Grondruil, onteigening en het Didam-arrest

Waar gaat deze zaak over?

Voor de herontwikkeling van een wijk in Doesburg wenst de gemeente Doesburg een perceel binnen het transformatiegebied in eigendom te verkrijgen. Ekoma Onroerend Goed is eigenaar van dit perceel en is bereid het perceel aan te gemeente te verkopen onder de voorwaarde dat zij daarvoor een perceel bouwgrond in ruil krijgt. De gemeente heeft het voornemen tot verkoop c.q. grondruil van dit perceel bouwgrond gepubliceerd en heeft daarin gemotiveerd dat Ekoma de enige serieuze gegadigde is. Projectontwikkelaar Becedo Vastgoed IV is van mening dat Ekoma niet kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde en vordert in dit kort geding de gemeente te verbieden om het perceel aan Ekoma of enige andere partij te verkopen zonder dat een transparante en openbare selectieprocedure is doorlopen.

Beleidsruimte gemeente

Het standpunt van Becedo dat Ekoma niet als enige serieuze gegadigde kwalificeert, slaagt niet. De voorzieningenrechter oordeelt kortgezegd dat de gemeente de beleidsruimte heeft om te kiezen voor herontwikkeling op de door de gemeenteraad vastgestelde wijze. Ekoma is eigenaar van het perceel in het transformatiegebied en zal dat ook in de door Becedo geschetste alternatieven blijven. Zonder verwerving van het perceel kan de herontwikkeling dus niet worden gerealiseerd. Gelet op de grondpositie van Ekoma en de plannen van de gemeente, mocht Ekoma in alle redelijkheid het verwerven van een ander perceel als voorwaarde stellen voor het verkopen van haar huidige perceel. Dat de gemeente met deze voorwaarde akkoord gaat, is niet onredelijk. De gemeente heeft gelet op haar beleidsruimte dus voldoende gemotiveerd dat Ekoma de enige serieuze gegadigde is. De vorderingen van Ekoma worden afgewezen.

Didam verplicht niet tot onderzoek onteigeningsmogelijkheden

In het vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de gemeente op grond van de Didam-jurisprudentie niet is gehouden om de mogelijkheid van onteigening te onderzoeken voordat zij kan overgaan tot de voorgenomen transactie. Dit is in overeenstemming met de eerdere rechtspraak, zoals deze ook uiteen is gezet in de VNG Handreiking ‘Toepassing Didam-regels in de gemeentelijke gronduitgiftepraktijk’. Daaruit volgt dat onteigening meer tijd en geld kost dan een voorgenomen uitgifte of samenwerking en dat de Didam-regels de gemeente niet ertoe dwingen om voor onteigening te kiezen.

De voorzieningenrechter voegt hieraan dat de gemeente juist is gehouden om een minnelijke oplossing te beproeven voordat tot onteigening kan worden overgegaan. Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente dat met de voorgenomen grondruil succesvol gedaan. Dit is een goede en logische toevoeging. Om te kunnen onteigenen is immers vereist dat de onteigening noodzakelijk is. Deze noodzaak ontbreekt in ieder geval wanneer de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan om de onroerende zaak op een minnelijke wijze te verwerven. Het idee dat de Didam-regels overheden zouden verplichten om tot onteigening over te gaan, strookt dan ook niet met stelsel van het onteigeningsrecht, waarin juist de minnelijke route vooropstaat.