1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 14 juni 2023, met bijlagen;

• het antwoord, met bijlagen.

1.2. Op 2 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] en zijn gemachtigde en namens Wooncompas de gemachtigde.

2.1. Sinds maart 2016 huurt [eiser01] de woning aan de [adres01] te Rotterdam van Wooncompas. Op 21 oktober 2022 heeft [eiser01] bij Wooncompas melding gemaakt van waterschade in zijn woonkamer. Volgens hem is de schade het gevolg van ondeugdelijk kitwerk, uitgevoerd door Wooncompas. Er is schade aan muur, laminaat en vloerbedekking. De schade wordt beraamd op € 2.925,00. [eiser01] eist betaling van dit bedrag en ook buitengerechtelijke kosten van € 505,20.

2.2. Volgens Wooncompas moet de eis worden afgewezen, omdat zij niet aansprakelijk is voor de schade die [eiser01] stelt te hebben als gevolg van ondeugdelijk uitgevoerde kitwerk.

2.3. De kantonrechter oordeelt dat Wooncompas aansprakelijk is voor de door [eiser01] gestelde schade en wijst de vordering toe. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.

2.4. Ingevolge artikel 7:208 BW is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen.

2.5. Vast staat dat sprake is geweest van een lekkage in de woonkamer van [eiser01] . Dit blijkt duidelijk uit de door [eiser01] overgelegde foto’s. Ook is voldoende komen vast te staan dat de lekkage is ontstaan door het kitwerk dat door Wooncompas is aangebracht. Door Wooncompas is ook erkend dat de lekkage het gevolg is van ondeugdelijk uitgevoerd kitwerk. De kantonrechter baseert dit op het e-mailbericht van 10 maart 2023 van Wooncompas aan [eiser01] waarin staat dat de lekkage afkomstig is van het kitwerk dat niet meer goed was en dat de aannemer geen oorzaak heeft kunnen vinden behalve dan dat er sprake was van ondeugdelijk kitwerk waardoor de lekkage is ontstaan en vervangen moest worden (productie 4 bij dagvaarding). Aangezien Wooncompas de lekkage heeft verholpen, impliceert dit ook dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

2.6. Niet is gesteld of gebleken dat dit gebrek voor het aangaan van de overeenkomst is ontstaan, zodat ervan zal worden uitgegaan dat dit gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan.

2.7. Wooncompas heeft zich op het standpunt gesteld dat het kitwerk nog geen vijf jaar oud was en daarom nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Voor Wooncompas bestond dan ook geen aanleiding om het kitwerk – zonder melding van een huurder – te vervangen. De kantonrechter kan Wooncompas daarin niet volgen. [eiser01] huurt vanaf maart 2016 de woning van Wooncompas. Dit betekent dat in maart 2021 het kitwerk vervangen zou moeten worden. [eiser01] heeft op de zitting aangegeven dat het kitwerk al eerder was uitgevoerd, omdat het kitwerk/voegwerk toen al niet deugdelijk was. Wooncompas heeft dit niet weersproken. Door Wooncompas is verder aangevoerd dat de levensduur van het kitwerk is verkort door het gebruik van agressieve schoonmaakproducten. Wooncompas heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven dat [eiser01] agressieve schoonmaakproducten heeft gebruikt. Niet valt in te zien waarom het op de weg van [eiser01] heeft gelegen om andere feiten of omstandigheden te stellen waaruit een andere oorzaak voor het vroegtijdig versleten kitwerk blijkt. Juist van Wooncompas had mogen worden verwacht dat zij feiten of omstandigheden stelt waaruit een andere oorzaak voor het versleten kitwerk blijkt. Dit heeft zij niet gedaan, althans zij heeft haar stelling op dit punt niet nader onderbouwd, zodat er aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

2.8. Voorts stelt Wooncompas dat [eiser01] het gebrek niet ‘onverwijld’ heeft gemeld. Volgens Wooncompas had [eiser01] niet de schade moeten melden, maar het gebrek. Op de zitting heeft [eiser01] gemotiveerd aangegeven dat hij de lekkage direct heeft gemeld, nadat hij deze had ontdekt. De kantonrechter kan niet vaststellen dat [eiser01] de lekkage niet ‘onverwijld’ heeft gemeld.

2.9. Door Wooncompas is ook aangevoerd dat deze gebreken op grond van artikel 7:206 lid 2 BW jo artikel 7:217 BW en Besluit kleine herstellingen (sub d en p) voor rekening van [eiser01] als huurder komen. Ook dit verweer van Wooncompas kan niet slagen.

2.10. De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken niet onder het Besluit kleine herstellingen vallen. Het gaat hier immers niet om onderhouds- of schoonmaakverplichtingen van de huurder.

2.11. Tenslotte heeft Wooncompas aangegeven dat de kantonrechter Den Haag in een soortgelijke zaak heeft geoordeeld dat een verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van de lekkage, zodat zij op grond van artikel 7:208 BW niet tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade verplicht is.

2.12. De kantonrechter is van oordeel dat de uitspraak van de kantonrechter Den Haag hier niet opgaat. In deze zaak is het gebrek met de gevolgen wel aan Woonstad als verhuurder toe te rekenen, omdat Woonstad heeft erkend dat de lekkage afkomstig is van ondeugdelijk uitgevoerd kitwerk.

2.13. Nu het gebrek aan Wooncompas als verhuurder is toe te rekenen, is zij aansprakelijk voor de gevolgschade van [eiser01] .

2.14. Wooncompas heeft de hoogte van het schadebedrag niet betwist. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 2.925,00 worden toegewezen.

2.15. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De rente wordt toegewezen, omdat [eiser01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en Wooncompas dat niet heeft betwist.

2.16. Wooncompas krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 135,57 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 464,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 232,00). Dit is totaal € 843,57. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet Wooncompas ook een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. n

Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

2.17. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3.1. veroordeelt Wooncompas om aan [eiser01] te betalen € 3.430,20 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.925,00 vanaf 21 oktober 2022 tot de dag dat volledig is betaald;

3.2. veroordeelt Wooncompas in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 843,57;

3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4. wijst al het andere af.