geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (artikel 7:257 lid 1 BW). Hieruit volgt dat de huurder een vordering tot vermindering van de huurprijs binnen zes maanden moet instellen, nadat hij het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld.
Na het verstrijken van voornoemde termijn van zes maanden kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden (artikel 7:257 lid 3 BW).
Als sprake is van huur van niet-geliberaliseerde woonruimte en de vordering tot huurvermindering is gegrond op een gebrek dat voorkomt op de wettelijke gebrekenlijst,2dan kan de huurder kiezen:
of hij vordert de huurprijsvermindering bij de kantonrechter;
of hij verzoekt de huurprijsvermindering bij de huurcommissie.
De huurder kan pas een verzoek tot huurprijsvermindering indienen bij de huurcommissie indien de verhuurder niet binnen zes weken het gebrek heeft verholpen nadat hij van het gebrek in kennis is gesteld door de huurder.
Ook bij het verzoek tot huurprijsvermindering bij de huurcommissie geldt de hiervoor besproken vervaltermijn van zes maanden.
Voordeel van de procedure bij de huurcommissie is dat deze goedkoper en eenvoudiger is. Het gebrek dient dan wel te staan op de gebrekenlijst van artikel 7:241 BW en de verhuurder moet eerst (zes weken) in de gelegenheid worden gesteld het gebrek te verhelpen.
De huurcommissie onderzoekt of ten tijde van de kennisgeving aan de verhuurder er inderdaad gebreken waren die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Vervolgens bepaalt de huurcommissie welke lagere huurprijs in verhouding staat tot de geconstateerde gebreken.
De procedure bij de huurcommissie is nader uitgewerkt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW).
Belangrijk verschil met de procedure bij de kantonrechter is dat – indien de huurcommissie van oordeel is dat de verhuurder slechts een lagere huurprijs in rekening mag brengen – deze lagere huurprijs bevroren wordt. De lagere huurprijs kan niet worden verhoogd, zolang de geconstateerde gebreken niet zijn verholpen (artikel 7:250 lid 2 BW).
De huurder is vrij in zijn keuze voor het starten van een procedure bij de kantonrechter of de huurcommissie. Na afloop van een procedure kan de huurder niet meer voor de andere procedure kiezen (op grond van dezelfde feiten).
