Omgevingsvergunning aanvragen als huurder: wat zijn de regels?

Belanghebbendheid

Een belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken (artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). Wanneer iemand een aanvraag omgevingsvergunning indient voor het bouwen van een bouwwerk, wordt verondersteld dat diegene belanghebbend is. Op dit uitgangspunt geldt een uitzondering. Als aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt, wordt aangenomen dat de indiener geen belanghebbende is en dat er dus ook geen sprake is van een aanvraag in de zin van artikel 1:3, derde lid, van de Awb (ABRvS 15 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2717). Deze lijn geldt naast het bouwen van een bouwwerk ook voor een aanvraag omgevingsvergunning om planologisch af te wijken (ABRvS 26 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:616), het vellen van een houtopstand (ABRvS 19 september 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3048) en voor een watervergunning (ABRvS 21 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:846). Voorgenoemde uitspraken vallen onder het oude recht, maar er lijkt geen reden om aan te nemen dat deze rechtspraak anders zou zijn onder de Omgevingswet.

Toestemming eigenaar ontbreekt

De eigenaar van een perceel wordt gezien als belanghebbende. Maar hoe zit dit met een huurder? Kan van een huurder die een aanvraag omgevingsvergunning indient worden gezegd dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt? Dat ligt eraan. Als de eigenaar van het perceel toestemming heeft verleend voor de realisatie van het bouwplan, wordt aangenomen dat de aanvrager een belanghebbende is (zie bijvoorbeeld ABRvS 26 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:616). Als de eigenaar juist expliciet aangeeft geen toestemming te verlenen voor het bouwplan, wordt aangenomen dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.

Tijdstip weigering

Dat het tijdstip van deze weigering relevant is, volgt uit de Afdelingsuitspraak van 24 april 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1712. In deze uitspraak had McDonald’s een aanvraag omgevingsvergunning ingediend, waarna het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam deze omgevingsvergunning verleende. Na het moment van vergunningverlening heeft de Vereniging van Eigenaren geweigerd medewerking te verlenen aan het bouwplan. Deze weigering is ook bekrachtigd door de civiele rechter. Ondanks deze weigering, oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat McDonald’s wel als belanghebbende kon worden aangemerkt, omdat de bestuursrechter moet kijken naar het moment van vergunningverlening (ex tunc toetsing). Omdat op dat moment nog geen weigering bekend was, werd McDonald’s als belanghebbende aangemerkt.

Tot slot

Kan een huurder een omgevingsvergunning aanvragen? Dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Om achteraf onduidelijkheid te voorkomen, is het raadzaam om bij de aanvraag omgevingsvergunning een schriftelijke verklaring van de eigenaar in te dienen, waaruit blijkt dat deze akkoord is met het verwezenlijken van het bouwplan.
Zelf een omgevingsvergunning aanvragen als huurder? Zorg dat u het juridisch goed inricht. Wij denken graag mee.