Residuele grondwaardemethode meest effectieve route tegen grondspeculatie

Grondspeculatie drijft de kosten van woningbouw onnodig op en vertraagt gebiedsontwikkelingen. Het hanteren van de residuele grondwaardemethode bij kostenverhaal is een effectieve en juridisch houdbare manier is om speculatief hoge grondprijzen uit te bannen, zonder de woningbouw te frustreren. Dat concluderen de auteurs van de vandaag gepubliceerde expertnotitie “Speculatieve grondprijzen verantwoord uitbannen”. Deze notitie is in opdracht van NEPROM opgesteld door het Instituut voor Bouwrecht (IBR).

​Speculatieve grondprijzen vertragen woningbouw
In de huidige praktijk kunnen gronden die tegen speculatief hoge prijzen zijn aangekocht, leiden tot hoge publieke kosten en moeizame onderhandelingen tussen gemeenten en ontwikkelaars. Dat werkt vertragend en maakt woningbouw onnodig duur. Volgens de notitie kan dit worden voorkomen door de inbrengwaarde van grond bij kostenverhaal te baseren op de residuele grondwaarde. Dit is de geschatte waarde van een stuk grond door de totale stichtingskosten af te trekken van de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed.

​Residuele methode biedt uitvoerbare oplossing
NEPROM onderschrijft de conclusie van de auteurs dat invoering van de residuele methode als uitgangspunt bij kostenverhaal de snelste en meest uitvoerbare route is om grondspeculatie tegen te gaan, zonder nieuwe complexe instrumenten te introduceren.

“Het opschalen van woningbouw vereist daadkracht, duidelijkheid en realistische grondprijzen,” stelt Fahid Minhas van NEPROM. “Door te kiezen voor de residuele methode wordt speculatie ontmoedigd en worden gemeenten niet langer benadeeld bij het verhalen van kosten voor publieke voorzieningen. Bovendien kan deze methode het sluiten van anterieure overeenkomsten voor woningbouwplannen versnellen.”

​Duidelijkheid vooraf, tempo omhoog
Door wettelijk vast te leggen dat de residuele methode het uitgangspunt is bij het bepalen van de inbrengwaarde ontstaat vooraf duidelijkheid over wat reële grondprijzen zijn. Dat voorkomt dat speculatieve aankopen later via een lagere kostenverhaalsbijdrage worden ‘beloond’. Deze benadering draagt bij aan snellere onderhandelingen en meer voorspelbaarheid. Cruciaal in een tijd waarin versnelling van de woningbouwopgave noodzakelijk is

Alternatieven kennen grote nadelen
De notitie gaat ook in op alternatieven die door verschillende partijen worden geopperd, zoals invoering van een planbatenheffing of het hanteren van de gebruikswaarde als grondslag voor de inbrengwaarde. Volgens de auteurs brengen beide opties aanzienlijke juridische, praktische en systemische bezwaren met zich mee. Een planbatenheffing leidt tot extra complexiteit, administratieve lasten en een langdurig invoeringstraject. Het hanteren van uitsluitend de gebruikswaarde komt feitelijk neer op volledige baatafroming en kan op gespannen voet staan met het eigendomsrecht. Ook verdwijnt hiermee voor een eigenaar elke prikkel om grond te verkopen. Beide alternatieven kunnen leiden tot vertraging van woningbouwprojecten en verstoring van publiek-private samenwerking.

​Lees het volledige rapport op de website van Neprom.