Gemeente verliest strook grond door verjaring

Het geschil
De zaak gaat over een strook grond grenzend aan het perceel van gedaagden welke strook grond als onderdeel van hun tuin wordt gebruikt. Volgens gedaagden maakt die strook al sinds de jaren zeventig feitelijk deel uit van hun tuin. De strook grond staat echter kadastraal op naam van de gemeente.

Ter onderbouwing wijzen gedaagden op een coniferenhaag die al vanaf 1995-1996 op dezelfde plek staat en de afscheiding vormt met het aangrenzende vakantiepark. Ook stellen ze dat de tuin altijd als één geheel is onderhouden en de vorige eigenaren diverse bezitsdaden hebben verricht waardoor voor derden duidelijk is dat de strook bij de tuin hoort.

De gemeente stelt dat van zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring geen sprake is. Een beroep op verkrijgende verjaring gaat volgens de gemeente niet op aangezien de huidige eigenaren het eigendom pas in 2020 hebben verkregen, waardoor er geen sprake is van 10 jaar onafgebroken bezit. Voorts waren de gedaagden volgens de gemeente niet te goeder trouw.

Van bevrijdende verjaring is volgens de gemeente evenmin sprake. Volgens de gemeente is er nooit sprake geweest van inbezitneming, omdat de strook grond aan de straatkant tot omstreeks 2010-2013 vrij toegankelijk was. Het muurtje dat de toegang tot de strook helemaal afsluit dateert pas van die periode. Daarmee is de verjaringstermijn van twintig jaar volgens de gemeente nog niet verstreken.

Bevrijdende verjaring voltooid
De rechtbank volgt de gemeente niet. Bepalend voor inbezitneming is of de bezitter de feitelijke macht over de zaak is gaan uitoefenen, beoordeeld naar verkeersopvatting op grond van uiterlijke feiten. Aan dat criterium is hier voldaan vanaf het moment dat de coniferenhaag rond 1995-1996 werd geplant. De haag maakte de strook optisch tot onderdeel van de tuin, en dat beeld werd versterkt doordat de gemeente zelf een hekwerk direct achter de haag plaatste aan de zijde van het vakantiepark – zonder daarbij de kadastrale grenzen te raadplegen.

Bovendien hebben de vorige eigenaren en de huidige bewoners de tuin inclusief de strook aantoonbaar als één geheel onderhouden. Er is sprake van doorlopende beplanting, een bewateringssysteem dat ook in de strook grond liep, een schuurtje dat deels op de strook grond staat en de infrastructuur voor een robotgrasmaaier is ook op de strook grond aangebracht. Dat de straatkant van de strook tot omstreeks 2010-2013 nog bereikbaar was, doet aan de inbezitneming niet af. De twintigjarige verjaringstermijn voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring liep daarmee in 2015-2016 af, zodat de rechtsvoorgangers van de bewoners op dat moment van rechtswege eigenaar werden. Het eigendom is in 2020 bij de koop van de woning op de huidige bewoners overgegaan.

Onrechtmatige daad als vangnet?
Omdat bevrijdende verjaring ertoe leidt dat de oorspronkelijke eigenaar zijn recht verliest zonder enige vergoeding, heeft de Hoge Raad in het Heusden-arrest een vangnet gecreëerd. Degene die een zaak in bezit neemt en houdt – wetende dat een ander eigenaar is – handelt onrechtmatig jegens die eigenaar. De voormalig eigenaar die zijn eigendom door verjaring is verloren, kan onder omstandigheden het eigendom terugvorderen als schadevergoeding in natura.

De gemeente heeft nog getracht met een beroep hierop het eigendom terug te vorderen. De rechtbank wees de vordering echter af. Volgens de rechtbank is de Heusden-vordering gericht tegen degene die de zaak onrechtmatig in bezit heeft genomen. De huidige bewoners hebben de strook grond echter niet zelf in bezit genomen. Zij hebben de strook grond van hun rechtsvoorgangers bij overdracht verkregen. De gemeente had haar eigendomsrecht op de strook grond op dat moment al verloren. De gedaagden hebben volgens de rechtbank dus niet onrechtmatig jegens de gemeente gehandeld.

Deze uitspraak bevestigt een belangrijke begrenzing van het Heusden-leerstuk. Zodra de grond door eigendomsoverdracht op een derde over is gegaan, is de ketting verbroken. Gemeenten die te laat zijn met het opsporen van verjaarde perceelstroken, kunnen de Heusden-vordering dus niet meer inzetten tegen kopers die deze te goeder trouw hebben verkregen. Dat maakt tijdige kadastrale controle en handhaving des te belangrijker.

Rb Rotterdam 25 maart 2026, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2026:4009.