VAB-beleid dat werkt: van vrijkomend erf naar gebiedskwaliteit

De afgelopen jaren werkten we voor verschillende gemeenten aan VAB-beleid en handreikingen. Daarbij zien we dezelfde vragen en dilemma’s terugkomen. Uit die praktijk halen we een aantal lessen.

Wat is VAB?

Vrijkomende agrarische bebouwing bestaat uit erven en gebouwen die hun agrarische functie verliezen. Vaak gaat het om voormalige melkveehouderijen of intensieve veehouderijen, met forse bouwvolumes en een duidelijke impact op het landschap.

De opgave begint op het moment dat het agrarisch gebruik stopt. De functie blijft vaak nog agrarisch, maar het feitelijk gebruik verandert. Dat creëert spanning tussen planologisch regime, gebruik én toekomstige mogelijkheden.

1. VAB als kans

Zonder richting ontstaat versnippering. Initiatieven worden per geval beoordeeld, met wisselende uitkomsten en weinig samenhang. Tegelijkertijd bieden VAB-locaties juist kansen. Voor woningbouw, nieuwe economische dragers en versterking van landschap en erfgoed. Omdat het bestaande locaties zijn, ligt hergebruik vaak meer voor de hand dan nieuwbouw elders. VAB is daarmee geen bijvangst van stoppende landbouw, maar een structurele opgave met potentie voor meerwaarde.

2. Rood-voor-rood kramp

Wonen is de meest voorkomende nieuwe functie bij VAB-locaties. Zeker in gebieden met woningdruk ligt rood-voor-rood voor de hand: sloop van schuren en in ruil daarvoor een woning.
Toch zien we dat het succes van deze regeling in veel gemeenten omslaat in kramp. Nieuwe woningen in het buitengebied kunnen leiden tot beperkingen in de ontwikkelruimte van agrariërs. Bovendien gaat het vaak om grote vrijstaande woningen, terwijl de woningbehoefte juist bij andere doelgroepen ligt.
Daar komt bij dat deze woningen vrijwel altijd in het dure segment vallen. Daarmee komt de 30-40-30-verdeling onder druk te staan (de verdeling tussen woningen in het dure, middeldure en goedkope segment). De woningbouwopgave in de kernen moet zich als gevolg daarvan richten op het goedkopere en middeldure segment, omdat de dure woningen al ‘op’ zijn. Dit heeft gevolgen voor de (financiële) haalbaarheid van woningbouwplannen bij kernen.

De vraag is dan ook: draagt rood-voor-rood nog bij aan de doelen die gemeenten willen bereiken?

3. Andere functies lopen vast

Naast wonen ontstaan ook andere initiatieven: kleinschalige bedrijvigheid, recreatie, zorg. Deze functies dragen bij aan de vitaliteit van het buitengebied, maar lopen in de praktijk vaak vast.
Dat komt zelden door het initiatief zelf, maar door de manier waarop beleid is ingericht. In ander beleid is bijvoorbeeld al vastgelegd dat een zorgfunctie in of vlak bij een kern moet liggen. Bereikbaarheidseisen sluiten niet aan bij de afstanden in het buitengebied. En de mogelijke effecten op agrarische bedrijven zorgen voor terughoudendheid.
Het resultaat: lange procedures, onzekerheid en initiatiefnemers die afhaken. Daarmee blijven juist plannen liggen die het buitengebied kunnen versterken en leefbaar houden.

4. Is er een agrarisch alternatief?

In gebieden met goede landbouwgronden speelt een ander vraagstuk. Ook daar stoppen agrarische bedrijven, maar de vraag is of dat wenselijk is. Erven verdwijnen, grond wordt opgeschaald door buurbedrijven en de bedrijfswoning wordt een burgerwoning. Daarmee verdwijnt de agrarische dynamiek uit het gebied.
Maar is dat ook echt het enige, onvermijdelijke scenario, of kunnen we agrarische bedrijven behouden? Andere teelten, verbreding, extensievere of nieuwe agrarische vormen? Gemeenten die inzetten op een vitaal agrarisch gebied zoeken hier naar een andere balans. Tegelijkertijd is de druk vanuit wonen groot. Zonder duidelijke strategie ontstaat spanning tussen beide.

5. Maatwerk is onvermijdelijk, het creëren van meerwaarde essentieel

Iedere VAB-locatie is anders. Ligging, omvang, milieuruimte en landschappelijke context bepalen wat kan. Generiek beleid schiet dan snel tekort. Gemeenten zoeken houvast, maar willen ook ruimte houden voor goede initiatieven. Dat vraagt om een ander type beleid: geen dichtgetimmerde regels, maar een afwegingskader dat richting geeft en ruimte laat voor maatwerk en creatie van meerwaarde voor de omgeving. De kunst is om dat transparant en uitlegbaar te maken.

Een eenduidige aanpak voor VAB. Hoe doe je dat?

VAB zijn geen eenvoudig vraagstuk. Het onderwerp raakt aan woningbouw, landbouw, economische vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit en maatwerk. Juist daarom is een samenhangende aanpak nodig.

Inzicht

Begin met overzicht. Waar liggen VAB-locaties? Welke ontwikkelingen spelen er? Waar is sprake van leegstand? En welke opgaven domineren? Deze analyse vormt de basis.

Gebiedsgericht werken

Niet elk gebied vraagt om dezelfde aanpak. Op basis van landschap, het principe van bodem en water sturend, en het huidige en gewenste gebruik ontstaat vaak een logische indeling. De omgevingsvisie geeft daarvoor vaak richting. Per gebied bepaal je het perspectief: wat wil je hier op langere termijn bereiken? En wat wil je voorkomen?

Sturen op meerwaarde

Welke ontwikkelingen zijn wenselijk op VAB-locaties? Kijk daarbij niet alleen naar de nieuwe functie, maar ook naar de meerwaarde. Een cruciale stap in onze aanpak is het expliciet maken van wat je wilt bereiken. Een discussie over VAB kan gemakkelijk blijven hangen in de vraag wat wel en niet mag. Dat is te beperkt.
De betere vraag is: wat voegt een ontwikkeling toe? Draagt een initiatief bij aan ruimtelijke kwaliteit, landschap, economische vitaliteit of maatschappelijke opgaven? Dan is er per saldo kwaliteitswinst en ontstaat er meer ruimte. Ontbreekt die bijdrage, dan is terughoudendheid logischer.

Het resultaat kan zijn dat een gemeente in een bepaald gebied terughoudender omgaat met de rood-voor-rood regeling. Of dat deze alleen nog toegepast kan worden bij de bouw van meerdere kleine woningen.

Afwegingskader

Omdat maatwerk nodig blijft, is een helder afwegingskader essentieel. Zo’n kader geeft richting zonder alles dicht te regelen. In de praktijk werkt bijvoorbeeld een tweedeling goed: een basisinspanning waar elk initiatief aan moet voldoen, met extra ontwikkelingsruimte bij aantoonbare meerwaarde.

Uitvoerbaarheid

Beleid moet uitvoerbaar zijn. Hoe worden initiatieven beoordeeld? Welke rol krijgt het omgevingsplan? Maak afspraken met de gemeenteraad dat initiatieven die passen binnen het VAB-beleid niet langs de gemeenteraad hoeven. Dit versnelt de procedures. En zorg dat initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn door toepasbare regels.

Proces

VAB raakt veel belangen. Betrek agrariërs, initiatiefnemers en interne disciplines. Participatie helpt om betere keuzes te maken en draagvlak te creëren. Heldere communicatie vanuit de gemeente over de te maken (en gemaakte) keuzes is belangrijk. Na vaststelling van het beleid is een vast contactpersoon (zoals een erfcoach) handig, net als plek waar initiatiefnemers terecht kunnen voor de begeleiding van hun aanvraag.

Implementatie

Tot slot begint implementatie niet pas na vaststelling. Denk vanaf het begin na over de vertaling naar het omgevingsplan, een duidelijke werkwijze voor vergunningverlening en begrijpelijke communicatie richting initiatiefnemers. Bijvoorbeeld via een handreiking, stappenplan of toegankelijke webpagina.

Van lastig dossier naar sturingsinstrument

Een eenduidige aanpak voor VAB ontstaat niet door één instrument. Analyse, gebiedsgericht werken, sturen op kwaliteit en een helder afwegingskader vormen samen de basis.
Wie dat goed organiseert, voorkomt losse initiatieven. Dan wordt een VAB-aanpak een sturingsinstrument voor het buitengebied. Niet alleen om leegstand op te lossen, maar om gericht te werken aan ruimtelijke kwaliteit, economische vitaliteit en toekomstbestendige erven met meerwaarde voor de omgeving.