Voor een rechtsgeldige vestiging van een erfpachtrecht geldt dat tevens voldaan moet zijn aan het vereiste van voldoende bepaalbaarheid.1 Voor een goed begrip van dit uitgangspunt is van belang dat men zich realiseert dat voor het vestigen van een erfpachtrecht sprake moet zijn van een geldige titel (dat zal in de regel de erfpachtovereenkomst zijn) en een notariële leveringsakte. De titel wordt in de leveringsakte vermeld. Het is de taak van de notaris om erop toe te zien dat de uiteindelijke tekst van de titel in overeenstemming is met datgene wat de contracterende partijen hebben bedoeld.2

In het geval sprake is van een discussie over wat in de akte van vestiging is bepaald, komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen (partijbedoeling). Deze moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. De bedoeling van de partijen is bij de uitleg van de akte derhalve slechts relevant voor zover deze uit de akte blijkt. De akte moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd.3

Bij een discussie over de uitleg van een bepaling uit de erfpachtovereenkomst is de zogenoemde Haviltex-maatstaf leidend.4

Dit houdt in dat voor de uitleg van een schriftelijke overeenkomst het niet genoeg is om enkel naar de taalkundige betekenis, en dus naar de tekst van de erfpachtovereenkomst te kijken. Ook moet worden gekeken naar de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de erfpachtovereenkomst mochten toekennen en naar wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.

Indien sprake is van een discrepantie tussen de erfpachtovereenkomst en de daarop gebaseerde leveringsakte, dan geldt, ervan uitgaande dat aan het bepaaldheidsvereiste is voldaan, het volgende. In de leveringsakte is aangegeven dat het erfpachtrecht ziet op bijvoorbeeld een bouwperceel van 347 vierkante meter en in de erfpachtovereenkomst is bepaald dat een erfpachtrecht wordt gevestigd voor een bouwperceel van 247 vierkante meter. Dit betekent dat alleen een erfpachtrecht wordt gevestigd op het deel van het perceel dat in de erfpachtovereenkomst is omschreven, omdat voor het meerdere een titel ontbreekt.5 Als in de leveringsakte bij vergissing is bepaald dat het erfpachtrecht ziet op 247 vierkante meter en in de erfpachtovereenkomst 347 vierkante meter, dan is minder geleverd dan overeengekomen. De erfpachter krijgt alleen een erfpachtrecht voor het deel dat in de erfpachtakte staat omschreven.6 De erfpachter kan in dit geval alsnog vestiging van een erfpachtrecht op het ontbrekende deel vorderen.7

In dit kader is verder relevant om in het oog te houden dat bij de levering van een erfpachtrecht aan de bepaaldheidseis wordt voldaan door in de leveringsakte van het erfpachtrecht te vermelden: de aard (bouwland, bos, huis met erf, enz.), de plaatselijke aanduiding (bijvoorbeeld het adres), en de kadastrale aanduiding.8 Daarbij is van belang, dat indien partijen beogen om een erfpachtrecht te vestigen op slechts een gedeelte van een kadastraal perceel, het niet voldoende is om in de leveringsakte alleen op te nemen “een gedeelte van het perceel plaatselijk bekend als (…) ter breedte van ongeveer vijftig meter gerekend vanuit de westelijke grens”. Een dergelijke omschrijving is te onbepaald. De akte zal meer objectieve aanknopingspunten moeten geven om vast te stellen om welk perceel het gaat, bijvoorbeeld door de vermelding dat de grens ter plaatse in het perceel behoorlijk is aangegeven.9

De afgelopen tijd is veel discussie geweest over de verhoging van de vergoeding (canon) voor het recht van erfpacht door de gemeente Amsterdam. De belangbehartiger van de erfpachters (Stichting Erfpachters Belang (SEBA)) heeft een procedure tegen de gemeente Amsterdam aanhangig gemaakt waarbij zij zich op het volgende standpunt stelde:

Uit voorgaand citaat volgt dat SEBA, kort gezegd, van mening is dat als de hoogte van de canon op enig moment zonder verdere voorschriften door derden kan worden vastgesteld, dit onvoldoende bepaalbaarheid oplevert. De rechtbank oordeelde anders en overwoog:10

Uit het oordeel van de rechtbank volgt dat als in de verschillende akten van vestiging de respectievelijke percelen met voldoende bepaaldheid zijn omschreven, voldaan is aan het vereiste van voldoende bepaaldheid.