Verhuurder niet verantwoordelijk voor overtredingen huurster

Het college merkte de verhuurder aan als overtreder, omdat hij – conform de criteria voor functioneel daderschap (ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071) – over de overtreding kon beschikken en deze ook aanvaard zou hebben. Dat laatste zou blijken uit het feit dat één van de illegale bewoners had gezegd dat deze de huisbaas kende en dat die de huur cash kwam ophalen, waaruit volgens het college bleek dat de verhuurder op de hoogte was van de overtreding. De rechtbank was dit met het college eens.

In hoger beroep stelt de Afdeling voorop dat een eigenaar in de regel beschikkingsmacht heeft over de wijze waarop de woning wordt gebruikt. Het college heeft volgens de Afdeling echter niet aangetoond dat de verhuurder de overtreding heeft aanvaard. De enkele omstandigheid dat hij de woning niet regelmatig heeft gecontroleerd, is daarvoor onvoldoende. Ook de enkele verklaring van één van de bewoners dat de huur maandelijks aan de huisbaas werd betaald is niet voldoende, omdat deze verklaring door de verhuurder werd betwist en er verder geen aanwijzingen zijn overgelegd waaruit blijkt dat de verhuurder daadwerkelijk langs kwam bij de woning en dus op de hoogte was of kon zijn van de onzelfstandige bewoning. Volgens de Afdeling valt niet uit te sluiten dat een ander zich voor de verhuurder/huisbaas heeft uitgegeven. Bovendien blijkt uit bankafschriften dat de huurster (dus de illegale onderverhuurster) nog kort voor de inspectie de huur aan de verhuurder had overgemaakt.

De strengheid van de Afdeling valt goed te begrijpen vanuit het feit dat hier een bestuurlijke boete ter discussie stond: een bestraffende sanctie in de zin van artikel 6 EVRM. Het is dan aan het college om aan te tonen (niet: aannemelijk te maken) dat de verhuurder overtreder is. Maar ook los van de bewijsmaatstaf zien wij dit als een positieve uitspraak voor professionele verhuurders. De Afdeling stelt immers als criterium voor het ‘aanvaarden’ van de overtreding dat de verhuurder op de hoogte was of kon zijn van de overtreding, waarbij het bevoegd gezag aanwijzingen moet aanleveren waaruit dit blijkt. Anders dan bijvoorbeeld in de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 oktober 2025 is niet van belang of de verhuurder er (door actiever op te treden) achter had kunnen komen wat zijn huurster uitspookte, maar of hij daadwerkelijk aanleiding had te vermoeden dat er in zijn woning iets gebeurde dat niet door de beugel kon. Met die laatste lijn verwachten wij dat professionele verhuurders (denk ook aan bijvoorbeeld woningcorporaties) beter uit de voeten kunnen.