Dwaling, een megastal en de rekensom die het hof verkeerd maakte

Het geschil

In 2016 kopen eisers (hierna: nieuwe eigenaren) een woning voor €675.000. Tegenover de woning bevindt zich een agrarische onderneming. Wat de kopers niet weten, en de verkopers wel, is dat aan die onderneming al vergunningen zijn verleend voor de realisatie van een omvangrijke varkensstal (ook wel een “megastal” genoemd).

Kort na de levering laten de nieuwe eigenaren van de woning een taxatie uitvoeren, met als peildatum 20 december 2016 (twee dagen vóór het sluiten van de koopovereenkomst). In het taxatierapport wordt de marktwaarde van de woning vastgesteld op €485.000, uitgaande van de situatie dat op de peildatum bekend was dat er een megastal gerealiseerd zou gaan worden. De vergunningen hiervoor waren immers reeds verleend en onherroepelijk geworden.

De nieuwe eigenaren voelen zich misleid en beroepen zich onder meer op dwaling. Zij vorderen het verschil tussen de aankoopprijs van €685.000 en de getaxeerde marktwaarde van €485.000 terug. Een bedrag van €190.000.

Eerste aanleg en hoger beroep

De rechtbank wees de vorderingen van de nieuwe eigenaren af. In hoger beroep erkende het hof dat de nieuwe eigenaren hadden gedwaald, maar kende het de gevorderde bedrag van €190.000 niet toe. Volgens het hof werd het nadeel opgeheven omdat de agrarische onderneming reeds een overeenkomst met een ontwikkelaar had gesloten en de megastal niet meer gerealiseerd zou gaan worden. Volgens het hof was het aanvankelijke waarde drukkende effect daarmee verdwenen. Het nadeel dat de nieuwe eigenaren bij het sluiten van de overeenkomst zouden hebben geleden, was volgens het hof dus feitelijk opgeheven.

De Hoge Raad

De Hoge Raad ging niet in het oordeel van het hof mee. Volgens de Hoge Raad valt het oordeel van het hof niet te rijmen met zijn eigen uitgangspunten. Het hof had immers vastgesteld dat de nieuwe eigenaren, als zij van de realisatie van de megastal op de hoogte waren, de woning wel zouden hebben gekocht, maar tegen een lagere prijs. Dat betekent dat zij in werkelijkheid te veel hebben betaald.

Dat de megastal uiteindelijk niet is gebouwd, maakt dat oorspronkelijke nadeel niet ongedaan. In de hypothetische situatie – waarin de nieuwe eigenaren minder zouden hebben betaald – zou de latere waardestijging juist aan hen ten goede zijn gekomen. Door te oordelen dat het nadeel was verdwenen vanwege die latere ontwikkeling, week het hof af van zijn eigen vergelijking tussen de werkelijke en de hypothetische situatie.

Conclusie

In het recht zoekt de rechter vaak naar een praktische en redelijke oplossing, waarbij rekening wordt gehouden met de omstandigheden van het geval. In deze zaak maakt de Hoge Raad echter duidelijk dat die praktische benadering zijn grenzen heeft.

Dit artikel is geschreven in samenwerking met mr. Viggo Schieman. Werkstudent bij Adriaanse van der Weel advocaten.

HR 6 februari 2026, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:HR:2026:199.