Juridische achtergrond Didam-arresten

Onroerend goed transactie overheid

Het is een belangrijke uitspraak in het Nederlandse recht met ingrijpende gevolgen voor de wijze waarop overheidslichamen onroerende zaken mogen verkopen. In deze uitspraak werd duidelijk dat overheden ook bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals de verkoop van vastgoed, gebonden zijn aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Het arrest is daarmee een concrete uitwerking van artikel 3:14BW, dat bepaalt dat publiekrechtelijke normen ook bij privaatrechtelijk handelen van overheden in acht moeten worden genomen.

Didam I

De Didam-rechtspraak bestaat eigenlijk uit twee arresten. In het Didam-arrest (I) heeft de Hoge Raad grenzen gesteld aan het handelen van overheden bij de verkoop van onroerende zaken. Volgens de Hoge Raad moet een overheid ervoor zorgen dat potentieel gegadigden een eerlijke kans krijgen om mee te dingen naar onroerend goed. Dit is in elk geval vereist wanneer er meerdere geïnteresseerde zijn, of wanneer te verwachten is dat dergelijke belangstelling zal bestaan. In dat geval moet de overheid een selectieprocedure organiseren die gebaseerd is op vooraf gestelde objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Hierop is echter wel een uitzondering indien van tevoren duidelijk is, of redelijkerwijs verwacht kan worden, dat er maar één serieuze gegadigde is die de grond of het pand kan kopen. Zelfs dan moet de overheid van tevoren laten weten dat ze wil verkopen en onderbouwen waarom er maar één geschikte gegadigde is. Dit moeten zij doen op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria.

Didam II

Het Didam II-arrest vormt een belangrijk vervolg op het oorspronkelijke Didam-arrest en biedt antwoord op diverse juridische vragen die in de rechtspraak speelden na de eerste uitspraak. De Hoge Raad benadrukte dat de regels die voortvloeien uit het Didam-arrest niet pas geleden vanaf het Didam-arrest, maar ook voorafgaand daaraan al van toepassing waren.

Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat schending van de Didam-regels op zichzelf niet betekent dat een overeenkomst, automatisch nietig of vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Dat artikel geldt namelijk voor handelingen die in strijd zijn met verplichte wettelijke regels. De Didam-regels vallen daar niet onder, omdat ze voortkomen uit algemene bestuursrechtelijke principes en niet uit bindende regels van het civiele recht. Daarom is een overeenkomst in principe gewoon rechtsgeldig, zelfs als bij het tot stand komen ervan de Didam-regels zijn geschonden.

Onrechtmatige daad

Dit betekent overigens niet dat een overheid zonder gevolgen kan handelingen in het strijd met het gelijkheidsbeginsel. Als een partij onterecht is buitengesloten van een biedingsproces, kan dat wel degelijk leiden tot aansprakelijkheid van de overheid wegens een onrechtmatige daad. In dat geval kan de benadeelde partij aanspraak maken op een schadevergoeding. Voor een schadevergoedingsvordering wegens onrechtmatige daad geldt een verjaringstermijn van vijf jaar, die volgens artikel 3:310 lid 1 BW ingaat zodra zowel de schade als de aansprakelijke partij (overheidslichaam) bekend zijn.[1]

Rechtsvordering

De Hoge Raad maakt bovendien duidelijk dat, zolang er nog geen overeenkomst is gesloten die de overheid verplicht tot levering, of zolang levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden een vordering kan worden ingesteld om de overheid te verbieden tot verkoop of levering over te gaan.

Zie deze blog waarin verslag wordt gedaan van het afstudeer onderzoek van Silke van Erp.

Zie deze blog waarin een concrete casus wordt besproken.

[1] Rechtbank Limburg 19 juli 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:4361, r.o. 8.14.