Optimalisatie huurregulering moet middenhuur redden, maar legt nieuwe vragen bij gemeenten

Uit recent onderzoek van SEO Economisch Onderzoek blijkt dat het investeringsklimaat voor middenhuur sinds 2022 sterk is verslechterd. Niet alleen door hogere rentes en stijgende kosten, maar ook door opeenvolgende beleidswijzigingen en de invoering van huurregulering. Volgens SEO kan dit ertoe leiden dat het middenhuuraanbod in de bestaande woningvoorraad de komende tien jaar met zo’n dertig procent afneemt, met nog sterkere dalingen in de G4. Daarmee komt juist het segment onder druk te staan dat belangrijk is voor doorstroming, starters, studenten en huishoudens met een middeninkomen.

Het kabinet kiest daarom voor een pakket aan optimalisaties binnen het bestaande stelsel. Zo wordt de waardering van locaties in het woningwaarderingsstelsel aangepast via een WOZ-opslag, worden minpunten voor het ontbreken van buitenruimte geschrapt en krijgen kleine rijksmonumenten een zwaardere locatiewaardering. Ook wordt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten toe te passen voor alle studenten en wordt de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen met vier jaar verlengd. Met deze maatregelen wil het kabinet verhuurders meer ruimte geven om rendabel te blijven investeren, zonder de kern van de huurprijsbescherming los te laten.

Voor gemeenten heeft deze koers directe gevolgen. De maatregelen raken aan de manier waarop middenhuur wordt afgedwongen in omgevingsplannen, woondeals en lokale verordeningen. Het SEO-rapport laat zien dat bovenwettelijke gemeentelijke eisen aan betaalbaarheid, woninggrootte en instandhoudingstermijnen het investeringsklimaat verder onder druk zetten. Tegelijkertijd blijft van gemeenten worden verwacht dat zij sturen op voldoende betaalbare woningen en evenwichtige wijken. De belofte van meer beleidsstabiliteit botst daarmee met de praktijk waarin lokale overheden worden aangesproken op maatwerk en maatschappelijke ambities.

De brief maakt duidelijk dat het Rijk voorlopig geen fundamentele stelselwijziging doorvoert, zoals een alternatieve vorm van huurregulering naar Duits model. Wel worden enkele beleidsopties verder onderzocht, waaronder fiscale knelpunten voor investeerders en mogelijke ondersteuningsinstrumenten. Daarmee schuift een deel van de spanning tussen betaalbaarheid en investeerbaarheid door naar de komende jaren, terwijl gemeenten nu al te maken hebben met teruglopende middenhuurvoorraden.

In de context van de Omgevingswet vraagt deze aanpak om scherpe keuzes op lokaal niveau. Gemeenten zullen hun omgevingsplannen en volkshuisvestingsprogramma’s zorgvuldig moeten afwegen om ruimte te laten voor middenhuur, zonder verdere stapeling van eisen die projecten onhaalbaar maakt. De inzet van het kabinet laat zien dat huurregulering alleen niet voldoende is om het woningtekort aan te pakken. De vraag blijft in hoeverre de gekozen optimalisaties daadwerkelijk leiden tot meer bouw en behoud van middenhuur, of vooral bedoeld zijn om verdere afkalving te vertragen, terwijl de uitvoeringsdruk grotendeels bij gemeenten blijft liggen.

Kamerbrief toelichting op de maatregelen optimalisatie huurregulering en ontwikkelingen in de huursector Downloaden

Beslisnota bij Kamerbrief toelichting op de maatregelen optimalisatie huurregulering en ontwikkelingen in de huursector Downloaden

Uitkomsten onderzoek SEO Economisch Onderzoek ten aanzien van de staat van het investeringsklimaat voor middenhuur Downloaden