2.1In deze zaak gaat het om een geschil tussen eigenaars van appartementsrechten in een appartementencomplex. De drie eigenaars van de appartementen op de bovenste verdieping willen hun appartement uitbreiden met een opbouw met bijbehorend terras op het dak van het complex. De eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond wil de bedrijfsruimte splitsen in vijf afzonderlijke appartementsrechten. In de vergadering van de VvE is met een volstrekte meerderheid van stemmen toestemming gegeven voor het realiseren van deze plannen (hierna: het VvE-besluit), maar voor de daarvoor benodigde wijziging van de splitsingsakte is niet de benodigde 80% van de stemmen behaald.

2.2De drie eigenaars van de appartementen op de bovenste verdieping en de eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond hebben de kantonrechter verzocht een vervangende machtiging (art. 5:140 lid 1 BW) te verlenen voor de wijziging van de splitsingsakte. De eigenaars van vier andere appartementen hebben zich daartegen verzet en hebben de kantonrechter verzocht het VvE-besluit op de voet van art. 5:130 BW te vernietigen. Er zijn nog meer appartementseigenaars lid van de VvE (hierna: de overige appartementseigenaars), maar die zijn niet in de procedure betrokken.

2.3De kantonrechter heeft de vervangende machtiging verleend, en het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit afgewezen.

2.4Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd, het VvE-besluit nietig verklaard en het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte afgewezen.n

Gerechtshof Den Haag 5 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1790.

Het heeft onder meer het volgende overwogen:

5.16Het hof is zich ervan bewust dat [de overige appartementseigenaars] abusievelijk niet ‘bij name’ zijn opgeroepen om op de verzoeken van de voor- en tegenstemmers (tot afgifte van een vervangende machtiging, respectievelijk tot vernietiging van het VvE-besluit) te worden gehoord. Uit de notulen van de VvE-vergadering van 28 februari 2022 valt af te leiden dat zij beiden toen met de besluiten hebben ingestemd. De getoonde medewerking van deze appartementsrechteigenaars, die zich overigens niet als mede-verzoeker hebben geschaard achter de verzochte rechterlijke machtiging, kan het hof echter niet leiden tot het oordeel dat de tegenstemmers zonder redelijke grond hebben geweigerd om aan de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte hun medewerking te verlenen. Het hof is onder verwijzing naar hetgeen hierboven is overwogen van oordeel dat het belang van de tegenstemmers hoe dan ook zwaarder weegt. Nu de tussen de appartementsrechteigenaars bestaande situatie door het oordeel van het hof ongewijzigd blijft, ziet het hof geen aanleiding om de beide appartementsrechteigenaars alsnog op de verzoeken te horen.”

3.1Onderdeel II van het middel klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 5.16 blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Volgens de klacht heeft het hof miskend dat het niet had mogen oordelen en beslissen zonder de overige appartementseigenaars op te roepen om op de verzoeken te worden gehoord. Hieraan kunnen niet afdoen de overwegingen van het hof dat de getoonde medewerking van de overige appartementseigenaars het hof niet kan leiden tot het oordeel dat de tegenstemmers zonder redelijke grond hebben geweigerd om aan de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte hun medewerking te verlenen, dat het hof van oordeel is dat het belang van de tegenstemmers hoe dan ook zwaarder weegt en dat de tussen de appartementseigenaars bestaande situatie door het oordeel van het hof ongewijzigd blijft, aldus de klacht.

3.2Het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit heeft betrekking op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en de beslissing op dat verzoek bindt hen allen. Dat geldt ook voor het verzoek tot verlening van de vervangende machtiging ten behoeve van de wijziging van de splitsingsakte, en de daarop te nemen beslissing. Dit betekent dat de rechter op deze verzoeken slechts kan beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken.n

Vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:411, rov. 3.4.

Dienovereenkomstig schrijft art. 5:130 lid 3 BW voor dat onder meer alle stemgerechtigden (onder wie in beginsel alle appartementseigenaars) bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot vernietiging te worden gehoord, en schrijft art. 5:140 lid 4 BW in verbinding met art. 5:139 lid 1 BW voor dat alle appartementseigenaars bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging te worden gehoord. Deze voorschriften geven voor de daarin aan de orde zijnde gevallen uitdrukking aan het in art. 6 EVRM en art. 19 Rv vervatte beginsel van hoor en wederhoor. De rechter moet er ambtshalve op toezien dat aan die voorschriften wordt voldaan.

3.3Uit wat hiervoor in 3.2 is overwogen volgt dat het hof niet op de verzoeken had mogen beslissen zonder eerst de overige appartementseigenaars op te roepen om op die verzoeken te worden gehoord. Daaraan kan niet afdoen dat met de beslissing van het hof om de vervangende machtiging te weigeren en het VvE-besluit te vernietigen, de bestaande feitelijke situatie ongewijzigd blijft. Het andersluidende oordeel van het hof in rov. 5.16 is onjuist.

3.4De hiervoor in 3.1 weergegeven klacht slaagt dan ook. De bestreden beschikking kan niet in stand blijven. De onderdelen I en III behoeven geen behandeling.

3.5 [verweerders] hebben het in cassatie met succes bestreden oordeel van het hof niet uitgelokt of verdedigd. De Hoge Raad ziet daarin aanleiding om de kostenveroordeling in cassatie niet ook ten laste van hen te brengen.