Voormalige erfpachter moet opstallen slopen

Waar gaat deze zaak over?

Luchthaven Lelystad heeft in 1987 een perceel grond aan de Arendweg 33 in erfpacht uitgegeven tot 1 december 2016. In artikel 11 van de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden is bepaald dat bij het einde van de erfpacht het perceel in de oorspronkelijke toestand moet worden opgeleverd zonder dat de erfpachter recht heeft op een vergoeding voor hetgeen op het perceel is aangebracht.

In 1992 is ook het perceel aan de Arendweg 35 in erfpacht uitgegeven. Dat perceel was bestemd voor de uitbreiding van het reeds op nummer 33 uitgeoefende bedrijf. Deze erfpacht eindigt op 31 december 2022. Een bepaling conform artikel 11 algemene erfpachtvoorwaarden ontbreekt.

Voor beide erfpachtrechten geldt dat in de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de percelen bestemd zijn voor de vestiging van een niet-detailhandelbedrijf, gericht op luchtvaartactiviteiten. Verhuur zonder toestemming van Luchthaven Lelystad is niet toegestaan.

In 2003 verkrijgt T&T beide erfpachtrechten met de inmiddels daarop gerealiseerde opstal.

Luchthaven Lelystad laat T&T in maart 2016 weten dat zij alleen een nieuwe erfpachtperiode wil toestaan als de bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw en zij uiterlijk 1 juli 2016 een gedetailleerd ontwerp ontvangt. Partijen zijn in overleg getreden en de termijn van 1 juli 2016 wordt een aantal keren verschoven. Uiteindelijk zegt Luchthaven Lelystad beide erfpachtrechten op tegen 30 juni 2024 en geeft aan dat de percelen dan opgeleverd moeten zijn.

Luchthaven Lelystad wil op korte termijn kunnen beschikken over de percelen. Er is een concrete gegadigde voor de exploitatie van de percelen die voldoet aan de eisen die Luchthaven Lelystad stelt. T&T maakt sinds 30 juni 2024 zonder recht en titel gebruik van de percelen. In kort geding heeft de voorzieningenrechter T&T veroordeeld tot het aanvragen van een sloopvergunning voor de opstal op één van de percelen en de ontruiming vrij van bebouwing.

T&T is het daar niet mee eens. Sloop van de hangar is volgens haar kapitaalvernietiging. T&T wil de hangar kunnen overdragen aan een opvolger. In hoger beroep vordert T&T dat de ontruiming alsnog wordt afgewezen.

Spoedeisend belang | beslissing met onomkeerbare gevolgen

T&T is een bodemprocedure tegen Luchthaven Lelystad gestart waarin zij onder meer vraagt Luchthaven Lelystad te veroordelen tot het actief meewerken aan overname van de opstallen door een derde met de mogelijkheid van overname van de bouwvergunning. Volgens haar heeft Luchthaven Lelystad geen spoedeisend belang in het kort geding. Deze grief faalt. Luchthaven Lelystad hoeft niet te dulden dat T&T door niet te ontruimen inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. Luchthaven Lelystad heeft meer dan eens de erfpacht verlengd zodat T&T tot nieuwbouw kon overgaan.

Daarnaast is het vaste lijn in de rechtspraak dat in kort geding een beslissing mag worden genomen met een feitelijk onomkeerbaar gevolg.

Wederzijdse belangenafweging

Bij de afweging van de wederzijdse belangen heeft de voorzieningenrechter volgens T&T ten onrechte niet meegewogen dat zij bij sloop kapitaalvernietiging ondervindt. Dat kan voorkomen worden bij overname van de opstallen door derden.

Het hof stelt voorop dat de erfpachtrechten voor bepaalde tijd zijn gevestigd en inmiddels zijn geëindigd. Luchthaven Lelystad heeft ook uitdrukkelijk bepaald dat perceel 33 weer ‘kaal’ moet worden opgeleverd.

Luchthaven Lelystad heeft onbetwist een gerechtvaardigd belang bij de opvolgende erfpachter gelet op het in de erfpachtvoorwaarden voorgeschreven gebruik van de percelen. Zij mocht daarom de door T&T aangedragen aannemer en een financiële holding met onderliggende ICT-bedrijven als mogelijk opvolger afwijzen. Daarbij komt nog dat deze bedrijven geen overleg met Luchthaven Lelystad hebben gevoerd waarbij zij zich concreet bereid hebben verklaard de erfpacht te willen overnemen met de verplichting tot (sloop en) nieuwbouw. Het hof laat dan nog daar dat de erfpachtvoorwaarden niet voorzien in een recht van T&T om een opvolger voor te dragen, zoals Luchthaven Lelystad onbetwist heeft gesteld.

T&T miskent ook dat zij op grond van de erfpachtvoorwaarden geen recht heeft vergoeding voor de opstal op het kaal op te leveren perceel 33. Daarmee was van meet af aan gegeven dat zij rekening moest houden met dit kapitaalverlies én met de kosten van sloop bij het einde van de erfpacht.

De beslissing in spoed kort geding

Het hof veroordeelt T&T om binnen twee maanden na betekening van haar arrest de sloopwerkzaamheden op het perceel Arendweg 33 te verrichten en dit perceel vrij van bebouwing, huur en gebruik aan Luchthaven Lelystad op te leveren zoals gelegd in de erfpachtakte.

Bron:

Nysingh Advocaten en Notarissen