Niet alle speculatieve grondhandel is ook direct ‘dubieus’

In de rechtspraak zijn daarbij twee lijnen zichtbaar. Aan de ene kant een strengere benadering via het consumentenrecht, met name de regeling over oneerlijke handelspraktijken (OHP). Andere rechters hebben een meer klassieke civielrechtelijke benadering langs de weg van dwaling, waarin de bewijslast en de eigen verantwoordelijkheid van de koper centraal staan.

In januari van dit jaar volgde een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarin dit vraagstuk opnieuw aan de orde kwam. Die uitspraak laat goed zien waar de grens ligt tussen maatschappelijk onwenselijk en juridisch onrechtmatig handelen.

In deze blog gaat het alleen over de verhouding tussen de grondhandelaar en de koper. In andere zaken werden soms ook de bemiddelend makelaar en de notaris aansprakelijk gesteld.

Het fenomeen: speculatieve grondhandel en maatschappelijke kritiek

Bij speculatieve grondhandel kopen bedrijven landbouwgrond op. Zij splitsen deze grond in kleine percelen en verkopen die door aan particulieren. Vaak wordt daarbij verwezen naar mogelijke toekomstige bestemmingswijzigingen. De economische propositie is eenvoudig: bij herbestemming naar bouwgrond kan de waarde sterk stijgen.

Het Kadaster heeft in 2024 gerapporteerd dat daadwerkelijke herbestemming in de praktijk weinig voorkomt. Dat komt omdat verkoop van verkavelde percelen vaak organisatorisch ingewikkeld is. Kamerbrieven uit 2023 en 2025 benadrukken bovendien dat het negatieve effecten kan hebben op gebiedsontwikkeling en ruimtelijke planvorming.

Deze maatschappelijke kritiek is dus stevig en dat zien we de afgelopen jaren terug bij de civiele rechter.

De eerste lijn: eigen verantwoordelijkheid koper

In de eerdere rechtspraak, waaronder de bekende Groza-zaken, werd het accent gelegd op:

De duidelijke contractuele voorbehouden.

Het speculatieve karakter van de investering.

Het ontbreken van concrete garanties.

Het probleem rondom het bewijzen van schade.

Het uitgangspunt is helder. Wie speculeert, neemt risico. Dat een bestemmingswijziging uitblijft, betekent niet automatisch dat de verkoper fout zit. Alleen als aantoonbaar onjuiste informatie is gegeven of essentiële informatie is verzwegen, kan sprake zijn van dwaling of een tekortkoming.

De tweede lijn: de opkomst van oneerlijke handelspraktijken

Vanaf 2023 is in verschillende uitspraken een strengere benadering zichtbaar aan de hand van oneerlijke handelspraktijken. Daarbij kan ook een te rooskleurige of eenzijdige presentatie al problematisch zijn, zelfs als de informatie feitelijk juist is.

Het verschil met dwaling is belangrijk. Bij dwaling moet de koper aantonen dat hij een verkeerde voorstelling van zaken had en dat hij anders niet had gekocht. Bij oneerlijke handelspraktijken kijkt de rechter vooral naar de vraag of de gemiddelde consument door de manier van verkopen op het verkeerde been is gezet.

Rechtbank Amsterdam 7 januari 2026

Dit onderscheid tussen dwaling en oneerlijke handelspraktijken wordt maar weer eens duidelijk in de meest recente zaak. De kwestie die leidde tot het vonnis van 7 januari 2026 ging over aankopen uit 2007 en 2008. De regeling over oneerlijke handelspraktijken gold destijds nog niet.

De koper, een particulier, deed daarom een beroep op dwaling over:

De strategische ligging en potentie van de percelen.

Het te behalen rendement.

De veiligheid van de investering.

Wat vond de rechtbank?

De verkoopbrochures waren wervend en optimistisch, maar bevatten ook duidelijke waarschuwingen:

Agrarische bestemming.

Conserverende werking van het bestemmingsplan.

Geen garantie op herbestemming.

Expliciete uitsluiting van aansprakelijkheid.

De rechtbank stelde vast dat niet is aangetoond dat geen reële kans op bestemmingswijziging bestond. Dat tot dit moment geen herbestemming heeft plaatsgevonden, betekent niet dat de kans destijds afwezig was.

Rendement en verkoopbaarheid

Het Kadasterrapport werd door de rechtbank als te algemeen gezien. De koper had geen concrete pogingen tot verkoop ondernomen en geen taxaties overgelegd.

Daarmee wordt de bewijslast bij de dwalende partij gelegd: algemene maatschappelijke kritiek is onvoldoende voor een individueel beroep op dwaling.

De rechtbank oordeelde dat een oplettende koper had kunnen begrijpen dat het rendement onzeker was en dat herbestemming misschien nooit zou plaatsvinden. Het beroep op dwaling werd daarom afgewezen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

De uitspraak bevestigt dat de algemene maatschappelijke kritiek onvoldoende is voor civielrechtelijke aansprakelijkheid. Er zal een concrete, perceelsgebonden onderbouwing noodzakelijk zijn. Dit om jezelf als koper succesvol te kunnen beroepen op dwaling bij het sluiten van de overeenkomst. Optimistische verkoopbrochures zijn onvoldoende.

Voor kopers betekent dit dat zij bij speculatieve investeringen zelf goed moeten nadenken en risico’s inschatten.

Conclusie

Speculatieve grondhandel bevindt zich op het snijvlak van civiel recht, consumentenbescherming en ruimtelijk beleid. De maatschappelijke discussie is fel en de politieke aandacht groot.

De civiele rechter moet een duidelijk onderscheid maken tussen maatschappelijke onwenselijkheid en wat juridisch onrechtmatigheid is. Niet elke mislukte grondinvestering betekent dat de verkoper fout zat. Soms hoort het risico simpelweg bij de keuze om te speculeren.

Twijfel je of jij bent misleid bij de aankoop van grond? Of wil je weten waar je juridisch staat? Neem contact op. Wij helpen je graag verder.

Door Jochem van Santvoort