Grondbeleid in de Ontwerp-Nota Ruimte: van koers naar kavel

Vanuit dat perspectief wringt er iets in het debat over de modernisering van het grondbeleid: het optimaliseren van het gebruik en het toepassen van het bestaande grondbeleidsinstrumentarium krijgt te weinig aandacht. Dat is een gemiste kans, want juist daar is veel winst te behalen

De Ontwerp-Nota Ruimte geeft een richting ten aanzien van de voorliggende, landelijke opgaven. Maar uitvoering ontstaat pas op gebieds-/kavelniveau. De volgorde blijft simpel en dwingend: eerst moeten er ruimtelijke keuzes worden gemaakt, pas daarna volgen de transacties. Het is van belang om vroegtijdig vast te leggen waar en wanneer gebouwd wordt en welke programma’s daarbij horen. Deze keuzes moeten bestuurlijk worden geborgd, vertaald naar regionale programmering en vervolgens verankerd in gemeentelijk beleid. De gekozen lijn moet vervolgens worden vastgehouden. Zonder die zekerheid loopt de verwachtingswaarde van gronden overal op, wat voor de grondmarkt als geheel niet gewenst is.

Het financiële spoor sluit daarop aan. Het huidige systeem voor kostenverhaal is gebaseerd op de criteria toerekenbaarheid, proportionaliteit en profijt. Alleen werkelijk gemaakte kosten worden daarbij doorbelast naar de grondexploitatie. Dat systeem werkt, mits het consequent en transparant wordt toegepast. Maak daarom aan de voorkant duidelijk welke bijdragen nodig zijn (inclusief bovenwijkse kosten), onderbouw die met gedegen berekeningen en leg vast hoe het publiekrechtelijke spoor wordt gevolgd als het privaatrechtelijke spoor stokt. Zo ontstaat voorspelbaarheid, zonder dat nieuwe heffingenstelsels of wetgeving nodig zijn.

Actieve grondverwerving door de overheid kan een nuttig instrument zijn, maar is geen doel op zichzelf. Gebruik het gericht om volgorde, ruil en fasering mogelijk te maken, niet om als overheid op waardestijging te speculeren. Door vooraf duidelijke kaders te stellen voor waardering, looptijd en uitstapmomenten, blijven financiële risico’s beheersbaar en wordt het instrument zorgvuldiger ingezet.

De onderlinge volgorde van opgaven is cruciaal. Woningbouw, netverzwaring, waterveiligheid en natuurontwikkeling kennen elk hun eigen tempo en prioriteiten. Daarom is het noodzakelijk om de uitvoering gefaseerd en programmatisch te organiseren, waarbij actief grondbeleid wordt ingezet op plekken waar marktinitiatief tekortschiet. Dat betekent dus alleen doelgericht verwerven waar dat nodig is om de keten niet te laten vastlopen.

Dat brengt ons bij de grondpolitiek. De Ontwerp Nota bepleit een rechtvaardige verdeling van lusten en lasten. In de praktijk betekent dit expliciete keuzes, compensatie waar noodzakelijk en duidelijke communicatie. Wanneer die keuzes niet expliciet worden gemaakt, verschuift de weerstand al snel naar het instrument zelf (“het ligt aan het voorkeursrecht” of “aan de gedoogplicht”), terwijl de kernvraag onderbelicht blijft: wáár doen we wat en waarom?

Tot slot draait alles om de uitvoeringscapaciteit. Grondbeleid is alleen effectief als juridisch vakmanschap, planeconomie en strategisch onderhandelen samenkomen. Dat vraagt om goed op elkaar ingespeelde teams, eenduidige dossiervorming en discipline aan de overlegtafel: heldere uitgangspunten, tweesporenbeleid, geen verrassingen achteraf.

Onze kernboodschap is dat modernisering van grondbeleid niet begint met nieuwe knoppen, maar met beter gebruik van het instrumentarium dat we al hebben. Door keuzes vroegtijdig en stevig vast te leggen, kosten en bijdragen voorspelbaar te maken, de volgorde te regelen waar de markt het niet alleen kan, verwerving doelgericht in te zetten en het publieke spoor geloofwaardig te houden, wordt de nationale koers daadwerkelijk uitvoerbaar — in plannen die doorgaan, niet alleen op papier maar ook op de grond.