De rechter kan de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen (artikel 7:274 lid 1 onder c BW):
indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
dat van de verhuurder, de belangen van de verhuurder en de (onder)huurder(s) naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd; en
tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
ad 1:
dringend eigen gebruik
Bij eigen gebruik moet het gaan om gebruik dat het eigen belang van de verhuurder dient. Dit doet zich voor als de verhuurder de woonruimte zelf nodig heeft, maar bijvoorbeeld ook als de verhuurder de woonruimte nodig heeft voor een werknemer.
Vgl. Huydecoper 2012, T&C Huurrecht, artikel 7:274 BW, aantekening 5.
Onder eigen gebruik wordt bovendien mede begrepen:
de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 onder a BW);
het verstrekken van zelfstandige woonruimte aan een gehandicapte indien die woonruimte (artikel 7:274 lid 3 onder b BW):
reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte; dan wel
na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte;
het verstrekken aan een oudere van zelfstandige woonruimte welke onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woonruimte, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen (artikel 7:274 lid 3 onder c BW).
Voorbeeld
Indien de man naar een woonzorgcomplex gaat en in dat kader een huurovereenkomst sluit met een zorginstelling, dan wordt zijn echtgenote van rechtswege medehuurder van de woonruimte, indien zij ook in het woonzorgcomplex gaat wonen.
Indien de man komt te overlijden, dan wordt de echtgenote van rechtswege huurder van de woonruimte in het woonzorgcomplex (met de bijbehorende huurbescherming). In beginsel mag zij in het woonzorgcomplex blijven wonen, ook indien zij zelf helemaal geen zorg nodig heeft.
Indien de woonruimte in het woonzorgcomplex valt onder een van de categorieën van artikel 7:274 lid 3 onder b of c BW dan kan de zorginstelling de huurovereenkomst met de echtgenote opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Met deze wettelijke regeling heeft de wetgever veilig willen stellen dat een voor een gehandicapte of een oudere aangepaste woning voor de beoogde doelgroep beschikbaar blijft.
De dringendheid van het eigen gebruik door de verhuurder moet in voldoende mate objectief bepaalbaar zijn. Komt de dringendheid niet voldoende vast te staan dan zal de beëindigingvordering worden afgewezen.
ad 2:
belangenafweging
De belangenafweging komt pas aan de orde als de verhuurder erin geslaagd is aannemelijk te maken dat hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik en vast staat dat de huurder over passende vervangende woonruimte kan beschikken (zie onder ad 3), waarna door de rechter beoordeeld dient te worden of de mate van dringendheid zo groot is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De belangen die de verhuurder heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst moeten zwaarder wegen dan de belangen van de huurder en de eventuele onderhuurders.
Vgl. H.M. Hielkema en G.M. Kerpestein (redactie), Huurrecht. Sdu@ommentaar, Sdu Uitgevers Den Haag 2011, p. 307.
Zo kan het voorkomen dat, ondanks dat de dringendheid van het eigen gebruik door de verhuurder vast staat, de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toch wordt afgewezen omdat aan de belangen van de huurder meer waarde moet worden gehecht, dan aan de belangen van de verhuurder.
Belangen van de huurder kunnen onder meer de navolgende zijn:
sociale gebondenheid aan de woonruimte en de buurt;
economische gebondenheid aan de woonruimte en de buurt;
beschikbaarheid van voorzieningen in de nabijheid van de woonruimte (bijvoorbeeld een ziekenhuis of huisartsenpost);
de leeftijd van de huurder;
de gezondheid van de huurder.
ad 3:
passende vervangende woonruimte
Voor een geslaagd beroep van de verhuurder op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik moet er tot slot vervangende passende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn.
Wat passend is wordt bepaald door de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zijn financiële mogelijkheden en de overige omstandigheden van het geval. Het is niet noodzakelijk dat de passende woonruimte naar omvang, huurprijs en ligging soortgelijk is aan de gehuurde woonruimte.
Vgl. H.M. Hielkema en G.M. Kerpestein (redactie), Huurrecht. Sdu@ommentaar, Sdu Uitgevers Den Haag 2011, p. 307.
Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, wordt geen rekening gehouden met eventuele huurtoeslag (artikel 7:274 lid 3 BW).
Geen dringend eigen gebruik
Een vordering op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar (artikel 7:274 lid 5 BW):
indien het woonruimte betreft waarvoor een huisvestingsvergunning van de gemeente noodzakelijk is en de verhuurder geen huisvestingsvergunning kan overleggen;
Tenzij de verhuurder de woonruimte nodig heeft voor een andere bestemming dan wonen (artikel 7:274 lid 5 onder a BW).
of
indien de vordering tot beëindiging is ingesteld binnen drie jaar nadat de verhuurder de woonruimte in eigendom heeft verkregen en daarvan schriftelijk mededeling heeft gedaan aan de huurder.
Verder is vervreemding van de woonruimte geen dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Indien de verhuurder de woonruimte wil verkopen, dan levert dat geen rechtsgeldige opzeggingsgrond op. De wetgever gaat uit van een verkoop van de woonruimte in verhuurde staat.
Zie ook artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur).
Dat de woonruimte in verhuurde staat vaak minder oplevert is niet relevant. De wetgever heeft ervoor gekozen het woonbelang van de huurder zwaarder te laten wegen dan de financiële belangen van de eigenaar/verhuurder.
Verhuiskostenvergoeding
De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vaststellen (artikel 7:275 BW).
De hoogte van de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor huurders van zelfstandige woonruimte wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en bedraagt € 5.799,00.
Prijspeil 2015.
Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben wel recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten maar niet op voornoemde minimumbijdrage. De hoogte hangt af van de omstandigheden van het geval en zal meestal lager uitpakken dan voornoemde minimumbijdrage.
S
chadeplichtigheid
Als achteraf blijkt dat de wil van de verhuurder om de woonruimte duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, dan is de verhuurder schadeplichtig. De huurder kan de volledige schade op de verhuurder verhalen (artikel 7:276 BW).
Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst het gehuurde duurzaam door de verhuurder in gebruik is genomen (artikel 7:276 lid 2 BW).
Wetsvoorstel tijdelijke huur
In oktober 2014 is het wetsvoorstel tijdelijke huur aangekondigd. Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan wordt de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid met de navolgende categorieën:
jongeren (8 – 27 jaar);
promovendi;
grote gezinnen (8 of meer personen);
door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen personen.
Zie omtrent het wetsvoorstel nader paragraaf 2.8.2.5.
