Maatstaf van heffing

voor de omzetbelasting

Uit het voorgaande volgt dat de vestiging van een erfpachtrecht gelijkgesteld is aan de levering van de volle eigendom van de grond voor de beoordeling of omzetbelasting is verschuldigd. Deze gelijkstelling geldt niet voor het bepalen van de hoogte van de vergoeding die ten grondslag ligt aan het berekenen van de verschuldigde omzetbelasting.

Uitgangspunt is dat de omzetbelasting wordt berekend over de vergoeding voor het erfpachtrecht.1

Deze vergoeding is het totale bedrag dat bij de vestiging van het erfpachtrecht in rekening wordt gebracht, de omzetbelasting niet daaronder begrepen.

Bij vestiging van een erfpachtrecht behoort de waarde van de canon tot de vergoeding, met dien verstande dat de vergoeding hierdoor niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het erfpachtrecht betrekking heeft. De waarde in het economische verkeer bedraagt ten minste de kostprijs, met inbegrip van de omzetbelasting, van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft, zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van de handeling.2

De waarde van canon (als onderdeel van de grondslag voor het berekenen van de omzetbelasting) wordt bepaald op grond van door de wetgever voorgeschreven tabellen en de daarbij behorende regelgeving.3

De eerste tabel voorziet in de situatie waarbij de waarde van de canon afhankelijk is van het leven van één persoon. De tweede tabel ziet op een erfpachtrecht voor een bepaalde duur. Verder is sprake van een derde waarderingsgrond voor het geval een voortdurend of eeuwigdurend erfpachtrecht wordt overeengekomen. In het laatste geval wordt de waarde van de canon gesteld op het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag dat aan canon is verschuldigd. Hieronder volgt een voorbeeld van een berekening voor de omzetbelasting.

Praktijkvoorbeeld

Een gemeente geeft aan een particulier een perceel bouwgrond van 600 vierkante meter uit in erfpacht voor onbepaalde tijd tegen een jaarlijkse canon van € 12.500. De economische waarde van het perceel bouwgrond bedraagt € 175.000. Bij erfpacht voor onbepaalde tijd geldt dat de canon met een factor 17 dient te worden vermenigvuldigd. Dit betekent dat de vergoeding voor het erfpachtrecht € 212.500 (17 x € 12.500) bedraagt. De omzetbelasting wordt echter enkel berekend over de marktwaarde van het onroerend goed, te weten € 175.000.

Maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting

Bij de verkrijging van een erfpachtrecht wordt als grondslag voor de overdrachtsbelasting aangehouden de waarde van het erfpachtrecht vermeerderd met de verschuldigde canon, met dien verstande dat de uitkomst van voornoemde optelsom (de waarde van het erfpacht en de waarde van de canon) niet hoger wordt gesteld dan de waarde van de zaak waarop het erfpachtrecht betrekking heeft.4 Bij verkrijging van eigendom, bezwaard met een recht van erfpacht, wordt de waarde verminderd met die van de canon.5 De waarde van de canon wordt vastgesteld op grond van door de wetgever opgestelde tabellen en daarbij behorende regelgeving.6

De systematiek van deze tabellen en regelgeving is gelijk aan de systematiek voor het berekenen van de waarde van de canon voor de omzetbelasting, zoals hiervoor is besproken.

In dit kader is van belang om op te merken dat het tussentijds afkopen van de canon geen belastbaar feit is. Er wordt immers geen onroerende zaak of recht verkregen.7 Dit is anders in het geval de canon bij de vestiging van het erfpachtrecht in een keer wordt afgekocht. In dat geval wordt over de (af)koopsom overdrachtsbelasting geheven. Alsdan wordt de volledige afkoopsom als heffingsgrondslag gehanteerd en niet het maximum van het zeventienvoud van de jaarlijkse canon bij een periodieke canonverplichting.8