Minister komt met vergelijkbaar alternatief voor planbatenheffing

Gebiedsontwikkeling is van cruciaal belang voor de grote ruimtelijke opgaven in Nederland. Nu is er gebiedsontwikkelingen vaak een financieel tekort op de publieke investeringen die de overheid voor haar rekening neemt. Onderhandelingen over de haalbaarheid duren vervolgens lang, wat soms zelfs leidt tot uitstel van projecten. De waardestijging van grond als gevolg van een juridische functiewijziging komt op dit moment toe aan de grondeigenaar, zonder dat daar een inspanning van deze eigenaar tegenover staat.

In het Hoofdlijnenakkoord en het Regeerprogramma staat dat publieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling zo veel mogelijk moeten worden bekostigd uit de waardestijging van de grond. Dit vermindert op termijn de publieke financiële tekorten op gebiedsontwikkelingen. Daartoe zou een planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem ingevoerd moeten worden.

Voorkeursvariant: ‘intensivering van het kostenverhaal’

Het ministerie van VRO onderzocht of een planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem de voorkeur heeft. Ook onderzocht het ministerie hoe deze twee opties vormgegeven kunnen worden.

Intensivering en uitbreiding van het kostenverhaal kan onder voorwaarden een goed en kansrijk alternatief zijn voor een planbatenheffing. Door het bestaande instrument kostenverhaal te intensiveren en uit te breiden wordt – net als bij een planbatenheffing – een groter beroep gedaan op de waardestijging van grond. Daarmee kunnen noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling zo veel mogelijk uit deze waardestijging worden bekostigd.

Naar verwachting stijgen de grondprijzen op de lange termijn (net als bij een planbatenheffing) minder hard of zullen die zelfs dalen. Dit komt omdat ontwikkelaars de hogere bijdragen aan het kostenverhaal door zullen rekenen (verdisconteren) in de prijs die zij voor de grond kunnen en willen betalen. Hierdoor worden de financiële publieke tekorten van gebiedsontwikkelingen lager en is er minder publiek geld nodig voor gebiedsontwikkeling.

Beproefde regeling behouden

Een groot voordeel van intensivering van het kostenverhaal in vergelijking met de planbatenheffing is dat er geen extra instrument wordt geïntroduceerd en dus maar één al bestaande en beproefde regeling wordt behouden. Die sluit ook aan op wat gemeenten en marktpartijen al kennen. Daarnaast blijft er door het kostenverhaal te intensiveren een directe koppeling bestaan tussen de gevraagde bijdrage (uit de waardestijging van grond) en de publieke investeringen die hieruit worden bekostigd. Zo komen de (extra) opbrengsten volledig ten gunste aan de doelen uit het Regeerprogramma: bereikbaarheid en het realiseren van betaalbare huur- en koopwoningbouw.

Gebruikswaarde als waarderingsgrondslag

Een belangrijke randvoorwaarde voor het voorstel is dat de waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde bij kostenverhaal wordt aangepast naar de gebruikswaarde. Door de waarderingsgrondslag aan te passen naar de gebruikswaarde ontstaat er voor gemeenten meer financiële ruimte om kosten te verhalen op de grondwaardestijging. Dit blijkt uit een verkennend onderzoek dat door Fakton Consultancy en Cebeon is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van VRO.

Het onderzoek is een zelfstandige maatregel uit de Kamerbrief ‘Modernisering van het grondbeleid’ van juni 2023 . In de Kamerbrief wordt dan ook een apart voorstel gedaan om een wetgevingstraject op te starten om de waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde bij kostenverhaal aan te passen naar de gebruikswaarde.

Buitenstedelijke gebiedsontwikkeling

Een planbatenheffing of het vergelijkbare systeem hebben vooral effect op buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen en wanneer extensieve bebouwing naar intensieve bebouwing gaat (bijvoorbeeld van agrarisch naar woningbouw). Doordat ongeveer 70 procent van de woningbouwopgave binnenstedelijk is, is in deze situaties geen of beperkt sprake van grondwaardestijging en zal hier in veel gevallen dus ook niet of beperkt sprake zijn van opbrengsten.

Geen ‘quick fix’

Zowel een planbatenheffing als het vergelijkbare systeem vereist een overgangsregeling voor bestaande grondposities (gronden die al in eigendom van ontwikkelaars zijn). Dit omdat deze gronden zijn aangekocht zonder dat er in het aankoopbedrag rekening is gehouden met een mogelijke planbatenheffing of de introductie van het vergelijkbare systeem (een verhoogde bijdrage aan het kostenverhaal).

Mogelijk kunnen pas tussen 2035 en 2040 de eerste opbrengsten en effecten van een planbatenheffing of het vergelijkbare systeem worden verwacht. De minister schrijft dat geen van beide systemen een ‘quick fix’ is voor het op korte termijn oplossen van de publieke tekorten.

Voor de langere termijn zijn de voorstellen desondanks van cruciaal belang om gebiedsontwikkeling haalbaarder te maken en daarmee ook woningbouw verder te stimuleren. De waardestijging van de grond komt kan door de voorstellen beter worden benut voor noodzakelijke publieke investeringen in de gebiedsontwikkeling. Daarnaast zullen de voorstellen naar verwachting de grondprijzen dempen, wat verder helpt met het terugdringen van publieke financiële tekorten.