1.1Stitswerd is appartementseigenaar van een aantal bedrijfsruimten in een groot complex in Rotterdam. Stitswerd verhuurt die bedrijfsruimten aan (horeca)ondernemingen. Stitswerd heeft de VvE aansprakelijk gesteld voor ondeugdelijk herstel na brand en heeft schadevergoeding gevorderd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

1.2Het hof is het eens met de beslissing van de rechtbank.

2.1Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 1 juni 2021, waarmee Stitswerd in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2021;

• de memorie van grieven van Stitswerd, met bijlagen;

• de memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen;

• de akte van Stitswerd;

• de antwoord-akte van de VvE.

3.1Stitswerd heeft in 2016 een aantal appartementsrechten gekocht van de toenmalige eigenaar Hoogvliet Beheer B.V.. Het gaat om bedrijfsruimten op de begane grond, gelegen aan de Wijnhaven/Posthoornstraat in Rotterdam. Deze bedrijfsruimten (ook wel commerciële ruimten genoemd) maken deel uit van een complex, met daarboven een parkeergarage en daar weer boven woonappartementen.

3.2Het complex is gebouwd door aannemer BAM. De commerciële ruimten zijn in 2011 opgeleverd. In de hierop betrekking hebbende definitieve staat van oplevering van 6 juni 2011n

Productie 1 conclusie van antwoord (opnieuw overgelegd bij memorie van antwoord als productie 1)

“nr. Onderdeel aanw. Aanvullende informatie

21 Bouwkundig

24 Plafond /nee Betonvloer niet afgewerkt / isolatie in het zicht

25 Plafond brandwerend volgens voorschriften / nee nvt

3.3In de Technische omschrijving daarbijn

Productie 2 conclusie van antwoord (opnieuw overgelegd bij memorie van antwoord als productie 1)

3.4Op grond van artikel 16 van het (in de toepasselijke splitsingsakte opgenomen) splitsingsreglement ex artikel 5:111 BWn

Productie 1 memorie van grieven

3.5In artikel 28 van het splitsingsreglement is bepaald dat de appartementseigenaar verplicht is tot het onderhouden van het Privé Gedeelte. Tot dat onderhoud behoort “met name herstel, vernieuwing en vervanging, het (binnen)schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren met uitzondering van de niet inpandige balkons (…)”

3.6Artikel 17 van het splitsingsreglement bepaalt onder meer:” 1. Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de Grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het Gebouw, de gevels (….), de balkonconstructies (daaronder begrepen de afwerklagen daarvan voor zover deze een waterkerende werking hebben en/of dienen ter bescherming van de bouwkundige constructie van het Gebouw)(…), de rook- en ventilatiekanalen (…), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Gedeelten of tussen (een) Gemeenschappelijke Gedeelte(n) en (een) Privé Gedeelte (n) of tussen Privé Gedeelten;b. (….)c. de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich niet bevinden in een Privé Gedeelte, alsmede de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een Privé Gedeelte;

3.7Stitswerd verhuurt de bedrijfsruimten aan verschillende gebruikers. Stitswerd is van rechtswege lid van de VvE.

3.8Op 5 december 2017 is er brand geweest in de bedrijfsruimte aan de [adres 1]. Hierbij is met name schade ontstaan aan [adres 2], [adres 1], de parkeergarage, de gevel van het complex en aan enkele bovengelegen woningen.

3.9De VvE heeft de brand gemeld bij haar opstalverzekeraar in het kader van herstel van gemeenschappelijke delen van het gebouw. Hierna zijn de herstelwerkzaamheden na tussenkomst van de verzekeraar uitgevoerd door aannemingsbedrijf KBR Bouw en Onderhoud B.V. (hierna: KBR Bouw).

3.10KBR Bouw heeft pir-isolatieplaten gebruikt voor het plafond van onder meer [adres 1]. Kort vóór de oplevering op 7 januari 2019 bleek dat deze isolatieplaten niet voldeden aan de eisen van brandwerendheid van de Gemeente. De VvE heeft vervolgens tevergeefs geprobeerd om KBR Bouw tot aanpassing te bewegen. KBR Bouw is inmiddels failliet.

3.11Stitswerd als appartementseigenaar heeft in november 2019 een eigen aannemer opdracht gegeven de plafondplaten in de [adres 2] en [adres 1] te vervangen door platen die voldeden aan de brandveiligheidseisen. De Gemeente heeft deze herstelwerkzaamheden bij brief van 14 november 2019 goedgekeurd.

3.12De verzekeraar heeft huurderving ten aanzien van de percelen Wijnhaven 85, 87 en 89 tot 7 januari 2019 vergoed aan Stitswerd.

4.1Stitswerd heeft (kort samengevat) de VvE aansprakelijk gesteld. Zij heeft schadevergoeding (van omstreeks € 365.000,- met rente en kosten) gevorderd wegens ondeugdelijk herstel (door KBR Bouw in opdracht van de VvE) van de gemeenschappelijke plafonds in haar bedrijfsruimten (door het doen aanbrengen van pir-isolatieplaten, die niet voldeden aan de eisen van brandveiligheid). Daarnaast heeft zij de VvE aansprakelijk gesteld omdat deze haar aan het lijntje heeft gehouden en heeft geweigerd om alsnog (tijdig) voor deugdelijk herstel te zorgen.

4.2De rechtbank heeft, na verweer door de VvE, deze vordering afgewezen.

5.2 Grief 1 bevat als klacht dat de rechtbank (in overweging 4.3 van het vonnis) ten onrechte de VvE niet aansprakelijk heeft geacht op grond van artikel 6:171 BW. Met grief 2 klaagt Stitswerd erover dat de rechtbank het beroep op onrechtmatig handelen door de VvE (op grond van artikel 6:162 BW) heeft verworpen.Volgens Stitswerd in grief 3 heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat Stitswerd ter vermijding van verdere schade eerder zelf voor herstel had kunnen zorgen, ondanks het feit dat de VvE aanvankelijk het standpunt innam dat zij (de VvE) voor herstel van de plafondplaten moest zorgen.Grief 4 betreft de stelling van Stitswerd dat de plafondplaten gemeenschappelijk zijn, hetgeen de rechtbank heeft miskend.

6.2Stitswerd vindt dat de VvE jegens haar aansprakelijk is, en wel voor de schade die zij (Stitswerd) heeft geleden (i) doordat KBR Bouw na de brand geen brandwerende plafondbeplating heeft aangebracht in de bedrijfsruimte(n) van Stitswerd en (ii) doordat de VvE vervolgens (na 7 januari 2019) vertraging heeft veroorzaakt in de deugdelijke oplevering (met brandwerende beplating).

6.3Het geschil in hoger beroep spitst zich toe op de door Stitswerd gestelde aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 6:171 BW (aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte) en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad).

6.5Het hof oordeelt hierover als volgt.

• Bepalingen in het splitsingsreglement dienen objectief uitgelegd te worden. De tekst ervan is erg belangrijk. Anders gezegd komt het bij de uitleg van (een begrip in) het reglement aan op de bedoeling van de opstellers ervan. Deze moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in het reglement, bezien in het licht van de hele inhoud van het reglement en de splitsingsakte.

• Duidelijk is dat het geraamte van het complex en de rook- en ventilatiekanalen (dus ook die in de commerciële ruimten) gemeenschappelijk zijn (artikel 17 lid 1, aanhef en onder a Splitsingsreglement).

• Artikel 17 lid 1, aanhef en onder c Splitsingsreglement maakt vervolgens onderscheid tussen plafonds die zich niet bevinden in een Privé Gedeelte en plafonds die zich wél in een Privé Gedeelte bevinden.

• Plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich niet bevinden in een Privé Gedeelte zijn gemeenschappelijk (artikel 17c, eerste deel).

Het tweede deel van artikel 17c gaat onder meer over plafonds in een Privé Gedeelte. Over plafonds in de Privé Gedeelten gaat het in deze procedure.

Deze uitleg sluit aan bij artikel 28 Splitsingsreglement, waarin is bepaald dat de appartementseigenaar verantwoordelijk is voor het onderhoud van de plafonds (met uitzondering van die van de niet inpandige balkons).

Het betonnen plafond (het geraamte) van de commerciële ruimten is gemeenschappelijk. Dit is niet het geval met de plafondplaten omdat deze behoren tot het plafond binnen een Privé Gedeelte als bedoeld in artikel 17.1.c dat niet gemeenschappelijk is. Zoals het hof in overweging 6.11 verder zal bespreken staat vast dat deze na oplevering in 2011 zijn aangebracht.

Het beroep van Stitswerd op natrekking op grond van artikel 3:4 BW wordt verworpen. Niet op grond van 3:4 BW maar op grond van het Splitsingsreglement dient te worden bepaald wie zorg moet dragen voor het onderhoud en herstel van de diverse onderdelen van het gebouw.

Geen aansprakelijkheid op grond van artikel 6:171 BW

6.6De VvE (als beheerder van de gemeenschap in de zin van artikel 5:126 lid 1 BW) heeft na de brand op goede gronden haar opstalverzekeraar ingeschakeld in het kader van het herstel van gemeenschappelijke delen, ook die in de privé-ruimten. De omstandigheid dat de VvE uiteindelijk aan KBR Bouw opdracht tot herstel heeft gegeven (overeenkomstig de door de schade-expert van de verzekeraar en de contra-expert geaccordeerde offerte van KBR Bouw), maakt de VvE nog geen bedrijf in de zin van artikel 6:171 BW (en KBR Bouw geen hulppersoon van de VvE). Net zoals een particulier, die een dergelijke herstelopdracht geeft aan het door haar verzekeraar voorgedragen herstelbedrijf, dit niet wordt. Anders gezegd: de betreffende herstelwerkzaamheden behoren niet tot de bedrijfsactiviteiten van de VvE. Het beroep van Stitswerd op de core-business van de VvE, miskent dit.

6.9Dit argument wordt verworpen.

6.10De verantwoordelijkheid van de VvE strekt zich in dit verband uit tot het beheer van gemeenschappelijke zaken. Deze verantwoordelijkheid heeft de VvE zich aangetrokken door ter zake opdracht voor herstel te geven (in ieder geval ook voor gemeenschappelijke zaken zoals het aangetaste beton en de aangetaste rook- en ventilatiekanalen in de commerciële ruimten, die volgens het Splitsingsreglement gemeenschappelijk zijn).

6.11De betreffende plafondplaten waren niet gemeenschappelijk, zoals het hof hiervóór heeft uitgemaaktn

Overweging 6.5

6.12In het verlengde hiervan is het dan ook in de eerste plaats de taak van Stitswerd als de appartementseigenaar van de commerciële ruimten (en dus niet van de VvE) om zich ervan te vergewissen dat de beplating op de plafonds in deze ruimten voldoet aan de brandveiligheidseisen voor het beoogde gebruik. Gesteld noch gebleken is dat Stitswerd dit heeft gedaan. Sterker nog, Stitswerd stelt dat zij bij aankoop van de bedrijfsruimten geen enkele aanleiding had om te veronderstellen dat de plafonds niet aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften zouden voldoen.n

Akte uitlaten producties van Stitswerd van 14 december 2021 (nr. 2.10).

6.14De eigenaar/exploitant is verantwoordelijk (al dan niet via zijn eigen verzekering) om privé-zaken te herstellen. Reeds hierom wordt dit argument verworpen.

6.15 Ad III. (Niet verwijtbaar aan het lijntje gehouden door de VvE)

6.16Ook deze grondslag wordt verworpen. Zoals reeds in eerste aanleg aan de orde is geweest, veronderstelde de VvE (niet onterecht) dat aannemer BAM oorspronkelijk een brandwerende laag had opgeleverd. Pas veel later hoorde de VvE dat de brandwerende laag niet bij de oorspronkelijke opleveringsstaat behoorde en dat BAM heeft opgeleverd met de expliciete uitzondering van brandveiligheid. Dit blijkt uit het proces-verbaal van oplevering in 2011.

6.18De conclusie is dat het hoger beroep van Stitswerd niet slaagt. De grieven falen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Stitswerd heeft geen concrete feiten te bewijzen aangeboden, die tot een andere uitslag zouden kunnen leiden. Het hof zal Stitswerd als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.