77ste rechterlijke uitspraak bopa! o.a. termijn tijdelijke bopa, afwijken gemeentelijk beleid, verkeers- en parkeerdruk

Enkele interessante overwegingen:

De voorzieningenrechter stelt vast dat het perceel van verzoekster sinds 11 september 2018 met het bestemmingsplan “1e herziening Amstelwijck, locaties Laan van Barcelona en Kilweg” (weer) de bestemming “Wonen” en “Tuin” heeft gekregen. Gelet hierop dient het college bij de verlening van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit dan ook rekening te houden met de woonfunctie van dit naastgelegen perceel en onderzoek te doen naar alle gevolgen die dit bouwplan hiervoor kan hebben. Hierbij mag het college rekening houden met de bouwmogelijkheden die het omgevingsplan – zonder afwijking hiervan – reeds toestaat op de planlocatie.

Ten aanzien van het aspect geluid is de voorzieningenrechter van oordeel dat het rapport ruimtelijke onderbouwing Bopa onvolledig is. Hoewel het evident is dat het gebruik als woningen ten opzichte van een kantoorgebouw effect zal hebben op de geluidbelasting op het perceel van verzoekster, is in het bestreden besluit onvoldoende onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn en wordt niet gemotiveerd hoe dit is afgewogen in de belangenafweging. Dit is in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In dit rapport is enkel onderzocht wat de gevolgen zijn voor het woon- en leefklimaat in de flexwoningen, gelet op de omliggende bedrijvigheid en wegen. Ter zitting heeft het college aangegeven dat een dergelijk onderzoek in de heroverweging in bezwaar alsnog kan en zal plaatsvinden.

Vanwege het grote belang van het op korte termijn beschikbaar komen van meer opvanglocaties en meer sociale woningbouw heeft het college er daarom voor gekozen om de omgevingsvergunning te verlenen voor de maximale termijn in de zin van artikel 5.36 van de Omgevingswet in samenhang gelezen met artikel 10.23 van het Omgevingsbesluit. Hierbij vermeldt het college dat de termijn een harde einddatum heeft en dat het perceel daarom na vijftien jaar in de oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht. Gelet hierop is de voorzieningenrechter – anders dan verzoekster betoogt – niet van oordeel dat (de duur van) dit project enkel is ingegeven door financiële belangen. Gelet op het grote maatschappelijke belang bij de opvanglocatie en aansluitend bij de behoefte aan sociale huurwoningen kan de voorzieningenrechter deze toelichting van het college volgen en ziet hij hierin geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de omgevingsvergunning in bezwaar niet in stand zou kunnen blijven.

Uit het verweerschrift volgt dat het college het maatschappelijk belang van de opvang van Oekraïense ontheemden en een aanvulling van de sociale woningvoorraad gedurende vijftien jaar zwaarder vindt wegen dan een tijdelijke daling van de woningwaarde van verzoekster. De voorzieningenrechter ziet hierin geen aanleiding voor de conclusie dat de omgevingsvergunning op dit punt in bezwaar niet in stand zal blijven.

Totstandkoming van het besluit

Verzoekster is sinds 1980 woonachtig op het adres [adres 1] in Dordrecht. In 2011 is het bestemmingsplan “Amstelwijck” vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorzag in de aanleg van een bedrijvenpark ten zuiden van de Kilweg. Op grond hiervan was aan het perceel van verzoekster de bestemming “Kantoor-2” toegekend. In dit kader is verzoekster in 2008 onteigend. Vanwege een beperkte vraag naar nieuwe kantoorlocaties mocht verzoekster in haar woning blijven wonen. Uiteindelijk is in 2018 de onteigening teruggedraaid en heeft het perceel van verzoekster weer de bestemmingen “Wonen” en “Tuin” gekregen.

De gemeente heeft als eigenaar van de gronden een samenwerkingsovereenkomst gesloten met vergunninghoudster. Vergunninghoudster heeft op 21 juli 2025 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van 56 flexwoningen op het braakliggend terrein aan de Laan van Riga in Dordrecht, met een gebruiksperiode van vijftien jaar. In de eerste drie jaar worden deze flexwoningen ingezet voor de huisvesting van Oekraïense ontheemden en in de resterende gebruiksperiode worden deze woningen als sociale huurwoningen gebruikt.

Met het bestreden besluit van 10 november 2025 heeft het college de omgevingsvergunning aan vergunninghoudster verleend. Het gaat om de omgevingsplanactiviteiten ‘bouwen’, ‘afwijken van de regels in het omgevingsplan’ en ‘uitweg maken, hebben of veranderen of het gebruik daarvan veranderen’. Daarnaast is ook een omgevingsvergunning verleend voor de technische bouwactiviteit.

Toetsingskader

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele grondgebied van de gemeente. Ter plaatse van het perceel geldt het omgevingsplan gemeente Dordrecht (omgevingsplan). Dat omgevingsplan bestaat voor nu uit een tijdelijk deel, waarin onder meer alle bestemmingsplannen zijn opgenomen die vóór 1 januari 2024 golden. Op het betreffende perceel was vóór 1 januari 2024 het bestemmingsplan “Amstelwijck” en het paraplubestemmingsplan “Partiële herziening regeling parkeren in bestemmingsplannen Dordrecht” van kracht. Deze bestemmingsplannen maken dus onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Dordrecht.

Het perceel waarop het project wordt uitgevoerd heeft de bestemming “Kantoor-2”. De als zodanig bestemde gronden zijn bestemd voor kantoren en bedrijven. Er is op de verbeelding een bouwvlak aanwezig en er geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter.

Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. De voorzieningenrechter oordeelt daarom niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorzieningenrechter beoordeelt aan de hand van de gronden van verzoekster of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.

De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.

Spoedeisend belang

De voorzieningenrechter is van oordeel dat verzoekster voldoende spoedeisend belang heeft bij haar verzoek. Vergunninghoudster is reeds in een vergevorderd stadium met de grondwerkzaamheden op de planlocatie. Daarbij is ter zitting door vergunninghoudster aangegeven dat de uitspraak van de voorzieningenrechter wordt afgewacht, waarna er in januari 2026 zal worden gestart met het gereed maken en plaatsen van de prefab woningen. Hiermee is naar het oordeel van de voorzieningenrechter het spoedeisend belang gegeven. Het bouwplan

Een tijdelijk opvang met 56 flexwoningen met 168 plekken wordt gebouwd aan de Laan van Riga in Dordrecht. Dat is in de noordoosthoek van het bedrijventerrein Amstelwijck. Er komen 2 verblijfsgebouwen te staan op een braakliggend perceel, opgesteld in een L-vorm. Verblijfsgebouw A bevat 30 verblijfseenheden in vijf bouwlagen en ligt evenwijdig aan de Laan van Riga. Verblijfsgebouw B bevat 26 verblijfseenheden. Aan de overzijde van de weg wordt een parkeerterrein ten behoeve van de flexwoningen gerealiseerd.

Verzoeksgronden

Omdat de gronden van het verzoek niet zien op de omgevingsplanactiviteit ‘uitweg maken, hebben of veranderen of het gebruik daarvan veranderen’ en de technische bouwactiviteit, beperkt de voorzieningenrechter zich tot een voorlopige beoordeling van de omgevingsplanactiviteit ‘bouwen’ en de buitenplanse omgevingsplanactiviteit ‘afwijken van het omgevingsplan’.

Strijd met het omgevingsplan en het gemeentelijk beleid

Verzoekster betoogt in het verzoek dat het college niet in redelijkheid omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen voor het bouwplan. Daartoe betoogt zij dat het bouwplan in strijd is met het vigerende omgevingsplan en het gemeentelijk beleid van Dordrecht. Het betreffende perceel heeft de bestemming “Kantoor-2”, terwijl de flexwoningen bestemd zijn voor woondoeleinden. Ook wordt buiten het bouwvlak gebouwd en staan de te realiseren voorzieningen niet ten dienste van de geldende kantoorbestemming. Woonfuncties dienen niet op bedrijventerreinen te worden gerealiseerd. De huidige locatie wijkt daarbij als enige van de vijf voorziene opvanglocaties af van het uitgangspunt dat de opvang bij voorkeur in woonwijken moet plaatsvinden.

Het college geeft in het verweerschrift een toelichting op de achtergrond van de keuze die het gemaakt heeft voor de opvanglocatie. De gemeente Dordrecht heeft sinds het uitbreken van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne op basis van de taakstelling van de Rijksoverheid Oekraïners opgevangen in het bestaande kantoorpand Crownpoint aan de Spuiboulevard. Hier verblijven momenteel nog zo’n 370 Oekraïners. Dit pand moet per 1 september 2026 worden gesloopt, waardoor opvang elders noodzakelijk is. Voor de huisvesting van de Oekraïners heeft de gemeenteraad in 2024 verschillende plekken geïnventariseerd waaruit in totaal vijf locaties zijn gekomen, waaronder de onderhavige locatie waar 168 Oekraïners kunnen worden opgevangen. Vanwege strijd met het omgevingsplan is voor deze ontwikkeling een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit noodzakelijk. Op de locatie is wonen immers niet toegestaan, er wordt buiten het bouwvlak gebouwd en de aan te leggen voorzieningen staan niet in dienste van de kantoorbestemming. Het college licht daarnaast toe dat het in beginsel inderdaad niet de voorkeur heeft om woningbouw toe te laten op bedrijventerreinen of kantoorparken maar dat dit vanwege de beschikbare locaties in dit geval noodzakelijk is. De duurzame opvang van Oekraïners dient bij voorkeur plaats te vinden in woonwijken, ter bevordering van het contact met de omgeving. Desondanks weegt het maatschappelijk belang van extra woningbouw en het specifieke belang van de huisvestingsopgave van Oekraïense ontheemden naar het oordeel van het college zwaarder dan het vasthouden aan dit uitgangspunt. Hierbij is van belang dat het gaat om tijdelijke opvang. Ook wordt ten noorden van de planlocatie woningbouw gerealiseerd, waardoor de opvanglocatie alsnog redelijk in de buurt van een woonomgeving komt te liggen. Verder speelt volgens het college mee dat de locatie een kantorenterrein betreft waar geen hoge milieucategorieën zijn toegestaan en waar al woonbestemmingen aanwezig zijn, te weten de [adres 1] en [adres 2] . Na drie jaar worden de flexwoningen in beginsel ingezet als sociale huurwoningen, waar gelet op de enorme woningnood in Dordrecht ook sterk behoefte aan is.

Het betoog van verzoekster slaagt niet. In het betoog van verzoekster dat het bouwplan in strijd is met het omgevingsplan ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor het oordeel dat het bezwaar tegen de omgevingsvergunning een redelijke kans van slagen heeft. Duidelijk is dat het bouwplan, dat voorziet in flexwoningen, niet past in het op grond van het omgevingsplan toegelaten gebruik, te weten kantoren en bedrijven. Verder wordt buiten het op de verbeelding aangeduide bouwvlak gebouwd en worden voorzieningen gerealiseerd die niet ten dienste staan van de ter plaatse geldende bedrijfsbestemming. Maar de verleende omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet juist om die redenen in de afwijking van het omgevingsplan. Het college heeft de bevoegdheid om af te wijken van het omgevingsplan. Dan moet het na afweging van alle betrokken ruimtelijke belangen wel goed motiveren waarom die afwijking in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorzieningenrechter vindt dat het college in dit geval voldoende heeft gemotiveerd waarom het tijdelijk woningen op een bedrijventerrein wil toestaan. Gelet op het grote maatschappelijke belang om Oekraïnse ontheemden op te vangen, kan de voorzieningenrechter de toelichting van het college op de afwijking van het gemeentelijk beleid op dit punt volgen. Hiermee is voldoende onderbouwd dat de maatschappelijke belangen dermate groot zijn dat de ruimtelijke ingreep in zoverre aanvaardbaar is. In dat verband is ook van belang dat de bewuste locatie sinds de aanleg van het bedrijventerrein ongebruikt is gebleven en dat elders op het bedrijventerrein nog gronden beschikbaar zijn die overeenkomstig de bestemming kunnen worden gebruikt. In beginsel na drie jaar worden de flexwoningen ingezet als sociale huurwoningen. Gelet op de woningnood in Dordrecht, en in verband daarmee ook grote behoefte aan sociale huurwoningen, kon het college naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook om deze reden de keuze maken om ter plaatse woningen toe te staan. Hierbij heeft het college in aanmerking kunnen nemen dat het om een tijdelijke ontwikkeling gaat. Na afloop van de termijn van 15 jaar komt de locatie weer beschikbaar voor de vestiging van kantoren en bedrijven. Verder heeft het college zich op het standpunt kunnen stellen dat de voorziene locatie weliswaar op een bedrijventerrein ligt maar dat aansluitend aan dit terrein ook woningbouw wordt gerealiseerd of is voorzien. Het college mocht in zijn afweging gewicht toekennen aan het feit dat juist op deze locatie van het bedrijventerrein reeds twee woningen aan de Kilweg staan, waaronder de woning van verzoekster, die als zodanig zijn bestemd. In de ruimtelijke onderbouwing is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende onderzocht wat de gevolgen zijn van woningbouw op de omliggende bedrijfsbestemmingen.

Parkeer- en verkeersdruk

Verzoekster betoogt tevens dat de infrastructuur ter plaatse ongeschikt is voor de huisvesting van een dergelijk grote groep bewoners. De toename van het aantal verkeersbewegingen zal leiden tot onveilige situaties en een toename van de verkeer- en parkeerdruk. De Kilweg is een zeer druk bereden weg voor met name werknemers en schoolgaande kinderen. De voor de opvanglocatie gehanteerde CROW-norm van 2,5 verkeersbewegingen per etmaal (140 per dag) is gebaseerd op sociale huur. Bij het gebrek aan een normale dagbesteding zullen de ontheemden echter hoogstwaarschijnlijk meer dan 2,5 verkeersbewegingen per dag veroorzaken. Hierdoor zullen de verkeersbewegingen uitstijgen boven de berekende verkeersbewegingen van een kantoorfunctie (162 per dag). Bovendien vinden er bij een kantoorfunctie in het weekend en de avonden geen verkeersbewegingen plaats. Ook zal de aard van het verkeer anders zijn dan bij een kantoorfunctie, te weten meer zwakke verkeersdeelnemers. Daarnaast mag op grond van artikel 5.1 van de regels van het paraplubestemmingsplan “Partiële herziening regeling parkeren in bestemmingsplannen Dordrecht” (de parapluherziening) een bouwwerk slechts worden gebouwd indien op hetzelfde bouwperceel is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dat is in het onderhavige geval niet zo. De 44 parkeerplaatsen worden immers op een ander bouwperceel gerealiseerd.

Op grond van artikel 5.1 van de regels van de parapluherziening kan een bouwwerk niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. Ter zitting heeft het college hierover toegelicht dat zij het perceel waarop de 44 parkeerplaatsen worden gerealiseerd in beginsel ziet als hetzelfde bouwperceel als waarop de flexwoningen worden gebouwd. De weg hiertussen – de Laan van Riga – kan worden gezien als groenstrook. Daarnaast bevat de parapluherziening in artikel 5.3 een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van deze planregel.

Over het parkeren het volgende. De opvanglocatie aan de Laan van Riga voorziet in 56 flexwoningen waarin in totaal 168 Oekraïners worden opgevangen. Omdat in het oorspronkelijke bouwplan werd uitgegaan van de bouw van 60 woningen, is in de berekening van de parkeerbehoefte uitgegaan van dat aantal. In zoverre is in de ruimtelijke onderbouwing dus sprake van een overschatting. De voorzieningenrechter stelt allereerst vast dat de in het onderzoek gehanteerde parkeernorm van 0,65 parkeerplaats per woning tussen partijen niet in geschil is. Dit zorgt bij 56 woningen voor een parkeerbehoefte van 37 parkeerplaatsen. Omdat er in de openbare ruimte geen parkeerplaatsen beschikbaar zijn, heeft het college gekozen voor een lichte overmaat in het aantal te realiseren parkeerplaatsen, namelijk 44 in totaal. Met het beschikbare terrein direct tegenover de locatie aan de Laan van Riga kan in de parkeerbehoefte worden voorzien. Maar de voorzieningenrechter volgt niet het standpunt van het college dat de parkeerplaatsen op hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd, zodat daarmee in zoverre aan artikel 5.1 van de regels van de parapluherziening zou zijn voldaan. Volgens de voorzieningenrechter kan gelet op de feitelijke en planologische situatie ter plaatse niet worden gesproken van hetzelfde bouwperceel. Tussen beide percelen is namelijk een als zodanig bestemde weg gelegen, de Laan van Riga. Deze weg dient ter ontsluiting van de diverse aangelegen (bouw)percelen. Op dit punt is het college dus ten onrechte niet afgeweken van het omgevingsplan door middel van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid neergelegd in artikel 5.3 van de regels van de parapluherziening. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan dit gebrek echter – gelet op hetgeen hierover ter zitting door het college is gesteld – worden hersteld in het besluit op bezwaar. Het college kan afwijken van artikel 5.1. indien het voldoen aan die bepaling door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op een andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien. Nu er een groot maatschappelijk belang bestaat bij zowel de opvang van Oekraïense ontheemden als bij het realiseren van sociale huurwoningen en het terrein aan de overzijde van de Laan van Riga, dat ligt direct tegenover de bouwlocatie, beschikbaar is voor de benodigde parkeerplaatsen en als zodanig zal worden aangewend, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat voor deze afwijking in het besluit op bezwaar alsnog een deugdelijke motivering wordt gegeven. In wat verzoekster heeft aangevoerd ziet de voorzieningenrechter verder geen grond voor het oordeel dat zij overlast zal ondervinden van het beoogde parkeerterrein. Daarbij neemt hij in aanmerking dat het parkeerterrein aan de overzijde van de Laan van Riga ligt, op grotere afstand van haar woning dan de locatie van de flexwoningen zelf.

Ten aanzien van de verkeersdruk en -veiligheid heeft het college zich naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat hierbij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gewaarborgd blijft. Hierover heeft het college onder verwijzing naar de ruimtelijke onderbouwing in het verweerschrift en ter zitting het volgende toegelicht. De Kilweg behelst een bestaande doorlopende (fiets)weg waar slechts op een klein deel en in specifieke gevallen autoverkeer toelaat. Aan de westkant is dit een doodlopende weg voor autoverkeer dat enkel verzoekster en haar buren bedient en aan de oostkant mag alleen bestemmingsverkeer rijden. Op een klein tussenliggend stuk zijn de Smitsweg en de Laan van Riga aangesloten waar autoverkeer door kan rijden. Dit gebied is voor de meeste automobilisten echter geen doorgaande route. Door fietsers wordt de Kilweg veelvuldig gebruikt. De bouw van de tijdelijke woningen doet hier niet aan af. De te verwachten verkeersbewegingen zullen dus enkel zien op extra fietsbewegingen op de al bestaande weg of aanrijdend verkeer via de bestaande wegen dat de auto zal parkeren op het daarvoor aan te leggen parkeerterrein. De voorzieningenrechter kan dit goed volgen. De (gemotoriseerde) verkeersafwikkeling zal dus hoofdzakelijk richting het zuiden van de projectlocatie plaatsvinden. De meest logische ontsluitingsroute loopt via de Laan van Riga richting de Laan van Europa en verder. Omdat verzoekster ten noorden van de locatie woont, zal zij geen tot weinig gevolgen ondervinden van de verkeersbewegingen van en naar de woningen. Bovendien beschikken niet alle Oekraïners over een auto. Daarbij komt dat het college in aanmerking heeft kunnen nemen dat het omgevingsplan op deze locatie reeds een kantoorgebouw toestaat waarvan – in geval van de maximale invulling hiervan – een verkeersgeneratie van 162 verkeersbewegingen per etmaal uitgaat. Het feit dat deze verkeersbewegingen doorgaans op andere momenten ontstaan dan bij een woonfunctie, maakt niet dat het college in de afweging van de verkeersgevolgen van het bouwplan geen rekening mocht houden met de gevolgen die reeds voorvloeien uit het feit dat ter plaatse in een aanzienlijke omvang kantoren of bedrijven zijn toegestaan. De voorzieningenrechter snapt dat de situatie van verzoekster ingrijpend gaat veranderen als je kijkt naar hoe de situatie nu feitelijk is. Er zal straks veel meer verkeer zijn van en naar de locatie dan voorheen omdat het terrein jarenlang onbenut is gebleven. Verzoekster zal gevolgen ondervinden van de toename van met name het aantal voetgangers en fietsers – er komen immers 168 bewoners bij – maar hij ziet in wat verzoekster daarover naar voren heeft gebracht geen grond voor het oordeel dat deze gevolgen voor haar zodanig onevenredig zijn dat het college daarin reden had behoren te zien om medewerking aan het bouwplan te onthouden.

Het woon- en leefklimaat

Volgens verzoekster is verder sprake van een onaanvaardbare aantasting van haar woon- en leefklimaat en heeft het college hiermee ten onrechte geen rekening gehouden. Zij woont onmiddellijk naast het perceel en haar tuin grenst aan de toekomstige binnenplaats. De toekomstige bewoners zullen hoogstwaarschijnlijk 24 uur per dag rondom de locatie verblijven. Zij hebben immers weinig anders om handen. Hiervan zal verzoekster overlast ondervinden. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan geluidoverlast. Bij gebrek aan buitenruimte in de appartementen zullen de galerijen waarschijnlijk gebruikt gaan worden als alternatief voor een terras/balkon. Ook de binnenplaats zal intensief gebruikt gaan worden. Daarnaast zal er ook sprake zijn van een privacy aantasting, nu er vanuit de appartementen en galerijen direct zicht is op/in de woning en tuin van verzoekster. Ook zal de huidige bezonningssituatie van verzoekster verslechteren. Al deze hinder is niet vergelijkbaar met de gevolgen die verzoekster van een kantoorgebouw zou ondervinden. Hoewel een hoog kantoorgebouw ter plaatse is toegestaan, kan het college op grond van het omgevingsplan nadere eisen stellen aan bijvoorbeeld de omvang hiervan. Verzoekster vreest tot slot voor een aantasting van de sociale veiligheid. Dit geldt met name voor de situatie na drie jaar, waarbij de flexwoningen worden ingezet als sociale huurwoningen. Vanwege de afgelegen locatie op een bedrijventerrein vreest verzoekster dat hier overlastgevende huurders in zullen worden geplaatst die elders niet te handhaven zijn.

In het onderhavige geval heeft het perceel waarop de flexwoningen worden gerealiseerd een kantoorfunctie, waarop een kantoorgebouw van maximaal 20 meter binnen het bouwvlak is toegestaan, met alle ruimtelijke gevolgen die daarbij horen voor wat betreft privacy, bezonning, verkeersaantrekkende werking en geluid. In dit verband dient bekeken te worden in hoeverre de gevolgen van de afwijking van het omgevingsplan anders of ernstiger zijn voor verzoekster dan de gevolgen die sowieso al kunnen ontstaan. Wat hierbij het meest afwijkt betreft het gebruik als woningen in plaats van het kantoorgebruik. Daarnaast komt het gebouw parallel aan de Kilweg noordelijker te liggen dan het bouwvlak, waardoor dit naast de woning van verzoekster komt in plaats van achter de achtergevelrooilijn.

Ten aanzien van het aspect geluid is de voorzieningenrechter van oordeel dat het rapport van LBP Sight van 14 oktober 2025 (ruimtelijke onderbouwing Bopa) onvolledig is. Hoewel het evident is dat het gebruik als woningen ten opzichte van een kantoorgebouw effect zal hebben op de geluidbelasting op het perceel van verzoekster, is in het bestreden besluit onvoldoende onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn en wordt niet gemotiveerd hoe dit is afgewogen in de belangenafweging. Dit is in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In dit rapport is enkel onderzocht wat de gevolgen zijn voor het woon- en leefklimaat in de flexwoningen, gelet op de omliggende bedrijvigheid en wegen. Ter zitting heeft het college aangegeven dat een dergelijk onderzoek in de heroverweging in bezwaar alsnog kan en zal plaatsvinden.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning is een bezonningsstudie overgelegd van 4 juli 2025 van DGMR Bouw B.V. Hierin is aansluiting gezocht bij de lichte TNO-norm. Op grond hiervan dient een hoofdwoonvertrek minimaal 120 minuten zon per dag te ontvangen. Hierbij wordt 19 februari als maatgevende datum aangehouden omdat dit de dag is waarop hier het negatieve effect van de te realiseren woongebouwen op de bezonning van het perceel van verzoekster het grootst is. Blijkens de studie wordt aan deze norm voldaan. Hoewel de voorzieningenrechter van oordeel is dat de bezonningsstudie summier is, ziet hij in wat verzoekster hierover naar voren heeft gebracht geen aanleiding voor het oordeel dat de omgevingsvergunning in bezwaar niet in stand kan blijven. Hierbij is van belang dat het omgevingsplan reeds een kantoorgebouw van maximaal 20 meter hoog toestaat op de planlocatie. Ook dit zou gevolgen hebben voor de bezonningssituatie van verzoekster. Het college heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat omdat het meest nabijgelegen gebouw parallel aan de Kilweg noordelijker wordt gebouwd dan het bouwvlak – en daarmee meer naast de woning van verzoekster komt te liggen – de gevolgen voor de bezonning zelfs minder zijn dan bij een te realiseren kantoorgebouw binnen het bouwvlak. Hoe zuidelijker de bebouwing, hoe meer last verzoekster hiervan zal ondervinden. Het college kan op grond van het omgevingsplan weliswaar nadere eisen stellen aan de situering en afmeting van de bebouwing, maar is hiertoe niet verplicht nu dit een discretionaire bevoegdheid betreft. Het college heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat gezien de beperkte effecten op de bezonning in dit geval daartoe geen aanleiding bestaat.

De voorzieningenrechter ziet verder in dat de gevolgen van het woongebruik van de beoogde locatie naast het perceel van verzoekster voor wat betreft haar privacy anders is dan de gevolgen van het gebruik als kantoor. Woongebruik vindt immers 24 uur per dag plaats en kantoorgebruik enkel tijdens kantooruren. Het college heeft naar aanleiding van de gesprekken die het met verzoekster heeft gevoerd een aantal aanpassingen gedaan aan het bouwplan om de privacy van verzoekster beter te waarborgen. Zo is het gebouw parallel aan de Kilweg aangepast van vijf bouwlagen naar een getrapt gebouw van drie bouwlagen aan de zijde van verzoekster, vier bouwlagen in het midden en vijf bouwlagen aan de kant van de Laan van Riga. Ook zijn de kopgevels van de galerijen dicht gemaakt. Het gebouw parallel aan de Laan van Riga ligt verder van de woning van verzoekster af, zodat de inkijk vanuit hier beperkter zal zijn. Ter afscheiding van de binnentuin wordt er een privacy- en geluidsscherm geplaatst van twee meter hoog. Ter zitting heeft vergunninghoudster toegezegd dat een scherm van drie meter hoog ook akkoord is, indien verzoekster dat wenst. In overleg met verzoekster worden verder afschermende bomen geplaatst. Gelet op deze maatregelen heeft het college het belang van privacy van verzoekster naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende betrokken in de besluitvorming en bestaat onvoldoende reden om aan te nemen dat het besluit op dit punt niet in stand kan blijven.

Ten aanzien van de sociale veiligheid overweegt de voorzieningenrechter dat het college voldoende heeft toegelicht dat dit gewaarborgd blijft. Met de Oekraïners worden duidelijke afspraken gemaakt. Zij moeten zich houden aan de huisregels en hier wordt ook op toegezien. Het college heeft ter zitting onweersproken gesteld dat dit op andere opvanglocaties ook goed werkt. Als vergunningsvoorschrift is opgenomen dat vergunninghoudster voor ingebruikname van de flexwoningen een sociaal beheer- en veiligheidsplan moet overhandigen. In de verleende omgevingsvergunning staat hiervan een conceptversie. Ter zitting is daarnaast gebleken dat het verzoekster met name gaat over de periode na de opvang van de Oekraïners, waarin de woningen worden ingezet als sociale huurwoningen. Verzoekster vreest dat in de woningen dan overlastgevende huurders worden geplaatst die elders niet te handhaven zijn, nu sprake is van een afgelegen bedrijventerrein. Vergunninghoudster heeft hierover verklaard dat deze vrees onterecht is. Bij dat type overlastgever is een locatie als de onderhavige niet geschikt, omdat hier te veel woningen zijn voorzien. Wanneer zoveel overlastgevers op één grote locatie worden geplaatst, zou vergunninghoudster hiervan in het kader van handhaving en tegengaan van overlast zelf ook te veel last hebben. Het type bewoner waar verzoekster op doelt is alleen geschikt voor een kleinschalig project (tiny houses). De periode na de opvang van de Oekraïners is volgens vergunninghoudster echt bedoeld voor reguliere sociale woningbouw. Hieraan is een enorme behoefte. De voorzieningenrechter ziet geen aanknopingspunten om hieraan te twijfelen.

Gelet op het voorgaande komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat gelet op de gevolgen voor verzoekster met betrekking tot de bezonning, privacy en sociale veiligheid een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gewaarborgd blijft. Hoewel dit voor het aspect geluid in het bestreden besluit nog onvoldoende is onderzocht en gemotiveerd, acht de voorzieningenrechter niet uitgesloten dat dit gebrek kan worden hersteld in het besluit op bezwaar.

Termijn vijftien jaar

Verzoekster betoogt dat de termijn van vijftien jaar voor de flexwoningen onaanvaardbaar lang is. Zelfs indien er al een noodzaak bestaat om ter plaatse personen te huisvesten, zal dit beperkt moeten worden tot de huisvesting van vluchtelingen. Het aansluitend huisvesten van reguliere inwoners is niet noodzakelijk en vanuit een oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties onaanvaardbaar. Een bedrijventerrein is hiervoor niet bedoeld of ingericht. Dit besluit is enkel gebaseerd op financiële overwegingen.

Blijkens de toelichting van het college in het verweerschrift is de opvangopdracht aangewezen als dienst van algemeen economisch belang (DAEB) in de zin van de Europese staatssteunregels. Vergunninghoudster zal namelijk – ook na vijftien jaar – de voor het project benodigde investeringskosten niet kunnen terugverdienen. Om die reden was deze opdracht voor de vrije markt niet interessant om aan te nemen. Indien de vergunning voor een kortere duur wordt verleend, levert dit nog meer beperkingen op en zou geen enkele partij de uitvoering op zich willen nemen. Vanwege het grote belang van het op korte termijn beschikbaar komen van meer opvanglocaties en meer sociale woningbouw heeft het college er daarom voor gekozen om de omgevingsvergunning te verlenen voor de maximale termijn in de zin van artikel 5.36 van de Omgevingswet in samenhang gelezen met artikel 10.23 van het Omgevingsbesluit. Hierbij vermeldt het college dat de termijn een harde einddatum heeft en dat het perceel daarom na vijftien jaar in de oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht. Gelet hierop is de voorzieningenrechter – anders dan verzoekster betoogt – niet van oordeel dat (de duur van) dit project enkel is ingegeven door financiële belangen. Gelet op het grote maatschappelijke belang bij de opvanglocatie en aansluitend bij de behoefte aan sociale huurwoningen kan de voorzieningenrechter deze toelichting van het college volgen en ziet hij hierin geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de omgevingsvergunning in bezwaar niet in stand zou kunnen blijven.

Alternatieve locaties

Verzoekster stelt voorts dat het onderzoek naar geschikte locaties ondeugdelijk is. Er zijn voldoende alternatieve en meer geschikte locaties binnen de gemeente Dordrecht beschikbaar. Deze locaties liggen dichter bij de voor een woonfunctie noodzakelijke voorzieningen. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel niet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij verwijst verzoekster naar de locaties Oudendijk [huisnummer A en B] en de Reeweg Zuid [huisnummer X en Y] . Deze terreinen grenzen aan een woonwijk. Ook op het bedrijventerrein in kwestie is een andere locatie beschikbaar, namelijk de Laan van Europa. Dit is een groot, goed ontsloten kavel. Hier is voldoende ruimte voor de flexwoningen, de benodigde parkeerplaatsen en de andere gemeenschappelijke voorzieningen. Op de huidige planlocatie is geen ruimte voor de parkeerplaatsen op het eigen terrein. Ook vraagt verzoekster zich af waarom de Oekraïense vluchtelingen niet kunnen worden opgevangen in het nabijgelegen Van der Valk hotel, dan wel een ander geschikt hotel binnen Dordrecht.

Volgens vaste rechtspraak moet het college beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend, inclusief de daarin opgenomen locatie. Dit betekent dat, als het project op zichzelf aanvaardbaar is, het bestaan van alternatieven alleen dan tot weigering van de vergunning kan leiden, indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden behaald met aanmerkelijk minder bezwaren (ABRvS 24 september 2025, ECLI:NL:RVS:2025:4559, r.o. 7.3.). Het is aan degene die stelt dat er alternatieven zijn, om dit aannemelijk te maken.

Het betoog van verzoekster slaagt niet. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter wordt door verzoekster enkel voor de locatie Laan van Europa onderbouwd waarom deze locatie volgens haar tot een gelijkwaardig resultaat kan leiden met aanmerkelijk minder bezwaren. Voor de overige genoemde locaties geldt dit niet. Ten aanzien van de Laan van Europa is namens het college ter zitting genoegzaam toegelicht dat hierover gesprekken zijn met Van der Valk, waardoor deze locatie niet beschikbaar is voor de voorziene flexwoningen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan hetgeen door verzoekster is aangevoerd daarom niet leiden tot de conclusie dat op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden behaald met aanmerkelijk minder bezwaren.

Waardedaling woning

Tot slot stelt verzoekster dat haar woning vanwege de flexwoningen ernstig in waarde zal dalen. Hierdoor kan zij aanspraak maken op nadeelcompensatie. Hierbij verwijst verzoekster naar het bij het bezwaarschrift gevoegde rapport van adviesbureau Brands van 24 november 2025. Deze schade is niet meegewogen in de totstandkoming van de omgevingsvergunning. De financiële impact van een bouwplan is een zelfstandig belang dat meegewogen moet worden in de belangenafweging. Naar het oordeel van verzoekster is de schade dermate groot dat het college in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen.

De voorzieningenrechter overweegt dat met een beoordeling van de waardedaling van de woning van verzoekster geen spoedeisend belang gemoeid is, waardoor dit aspect zich niet leent voor de onderhavige procedure. In beginsel bestaat hiervoor bovendien een aparte procedure tot vergoeding van planschade waarop verzoekster een beroep kan doen. Dit ligt enkel anders indien op voorhand duidelijk is dat de waardedaling zodanig ernstig is dat dit in de belangenafweging een doorslaggevende rol zou moeten spelen (ABRvS 11 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3087, r.o. 11.1.). Uit het verweerschrift volgt dat het college het maatschappelijk belang van de opvang van Oekraïense ontheemden en een aanvulling van de sociale woningvoorraad gedurende vijftien jaar zwaarder vindt wegen dan een tijdelijke daling van de woningwaarde van verzoekster. De voorzieningenrechter ziet hierin geen aanleiding voor de conclusie dat de omgevingsvergunning op dit punt in bezwaar niet in stand zal blijven.

Belangenafweging

Na afweging van de belangen die verzoekster heeft gesteld die volgens haar pleiten voor de schorsing van de omgevingsvergunning hangende de bezwaarfase komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat deze belangen minder zwaar wegen dan het belang van vergunninghoudster en de belangen van de Oekraïense ontheemden en woningzoekenden bij uitvoering van het bestreden besluit. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat het bestreden besluit op twee punten een gebrek bevat – te weten dat voor de parkeerplaatsen in strijd met artikel 5.1 van de regels van de parapluherziening ten onrechte niet is afgeweken van het omgevingsplan en dat de geluidbelasting op het perceel van verzoekster in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb niet is onderzocht en gemotiveerd. De voorzieningenrechter verwacht dat het eerste gebrek in het besluit op bezwaar kan worden hersteld. Van het tweede gebrek kan de voorzieningenrechter op dit moment niet overzien of dat kan worden hersteld. Naar de geluidbelasting zal immers eerst nader onderzoek moeten worden gedaan en naar aanleiding hiervan dient het college de daarbij betrokken belangen af te wegen. Hoewel de uitkomst hiervan niet op voorhand duidelijk is, acht de voorzieningenrechter het maatschappelijke belang van huisvesting van Oekraïense ontheemden, in het bijzonder in het licht van de noodzakelijke verplaatsing van de huidige opvanglocatie op korte termijn, dusdanig groot dat een schorsing van het bestreden besluit op grond van dit gebrek niet gerechtvaardigd is. Hij laat dat belang voor nu dan ook zwaarder wegen dan het belang van verzoekster. Let wel, dit is een voorlopig oordeel en zegt op zichzelf dus ook nog niets over de vraag of en in hoeverre de gevolgen van het bouwplan op dit punt voor verzoekster aanvaardbaar zijn.

Conclusie en gevolgen

De voorzieningenrechter wijst het verzoek af. Dat betekent dat de omgevingsvergunning niet wordt geschorst en dus in werking blijft.