RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 21/2546
(gemachtigde: mr. M. van Weeren),
en
(gemachtigde: A. Barendsen).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde-partij 1] en [derde-partij 2] uit [woonplaats 2]
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de weigering van een omzettingsvergunning.
1.1.Het college heeft de vergunning met het besluit van 22 juli 2020 geweigerd (primaire besluit). Met het besluit van 16 februari 2021 op het bezwaar van eiser is het college bij de weigering gebleven (bestreden besluit).
1.2.Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 op zitting behandeld. Verschenen zijn eiser, bijgestaan door mr. [A], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van het college. Namens de derde-partij is de heer [derde-partij 2] verschenen.
2. Eiser is vanaf 5 april 2007 rechthebbende van het pand aan de [adres] [nummer 1] in Leiden (het pand). Het pand was toen al geen zelfstandige woonruimte maar verkamerd voor verhuur aan studenten.
2.1.Op 1 juli 2019 is de nieuwe Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2019 (Hvv 2019) in werking getreden. Die bepaalt dat voor het omzetten van alle zelfstandige woonruimten een vergunning nodig is.n
Artikel 2, eerste lid, onder c in samenhang met artikel 2, tweede lid, onder c van de Hvv 2019.
2.2.Eiser heeft op 17 februari 2020 een aanvraag gedaan voor een omzettingsvergunning voor de omzetting van het pand naar elf onzelfstandige woonruimten (de aanvraag). Op 26 februari 2020 is door het college een vergunning verleend op grond van het overgangsrecht, zoals dat is bepaald in de Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019 (Beleidsregel 2019). Op 12 maart 2020 heeft de derde-partij, de bewoners van het pand aan de [adres] [nummer 2], bezwaar gemaakt. Met het besluit van 23 april 2020 heeft het college de motivering van het besluit van 26 februari 2020 gewijzigd en aanvullende stukken gevraagd van eiser. Met het primaire besluit is het college na beoordeling van de toegestuurde stukken overgegaan tot intrekking en weigering van de omzettingsvergunning.
2.3.De rechtbank beoordeelt of het college de vergunning heeft kunnen weigeren. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.4.De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3. De gemeenteraad kan een huisvestingsverordening vaststellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte in de gemeente.n
Artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 21, eerste lid, onder c van de Huisvestingswet 2014.
3.1.De aanvraag is geweigerd op grond van artikel 5, onderdeel c van de Beleidsregel 2019. Op grond van die bepaling beslist het college in beginsel positief op een aanvraag als wordt aangetoond dat de woonruimte na omzetting kan voldoen aan de eisen voor geluidswering, zoals bedoeld in artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2012. Op grond van artikel 19 van de Beleidsregel 2019 geldt als overgangsrecht dat het college een vergunning verleent als men een pand vóór 1 april 2007 in eigendom heeft verkregen en het pand vóór die datum was verkamerd.
3.2.In het kader van de heroverweging in bezwaar is het bestreden besluit getoetst aan de op dat moment geldende Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2020 (Hvv 2020) en de Beleidsregel 2019. De Hvv 2020 kent dezelfde vergunningplicht bij omzetting als de Hvv 2019.
4. Eiser betoogt dat de voorwaarde uit de Beleidsregel 2019 om te voldoen aan artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2012 in strijd is met het legaliteitsbeginsel. Daarnaast is de Beleidsregel 2019 in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Tenslotte vindt eiser dat het overgangsrecht ook op zijn situatie van toepassing is en dat het weigeren van de omzettingsvergunning in strijd is met het evenredigheidsbeginsel.
4.1.Het college voert aan dat de Beleidsregel 2019 een uitwerking is van de Hvv 2020. De Beleidsregel 2019 is niet in strijd met het legaliteitsbeginsel. In de Beleidsregel 2019 staan namelijk regels om te voorkomen dat het gebruik van de onzelfstandige woonruimte leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. De bevoegdheid om die regels op te nemen in de Beleidsregel 2019 vloeit voort uit artikel 4 van de Huisvestingswet 2014. Eén van die regels is het voldoen aan de voorschriften voor geluidswering, zoals bedoeld in artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2021. Aan de daarmee te bereiken NEN-norm voor geluidswering mag eiser ook op een andere manier voldoen.
4.2.Verder voert het college aan dat de Beleidsregel 2019 niet in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel. De vergunningplicht voor het pand bestaat volgens het college al vele jaren en vergelijkbare geluidswerende voorschriften zijn ook opgenomen in de Beleidsregels verkamering 2017.n
Geldig van van 6 oktober 2017 tot en met 27 juni 2018.
Toetsingskader
5. De rechtbank overweegt dat zij ambtshalve rechtsgronden aanvult.n
Artikel 8:69, tweede lid, van de Awb. Zie rechtsoverweging 9. van de conclusie van advocaat-generaal mr. Widdershoven van 22 december 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3557 en rechtsoverweging 2.3.4. van de conclusie van Advocaat-Generaal mr. Moltmaker bij het arrest van de Hoge Raad van 1 december 1993, BNB 1994/41. ABRvS 23 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2021:1336.
5.1.De rechtbank kan een algemeen verbindend voorschrift, zoals de Hvv 2020, indirect toetsen in een zaak over een besluit dat op dat voorschrift berust. Dat noemt men exceptieve toetsing. Het moet dan niet gaan om een wet in formele zin. In het bijzonder gaat het daarbij om de vraag of het algemeen verbindend voorschrift niet in strijd is met hogere regelgeving. De rechtbank komt ook de bevoegdheid toe te beoordelen of het algemeen verbindend voorschrift een voldoende deugdelijke grondslag biedt voor het besluit waarover de zaak gaat. Bij de indirecte toetsing vormen de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een belangrijk richtsnoer. De enkele strijdigheid met formele beginselen, zoals het beginsel van zorgvuldige besluitvorming en het motiveringsbeginsel, leiden niet tot het onverbindend achten van een algemeen verbindend voorschrift. Als de rechtbank als gevolg van een gebrekkige of onzorgvuldige voorbereiding of gebrekkige motivering van het voorschrift niet kan beoordelen of er strijd is met hogere regelgeving, de algemene rechtsbeginselen of het evenredigheidsbeginsel, dan kan de rechtbank het voorschrift buiten toepassing laten en een daarop gebaseerd besluit vernietigen.n
ABRvS 12 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:452. CRvB 10 juli 2018, ECLI:NL:CRVB:2018:2120.
Is de Hvv 2020 in strijd met een hogere regel?
6. De rechtbank overweegt dat de hoogste bestuursrechter heeft geoordeeld dat de gemeenteraad alle woonruimte op het hele grondgebied van de gemeente kan aanwijzen als vergunningplichtig. De gemeenteraad mag alleen gebruikmaken van die bevoegdheid als is voldaan aan het bepaalde in artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.n
ABRvS 29 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1157 en 9 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2166. Het woord “goedkope” is vanaf 1 juli 2019 niet opgenomen in artikel 2 van de gewijzigde Huisvestingswet 2014. Uit de memorie van toelichting bij de wijziging blijkt dat ook na 1 juli 2019 met “schaarste aan woonruimte” de “schaarste aan goedkope woonruimte” wordt bedoeld. Zie rechtsoverweging 5.3 en 5.4 in ABRvS 19 oktober 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3011 en rechtsoverweging 7.4 en 7.5 in ABRvS 19 oktober 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3008.
6.1.Uit de toelichting bij de Hvv 2020 en de daarin genoemde bijlagen, waar het college naar verwijst ter onderbouwing van de algehele vergunningplicht,n
Toelichting schaarste woningen in Leiden, Bijlage bij de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2020.
6.2.In de toelichting wordt verwezen naar de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2030 (Uitvoeringsagenda) waarin huur- en koopwoningen in zes segmenten zijn verdeeld, namelijk goedkope, middeldure en dure huur- en koopwoningen.n
Pagina 3, onder het kopje “Woningen”, van de Toelichting schaarste woningen in Leiden.
6.3.De rechtbank overweegt dat uit de toelichting blijkt dat sprake is van schaarste aan goedkope sociale huurwoningen; die schaarste blijkt uit de toename van de wachttijden en een afname van het aantal vrijkomende woningen.n
Pagina 3, onder het kopje “huurwoningen goedkoop (sociale huurwoningen)”, van de Toelichting schaarste woningen in Leiden. Pagina 5, onder het kopje “huurwoningen middelduur en duur (particuliere huur), van de Toelichting schaarste woningen in Leiden. Pagina 6, derde alinea, van de Toelichting schaarste woningen in Leiden. Pagina 7, eerste tabel, van de Toelichting schaarste woningen in Leiden.
6.4.Daarnaast blijkt uit de toelichting dat veel woningen ook worden aangekocht om te verkameren en dus niet om als zelfstandige woningen te verhuren. 72% van alle woningen in Leiden, die zijn aangekocht om te verkameren, heeft een WOZ-waarde onder de € 300.000. De aankoop van een goedkope (starters)woning door mensen die er ook zelf willen gaan wonen, wordt daarmee bemoeilijkt.n
Pagina 5, laatste alinea van de Toelichting schaarste woningen in Leiden. Pagina 6, laatste alinea, van de Toelichting schaarste woningen in Leiden.
6.5.De rechtbank is van oordeel dat de conclusie van het college dat ook in het segment van dure woningen effecten van schaarste optreden onvoldoende is onderbouwd.n
Pagina 12, onder het kopje “Conclusie” van de Toelichting schaarste woningen in Leiden. Pagina 12, onder het kopje “Onrechtvaardige en onevenwichtige effecten” van de Toelichting schaarste woningen in Leiden.
6.6.Eiser heeft het pand op 5 april 2007 gekocht voor een koopprijs van € 527.500. De rechtbank sluit aan bij het onderscheid dat het college heeft gemaakt in de Uitvoeringsagenda en de toelichting bij de Hvv 2020. De rechtbank kwalificeert het pand daarom als een koopwoning uit het duurste segment en komt tot de conclusie dat de vergunningplicht, voor zover die ziet op koopwoningen uit het hoogste prijssegment, in strijd is met het beginsel van zorgvuldige besluitvorming en het motiveringsbeginsel.n
Artikel 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 2, eerste lid, onder c in samenhang met artikel 2, tweede lid, onder c van de Hvv 2020.
Had voor de situatie van eiser overgangsrecht moeten worden opgenomen?
7. Voor zover wel sprake zou zijn van een vergunningplicht overweegt de rechtbank het navolgende. De vergunningplicht uit de Hvv 2020 heeft onmiddellijke werking. In de Beleidsregel 2019 is overgangsrecht opgenomen. Artikel 19 van de Beleidsregel 2019 bepaalt dat bij wijze van overgangsrecht het college een omzettingsvergunning in beginsel verleent als een eigenaar een verkamerde woning vóór 1 april 2007 heeft verkregen en de woning ook vóór die datum al aantoonbaar verkamerd was. Het college motiveert dit overgangsrecht door te stellen dat vóór 1 april 2007 een eigenaar niet aansprakelijk was voor verbouwingen van zijn rechtsvoorganger. Met andere woorden: een koper hoefde voor die tijd niet na te gaan of alle benodigde vergunningen aanwezig waren.n
Hiermee doelt het college op de wijziging van artikel 40 van de Woningwet in 2007 waarmee is bepaald dat het in stand laten van een zonder vergunning opgericht bouwwerk verboden is.
7.1.Eiser betoogt dat de Beleidsregel 2019 in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel, omdat voorheen geen vergunningplicht en bijbehorende eisen voor geluidswering golden voor het pand. De rechtbank overweegt dat allereerst duidelijk moet zijn wanneer de vergunningplicht is gaan gelden.
7.2.De rechtbank overweegt dat - anders dan het college stelt - niet sinds lange tijd een algehele vergunningplicht voor het omzetten geldt maar sinds 1 juli 2015. De algehele vergunningplicht geldt voor Leiden namelijk sinds de inwerkingtreding van de “Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2015” (Hvv 2015) op 1 juli 2015. Vóór die tijd gold alleen een vergunningplicht voor zelfstandige woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens van € 133.445,- dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens.n
Artikel 2 en artikel 1, veertiende lid, van de Huisvestingsverordening 2007 Gemeente Leiden.
7.3.Verder overweegt de rechtbank dat het invoeren van een algehele vergunningplicht vanaf 1 juli 2015 niet betekent dat dan ook per die datum een vergunningplicht geldt voor het pand. Daarvoor moet de rechtbank eerst de vraag beantwoorden of de vergunningplicht vanaf 1 juli 2015 ook geldt voor het omgezet houden van het pand. De rechtbank overweegt dat het verbod op het omgezet houden van woonruimte zonder omzettingsvergunning sinds 1 juli 2017 valt onder artikel 21, eerste lid, onder c, van de Huisvestingswet 2014. Er is namelijk bij de wijziging van de Huisvestingswet 2014 bewust voor gekozen om geen overgangsrecht op te nemen.n
ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336. Artikel 2, tweede lid, onder c, van de Hvv 2015.
7.4.De rechtbank overweegt dat het niet is uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij omgezette woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. In zulke gevallen moet de gemeenteraad zich er wel zorgvuldig rekenschap van geven welke gevolgen dit voor bestaande legale situaties heeft en moeten de belangen, die zijn gediend bij het invoeren van een vergunningplicht voor het omgezet houden, zorgvuldig worden afgewogen tegen de belangen, die hiermee worden geschaad. Het invoeren van een vergunningplicht voor dit soort gevallen betekent namelijk voor eigenaren, in dit geval eiser, dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was, ongedaan wordt gemaakt.n
ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336. ABRvS 29 juli 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN3366.
7.5.Naar het oordeel van de rechtbank blijkt niet dat bij de totstandkoming van de Hvv 2019 en de opvolgende Hvv 2020 de belangen zijn betrokken van woningeigenaren, zoals eiser, die rechtmatig hebben omgezet en omgezet hebben gehouden. Ook het beleid van het college werkt in het geval van eiser niet redelijk uit omdat daarbij geen rekening is gehouden met bestaande, legale gevallen zoals het geval van eiser. Het college heeft bij het nemen van het bestreden besluit niet betrokken dat eiser vóór 2019 niet vergunningplichtig was om het pand omgezet te houden en een voorheen legale situatie illegaal is geworden door invoering van de algehele vergunningplicht. Het college heeft zich in dat opzicht geen rekenschap gegeven welke gevolgen het bestreden besluit heeft voor eiser en de kamerbewoners van het pand. Het college heeft ten onrechte niet bezien of er aanleiding bestond om met toepassing van artikel 4:84 van de Awb in het geval van eiser af te wijken van de beleidsregel. Het bestreden besluit is daarom in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel genomen.
Het beroep is gegrond
8. Het beroep slaagt omdat de vergunningsplicht op grond van de Hvv 2020 buiten toepassing wordt gelaten. Daarnaast is het beroep gegrond omdat in de Hvv 2020 en in de Beleidsregel 2019 geen rekening is gehouden met het gegeven dat in het geval van eiser sprake was van een bestaande legale situatie. Het bestreden besluit is daarom in strijd genomen met het zorgvuldigheidsbeginsel en met de in artikel 4:84 Awb opgenomen verplichting om te bezien of er aanleiding is om af te wijken van de beleidsregel. De overige beroepsgronden kunnen daarom onbesproken blijven
Welke regels hanteert het college nu voor het omzetten?
9. Tenslotte overweegt de rechtbank in verband met de gevolgen van de gegrondverklaring dat op 23 oktober 2021 de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021 in werking is getreden. Ook in deze Huisvestingsverordening geldt een algehele vergunningplichtig voor het omzetten van zelfstandige woonruimte. Artikel 5 bevat weigeringsgronden maar toepassing van die weigeringsgronden leidt niet tot de afwijzing van elke vergunningsaanvraag. Vanaf 20 oktober 2021 is ook de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 (Beleidsregel 2021) in werking getreden. Op grond van artikel 3 van de Beleidsregel 2021 wijst het college elke aanvraag categorisch af.
10. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding zelf in de zaak te voorzien, omdat de benodigde informatie daarvoor ontbreekt en niet alle consequenties kunnen worden overzien. Het college zal daarom een nieuw besluit op bezwaar moeten nemen met inachtneming van deze uitspraak.
10.1.De rechtbank overweegt dat het college bij de hernieuwde beoordeling eerst moet vaststellen of voor het omgezet houden van het pand een vergunningplicht geldt. Voor het geval het college bij de nadere heroverweging in bezwaar en het nieuw te nemen besluit op bezwaar het voornemen heeft om toepassing te geven aan het per 20 oktober 2021 gewijzigde beleid, overweegt de rechtbank ten overvloede dat daarbij de toepasselijkheid en toepassing van het beleid nadrukkelijk moet worden bezien, met inachtneming van de geldende jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter, alsmede hetgeen is overwogen onder 7.4. en de omstandigheden van dit geval.n
Zie ook in dit verband Rb Den Haag 26 april 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:4112.
10.2.Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.518,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt het college op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.S. Perniciaro, voorzitter, en mr. R.H. Smits en mr. G.P. Kleijn, leden, in aanwezigheid van mr. I.N. Powell, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 december 2022.
|
griffier |
voorzitter |
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 3:2
Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
Artikel 3:4
Het bestuursorgaan weegt de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen af, voor zover niet uit een wettelijk voorschrift of uit de aard van de uit te oefenen bevoegdheid een beperking voortvloeit.
De voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen
Artikel 3:46
Een besluit dient te berusten op een deugdelijke motivering.
Artikel 4:84
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Artikel 8:69
De bestuursrechter doet uitspraak op de grondslag van het beroepschrift, de overgelegde stukken, het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.
De bestuursrechter vult ambtshalve de rechtsgronden aan.
De bestuursrechter kan ambtshalve de feiten aanvullen.
Bijzondere wet
Artikel 2
De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van:
de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, of
de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving,
ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
1. De volgende categorieën woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet:
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken;
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd en
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet:
2. Het bepaalde in het eerste lid is van toepassing;
ten aanzien van het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens,
ten aanzien van het samenvoegen van woonruimten: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens en
ten aanzien van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: op alle zelfstandige woonruimten.
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
1. De in het tweede lid van dit artikel genoemde categorieën woonruimten mogen niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken;
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd;
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet, of
worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.
2. Het bepaalde in het eerste lid is van toepassing;
ten aanzien van het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens,
ten aanzien van het samenvoegen van woonruimten: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens;
ten aanzien van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: op alle zelfstandige woonruimten; en,
ten aanzien van woningvorming enkel in die gevallen waarbij ten minste een van de te vormen woonruimtes een gebruiksoppervlakte heeft van 40m² of kleiner.
3. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing:
ten aanzien van woonwagens;
ten aanzien van woningen van een woningcorporatie die ten behoeve van herstructurering gesloopt worden;
in die gevallen dat sprake is van inwoning.
Beleidsregel
Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden houdende regels omtrent reguleren kamerverhuur en woningvorming (Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019)
Onttrekking
Artikel 5.
Op een verzoek om een onttrekkingsvergunning wordt – behoudens de overige bepalingen in deze beleidsregels – in beginsel positief beschikt, op voorwaarde dat:
het quotum in een straat niet wordt overschreden.
er, met uitzondering van de straten in de binnenste schil, tussen de woningen met onzelfstandige woonruimten tenminste horizontaal en indien van toepassing verticaal 2 aaneengesloten zelfstandige woonruimten zijn, dan wel andere panden niet zijnde woonruimte. Indien tussen de zelfstandige woonruimten of andere panden niet zijnde woonruimte een gang met minimale breedte aanwezig is, bedoeld als brandgang of toegang naar een achterpad, worden de woningen als aangesloten beschouwd.
de aanvrager aantoont dat na de onttrekking wordt voldaan aan de voorschriften voor geluidwering tussen enerzijds verblijfsruimten van de woning waarop het verzoek om onttrekking betrekking heeft, en anderzijds een verblijfsruimte gelegen in aangrenzende woningen als vereist in artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2012.
tenminste de volgende voorzieningen worden aangebracht:
een op de voordeur aangebrachte voorziening, bijvoorbeeld een deurdranger, ter voorkoming van geluidsoverlast als gevolg van het dichtslaan van de voordeur;
indien een trap aanwezig is, een op alle traptreden aangebrachte geluiddempende bekleding.
fietsen en afval inpandig dan wel op eigen terrein kunnen worden gestald, waarbij er voldoende ruimte is voor fietsen voor alle bewoners en de ruimte een opgang heeft welke makkelijk toegankelijk is en goed ontsloten naar de openbare weg.
de aanvrager woon- en leefregels overlegt die tenminste de aspecten bevatten die in bijlage II zijn genoemd en die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte.
de huurprijs van de onzelfstandige woonruimte wordt bepaald volgens de voorschriften van het woningwaarderingsysteem voor onzelfstandige woonruimte.
zowel de verhuurder (of de beheerder) van de woning waarop de aanvraag betrekking heeft en een van de huurders (of begeleider van de huurders bij de huisvesting van kwetsbare doelgroepen) voor een ieder kenbaar worden gemaakt als contactpersoon voor omwonenden en derden.
Artikel 6
Aan de in artikel 5, aanhef en onder c, genoemde voorwaarde wordt geacht te zijn voldaan, indien:
a. de volgende (bouwtechnische) voorzieningen aanwezig zijn en deze voorzieningen leiden tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:
voor een woningscheidende wand: een voorzetwand met een dikte van tenminste 100 mm, vrijstaand van de woningscheidende wand, voorzien van een dubbele gipsplaat en geluiddempend materiaal in de spouw, en
op een woningscheidende vloer: een droge verend opgelegde dekvloer met een dikte van tenminste 30 mm, rondom voorzien van kantstroken; of
uit de destijds verleende bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning voor bouwen blijkt dat de woning aan de nieuwbouweisen voor geluidswering voldoet (NEN 1070, 3 kwaliteitscijfer 3) en er sindsdien geen verbouwingen hebben plaatsgevonden die afbreuk hebben gedaan aan de geluidwering.
Artikel 19
Indien de huidige eigenaar een verkamerde woning voor 1 april 2007 in eigendom heeft verkregen en het pand ook voor die datum al aantoonbaar verkamerd was, en er geen onttrekkingsvergunning is afgegeven, wordt de onttrekkingsvergunning na aanvraag daartoe in beginsel alsnog afgegeven, mits er aan brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan. Om een beroep te kunnen doen op dit overgangsrecht dient de eigenaar binnen zes maanden na inwerkingtreding van deze beleidsregels een aanvraag hiertoe in te dienen.
Bij de aanvragen van vergunning voor legalisatie van woningen die na 1 april 2007 zijn gekocht worden deze in behandeling genomen in volgorde van binnenkomst van een aanvraag.
Artikel 20
Indien in een straat verkamerde woningen voorkomen waarvoor geldt dat de legalisatievraag met betrekking tot onttrekking nog open staat, dan worden deze woningen, bij de beoordeling van iedere nieuwe aanvraag die daarna binnenkomt, zolang er nog geen duidelijkheid is over legalisatie of beëindiging van het gebruik, meegeteld bij de vaststelling van de vraag of het quotum al of niet is bereikt.
