van aircosystemen. In plaats daarvan kiest Nederland voor een alternatieve aanpak: sturen op werkelijk energiegebruik via gestandaardiseerd gebouwbeheer. Dit is praktischer, omdat vanaf 2030 bijna alle gebouwen die nu onder de keuringsplicht vallen toch al een GACS moeten hebben. Voor de kleine groep die dan nog overblijft, zouden keuringen voor aanbieders niet rendabel zijn.

Bestaande gebouwen:

De verplichte keuring van verwarmings- en aircosystemen vervalt. In plaats daarvan wordt gestuurd op werkelijk energiegebruik via digitale bemetering en monitoring (o.a. GACS en slimme meters).

Geen keuringsrapporten meer en geen vakbekwaamheidseisen voor keuringsexperts.

Gebouwen met GACS zijn automatisch uitgezonderd van een keuringsplicht.

Nieuwe gebouwen:

Ook voor nieuwe gebouwen vervalt de klassieke keuringsplicht; in plaats daarvan moeten zij voldoen via digitale monitoring en beheer.

Omdat nieuwbouw vaak al met GACS en digitale bemetering wordt uitgerust, wordt de energieprestatie geborgd via digitale monitoring en beheer in plaats van via afzonderlijke keuringen.

Nationaal plan voor de renovatie van gebouwen

Op grond van de EPBD IV moeten EU-lidstaten een nationaal renovatieplan vaststellen. Dit plan geeft een overzicht van de huidige gebouwde omgeving, de doelstellingen en streefwaarden tot 2050, en het beleid om deze doelen te bereiken, inclusief streefcijfers voor 2030 en 2040 voor energieprestaties en energiegebruik. Het conceptplan moet uiterlijk 31 december 2025 bij de Commissie worden ingediend, het definitieve plan eind 2026 gereed zijn, en daarna elke vijf jaar worden geactualiseerd. De vereisten voor het plan worden vastgelegd in het Bkl en het Omgevingsbesluit.

Conclusie

De implementatie van de EPBD IV in Nederland brengt een breed scala aan veranderingen met zich mee. Voor bestaande gebouwen betekent dit stapsgewijze verduurzaming, energie-efficiënte renovaties, aanpassingen in technische installaties en betere monitoring van energiegebruik. Voor nieuwe gebouwen gelden vanaf oplevering direct strenge eisen op het gebied van zonne-energie, duurzame mobiliteit, gebouwautomatisering, energielabels en digitale monitoring. Het nationale renovatieplan vormt daarnaast een routekaart naar een CO₂-neutrale en energiezuinige gebouwde omgeving in 2050. Gebouweigenaren en ontwikkelaars doen er goed aan deze veranderingen tijdig mee te nemen in hun plannen, zodat zowel bestaande als nieuwe gebouwen toekomstbestendig worden.

EPBD IV verplicht de gebouwen van de toekomst: ‘Zero Emission Buildings’