Gemeenten verhogen opnieuw grondprijzen betaalbaarheid en regie centraal in grondbeleid 2025-2026

Figuur 1: Verwachte gemiddelde stijging grondprijzen voor 2026

Deze grondprijsverhogingen blijven echter achter bij een genormeerd residuele berekening: die komt voor wonen bijvoorbeeld uit op een waardestijging van gemiddeld ruim 13% voor 2026. De belangrijkste redenen: gematigd gemeentelijk beleid en het toepassen van de comparatieve methode. 84% van de gemeenten rekent residueel aan grondprijzen voor wonen, terwijl slechts 27% dit doet voor bedrijfskavels. Voor bedrijventerreinen is de comparatieve methode nog steeds favoriet. We adviseren om voor beide segmenten (genormeerd) residueel te rekenen aangevuld met een andere methode als check. Hiermee vragen gemeenten voor de grond wat deze waard is en voorkomen ze dat de publieke winsten wegvloeien naar marktpartijen.

Meer dan 80% van de gemeenten koopt en verkoopt grond voor woningbouw en bedrijven

Maar liefst 91% van de gemeenten voert een vooral actief (of situationeel) grondbeleid, waarbij de gemeente grondposities aankoopt en/of aanbiedt. Het aandeel gemeenten dat de afgelopen twee jaar grond heeft aangekocht is in 2025 gestegen naar 82%. De komende twee jaar is 83% van plan dit (opnieuw) te doen. Zij doen dit vooral om woningbouw te versnellen en door het uitblijven van particuliere initiatieven.

Figuur 2: Ontwikkeling (voornemen tot) grondverwerving 2019-2025

Gemeenten sturen actief op betaalbare woningbouw

Ondanks de door te voeren prijsstijging zet 78% van de gemeenten inmiddels maatregelen in om de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen te bevorderen. Denk aan het hanteren van prijsgrenzen bij nieuwbouw, differentiatie in grondprijzen, kortingen en subsidies. Bovendien heeft 38% van de gemeenten een vereveningsfonds voor sociale of betaalbare woningen ingesteld. Het aandeel gemeenten dat met een dergelijk arrangement werkt neemt snel toe. Zo dragen woningbouwprojecten met een te laag aandeel sociale of betaalbare woningen financieel bij aan projecten waar juist meer sociale of betaalbare woningen komen. 6% van de gemeenten onderzoekt op dit moment of zo’n fonds in de eigen gemeenten ingezet kan worden.

Figuur 3: Maatregelen in grondprijsbeleid om betaalbare woningbouw te stimuleren

Nog geen vijfde deel van de gemeenten is met de programmering klaar voor de Wvrv

De voorgenomen Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) stelt eisen aan de betaalbaarheid van woningbouw: twee derde van de nieuwbouw moet in het betaalbare segment vallen, waaronder 30% sociale huur moet zijn. Slechts 18% van de gemeenten heeft haar totale programmering hierop aangepast, terwijl de noodzaak tot herprogrammering in vrijwel alle gemeenten het geval is. We roepen gemeenten op tijdig bij te sturen in lopende grondexploitaties. De Wvrv heeft impact op zowel de aankoop, de inbreng en de verkoop van de grond. De bijstelling van nieuwbouwprogramma’s heeft grote financiële gevolgen voor de haalbaarheid en het financiële resultaat van locaties. Deze kunnen fors lager uitvallen vanwege de lagere grondwaardes onder een groter deel van het programma. Verdichting, conceptueel bouwen, verevening en herprogrammering bieden uitkomst en vragen fors meer aandacht.

Een derde geplande nieuwbouw kampt met vertraging

Ondanks de grote behoefte aan extra woningen, kampt ongeveer een derde van de geplande nieuwbouw ook in 2025 nog met vertraging. Dit komt vooral door lange bezwaar- en beroepsprocedures, stikstofproblematiek en complexe, onduidelijke en/of veranderende regelgeving.

Kwart van de gemeenten wil de rijksgrondfaciliteit voor woningbouw gebruiken

Ter ondersteuning van de realisatie van woningbouwopgave is onderzocht onder welke condities een Rijksgrondfaciliteit Woningbouw gemeenten hierbij kan ondersteunen. Het is primair een financieel instrument dat actief gemeentelijk grondbeleid ondersteunt. In de kamerbrief ‘Inzet grondbeleid voor woningbouw’ benoemt de minister het voornemen om niet alleen een leenfaciliteit op te zetten, maar het Rijk ook gedeeltelijk te laten delen in het risico (en winst) van de waardeontwikkeling van de grond. Door mee te delen in de winst krijgt de regeling een revolverend karakter. Dit kan bijvoorbeeld door risicodragend deel te nemen in de grondverwerving voor woningbouw, gebruik te maken van achtergestelde leningen of door participatie van het Rijk middels een op te richten rechtspersoon.

25% van de gemeenten verwacht gebruik te gaan maken van de grondfaciliteit. De belangrijkste reden waarom gemeenten verwachten geen gebruik te maken van deze grondfaciliteit is dat veel gemeenten denken geen nieuwbouwprojecten van nationaal belang (of voldoende grootte) te hebben.

Advies Stec Groep: stuur op betaalbaarheid, versnelling en marktconformiteit

Stec Groep adviseert gemeenten om residueel te rekenen bij het vaststellen van grondprijzen en urgentie te geven aan de vertaling van de Wvrv op de grondexploitaties. Ook is het essentieel om te sturen op een programmering waarin de betaalbaarheid van de nieuwbouw conform de Wvrv centraal staat. Dit kan bijvoorbeeld door te verdichten of door met vereveningsarrangementen te werken.

Adviseur Erik de Leve: “Publiceer als gemeente jaarlijks de grondprijsbrief, waarin minimaal de methode of uitgangspunten benoemd worden. De voorkeur gaat uit naar het noemen van concrete bedragen. Transparantie in het grondprijsbeleid versnelt de planvorming en biedt duidelijkheid aan ontwikkelaars en woningcorporaties, zodat zij daar in hun businesscases vroegtijdig rekening mee kunnen houden. En zorg voor differentiatie naar prijssegmenten.”

Lees het bericht op de website van Stec Groep met de grafieken.

Kijk het webinar terug waarin Erik de Leve en Esther Geuting de belangrijkste uitkomsten van het jaarlijkse onderzoek naar gemeentelijk grond(prijs)beleid toelichten.

Hieronder kunt u het rapport Benchmark gemeentelijk grond(prijs)beleid 2025-2026 aanvragen

Benchmark gemeentelijk grond(prijs)beleid 2025-2026